據世邦魏理仕今年7月發表的調查報告指，本港核心商業區寫字樓租金成本高踞全球榜首。的確，由2004年至今，本港商廈租金一直飆升，累積升幅達倍數水平。若果長此下去，可能會嚇窒有意來港發展的外來企業，影響本港競爭力。一如住宅樓價高企的問題，增加供應是有效解決方法。
香港商報記者 林啟健 吳芷瑩 梁珮端

世邦魏理仕調查報告表示，本港核心區的整體租金成本達每平方呎248.83美元(約1915港元)，較倫敦西岸和東京還要高。無巧不成話，九龍西亦在全球頭十名中排第七，租金成本達每平方呎158.72美元(約1222港元)。可見本港寫字樓租金已成為世界之最。
翻查資料，無論是寫字樓售價和租金，近8年來一直飆升。據差餉物業估價署資料顯示，2004年寫字樓售價和租金指數轉跌為升。由2004年至去年，寫字樓售價指數大升兩倍，雖然金融海嘯後的2009年曾下跌，惟2010年回升。租金指數表現亦差不多，由2004年至去年，儘管同樣在2009年下跌，但之後一年回升，在這7年期間指數大升1.17倍。今年首9個月，寫字樓售價升15.9%，租金升5.8%。
商貿地皮供應寥寥可數
市場普遍分析指，商廈供應少，是導致售價和租金飆升的其中一個主因。據地政總署資料顯示，自從政府於2004恢復賣地至今，出售的商業或商貿地皮數目寥寥可數，其中2005/2006、2007/2008和2008/2009年度，更未有商業/商貿地皮出售。正因如此，據差餉物業估價署表示，由2009至2011年，寫字樓落成量均不超過200萬平方呎，而今年和明年預測的落成量同樣不超過200萬平方呎。
浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示，早幾年較少商業地皮售出，主要原因是當時金融海嘯爆發，前景不明朗。他又指，以往本港採用勾地制度，供應由市場主導，可是勾地誘因不大，因即使有發展商勾出地皮，惟最終未必投得地皮。有見近年商廈租金飆升，政府主動