把脈香江住宅物業篇

住宅施辣招學者專家讚好

近年樓價高企，市民置業困難，是新政府上台後急需解決的其中一個大問題。自從行政長官梁振英於7月履新至今，差不多接近半年，期間推出多項措施，目的是希望藉此減低住宅樓價升勢，穩定市場。然而，要到了10月下旬，政府推出兩項「辣招」，即額外印花稅(SSD)加強版和買家印花稅(BSD)後約一個月，樓價才輕微回軟。儘管如此，有業界人士憂慮，政府措施會弄巧反拙；但有券商和學者表示措施有效。　　　　　      香港商報記者　林啟健 吳芷瑩 梁珮端

近年樓價飆升，其水位更超過97年。據差餉物業估價署指，由2004年至去年，私人住宅樓價已經上升達1.33倍，即使2008年爆發金融海嘯，但無礙樓價升勢，去年樓價指數更超越97年水平。據統計處資料顯示，今年首10個月住宅樓價已累計上升24%，較1997年的高位高出近三成。綜合市場分析，其主要原因不外是低息、市場供應少等。
新政府於7月上台後首3個月內，積極推出多項措施，主要是中長期措施，集中在增加供應。新政府一輪攻勢後，似乎對樓市調控效果不大，樓價持續上升。根據中原城市指數(CCL)顯示，出招後由8月至9月，樓價已升約2.7%。到了10月下旬，政府向需求埋手，推出SSD加強版和BSD，市場交投始見回落，樓價亦開始「軟化」，12月初時，CCL已連跌三周共2.08%，反映措施藥力開始見效。
地產界憂現反效果
有地產界人士憂慮SSD措施最終令樓價不跌反升。美聯集團執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興接受本報專訪時表示頗感無奈，並指樓市最重要是流通性，惟SSD定會令業主持貨時間更長。市場上貨量愈少，只會令二手樓價愈貴。他又指，雖然目前樓價下跌，但不排除稍後樓價會一如第一次SSD實行一年後，大幅回升。
陳坤興又批評BSD措施會帶來反效果。他指出，目前不論什麼樓價的物業，均須徵收外地買家的印花稅，這只會影響香港自由市場的聲譽，故他建議千萬元以上豪宅的買家應獲得豁免。
瑞信執行董事梁啟棠亦不贊成政府徵收SSD和BSD，並指這些措施是多此一舉的，並會產生反效果。他指出，一旦任何商品要加稅的話，其售價會上升，物業加稅，自然賣得貴。
同時，他更指，長遠會杜絕投機者，這樣會導致樓價大升或大跌。若果市場上有投機者的話，一旦樓價升少少，投機者覺得獲利便沽貨，樓價短期會出現調整。若果樓價下跌，投機者可以趁機「撈底」，樓價反而不大跌。他覺得，增加供應是有效方法。
學者挺政府兩辣招
不過，浸會大學經濟系副教授巫伯雄指，政府措施明顯有效，可暫時阻止樓價升勢，或者升得慢些。他覺得，有關措施某程度上是「買時間」，暫時遏止樓市升勢，讓市場供應可於2至3年後增加。他贊同政府徵收BSD，因其他國家如巴西、韓國亦因應外來資金太多而推出同樣措施，有效防止金融風暴再爆發。他建議，長遠來說，本港應盡快引入有質素的外地人士，一如新加坡的做法，並應發展新市鎮，提高生活質素。
麥格里中國及香港房地產研究部主管吳嘉俊表示，政府措施方向正確，短期內難以增加供應，惟有遏抑需求，因此SSD加強版和BSD是兩項好的措施。他預期，政府出招後，二手業主不輕易調低叫價；惟未來一手樓盤售價會較預期下跌10%。由於一手樓樓價低於二手樓，故預計未來12個月樓價下跌5%至10%。不過，他又指，目前二手住宅供應已經「低無可低」，相信SSD加強版推出後，二手供應很難再下跌至更低水平。

 

外來因素推高港住宅需求

根據房屋署的統計數字，截至今年3月底為止，香港永久性住宅單位共有約260萬個，當中包括76萬個公屋、39萬個居屋以及約145萬個私人房屋。然而家庭住戶於2011年亦只有236萬個，住宅的供應比家庭住戶還要多，理應應付到香港的住屋需求。惟當中有些家庭住戶持有超過一個或以上的物業，亦有些家庭住戶則需合住於同一住宅內(如房)，住戶人數差別可以十分大。同時，近年亦有來自外來(以內地為主)的需求，加上家庭結構改變，逐漸拆細，故需求持續增加。
不過，由1997年至今年，私人住宅單位落成量每況愈下，主要原因是政府曾兩度停止賣地。由1997年至2004年期間，私宅落成量介乎1.47萬至3.11萬個，2005年至今年9月底止，落成量介乎6100個至1.73萬個。若果單是看人口增長因素，問題不大，惟連同外來需求、家庭結構轉變等因素一併考慮的話，當前供應可能不足。
政府改變策略主動推地
面對近年樓價高企，供應少的情況下，政府改變策略，沿用勾地制度之餘，還主動推地，希望增加市場供應。同時，早於2010至2011年度，政府公布，未來10年每年平均須提供可興建約2萬個私人住宅單位的土地。
長遠來說，供不應求情況可能持續。香港測量師學會產業測量組土地供應工作小組召集人劉振江指，政府預計在2011至2015年期間共提供約5.97萬個單位，每年平均僅有1.5萬個私人單位供應，即不達目前每年2萬個單位的目標。而2016至2020年則預期有10.47萬個私樓供應，每年約有2.6萬個單位。他說，2011至2015年的供應明顯是不足的，但2016至2020年的供應會否如預期般，則要看新界東北的發展如何，萬一發展繼續遇上阻礙，則未必如預期有足夠供應，問題可能會更加嚴重。
宜調整廠轉住補價安排
至於如何增加土地供應，劉振江建議政府應有效利用現存的私人以及政府土地。政府土地如社區機構的用地轉用途等，政府可盡快實行。而私人土地如工廠大廈轉作住宅用地，劉振江指，其實政府一早已劃定很多工廠大廈轉作住宅用，惟目前的補地價政策不合理，以致轉換用途未能發生。目前補地價是不包括地皮上的現樓價錢，但往往很多工廠大廈的現樓價錢已比地價高，故業主沒理由接受地價賠償而拆卸大廈；所以劉振江認為，政府應盡快作出調整。
在新界東北發展方面，劉振江認為，政府應積極與當地私人業主及私人發展商洽商換地的安排，將有關土地作整合，才可順利發展。

 

 

長遠城市規劃始為良方

新特首上場後，視穩定本地樓市為首要任務。不少商界及社會人士均認為，政府應多參考外地房屋政策，其中最值得參考地方為亞洲同區國家新加坡。新加坡處理房屋問題妥善，擁有大規模的公營房屋。該國政府自1964年開始推出「居者有其屋」組屋計劃，對中低收入者統一供應組屋，除價格低廉可供租者自買外，其居住環境亦十分理想，故當地市民較少擔心住屋問題。
高力國際亞洲研究及諮詢行政董事盧永輝表示，香港政府與新加坡政府於整體城市規劃方面有顯著分別，其中一項是港府的房屋政策缺乏中長線眼光，沒有清晰指引交代未來5至10年政府房屋規劃的方案，令市民及投資者對於物業投資方面難有具體概念，影響經濟長遠發展。
盧永輝指，理解政府因應市民需求而大幅增加土地供應，以及加快房屋落成步伐，惟單單土地供應並不足夠，政府亦需要一個周詳及完善的整體市區規劃，令市民能有效適應新的居住環境，而新加坡政府在這方面做法很值得借鑒，因該國重視長遠城市規劃，並會在離市中心較遠地方設置另外的中心點，除興建住屋外，亦創造就業機會及相關基建，重整體城市而不是個別地區的發展。
目前新加坡接近九成市民居住於政府興建的公營房屋「組屋」，低收入人士除有政府津貼租金外，住滿組屋達5年或以上住戶更可轉租為買，擁有自己的物業，同時亦可以自由形式推出市場進行買賣。盧永輝表示，新加坡市民可提取公積金作購房之用，使他們有足夠資金支付房價並取得物業，相反這是香港政府未能做到的地方。另一方面，該國政府對不同階層的市民都有照顧，特別建造一系列面積及成本較大的房屋，讓中產階層或以上人士租住及購買，而港府則較為重照顧草根階層買樓，忽略了中產人士的換樓及改善居住環境的需要。
香港難照搬星洲之石
英國皇家特許測量師學會香港分會房屋政策工作小組主席謝建華表示，上一任政府推出的「置安心」房屋資助計劃，亦是參考英國公營房屋先租後買的理念，但論規模卻相對較小，對市場影響有限。目前政府亦決定將青衣「置安心」房屋全數定為出售項目，反映本港市民仍然希望先以置業為目標。
謝建華覺得，本港難以效法新加坡的「組屋」政策。他指出，雖然新加坡政府於「組屋」方面的完善制度很值得效法，惟本港土地供應始終不及新加坡，要大規模興建公營房屋的空間不多，故該制度難以於香港實行。至於外地多國正在實施的租金及購房津貼，謝建華則認為，津貼措施應與整體供應配合，否則只會再度激發需求而推高樓價，影響市場平穩發展。

 

新政府上台至今推出措施摘要
(由7月至今，涉及私人住宅部分)

政府續推地，第四季主動推出6幅住宅地。
加快審批預售樓花申請。
將36幅政府、機構或社區用地及其他政府用地改劃用途，從而提供1.19萬個公私營住宅單位。
研究改建工業樓宇作過渡性住宅用途。
推行「港人港地」計劃，擬在兩幅位於啟德發展區的住宅用地先行先試，並在2013年首季推出。
將所有新造物業按揭貸款年期上限定為30年，並對擁有多個按揭物業的貸款申請人推出以下措施：
 「供款與入息比率」上限由五成下調至四成；
 以申請人「資產水平」為基礎的按揭貸款，最高按揭成數由四成下調至三成；
 若申請人的主要收入源自香港以外地方，最高按揭成數由原先減少10個百分點，再下調至減少20個百分點。
優化額外印花稅，包括把適用期由兩年延長至三年；以及在三年內每個時期稅率調加5%。
向非本地人或公司開徵15%的買家印花稅。

 

CCL走勢預測
12月初報114.38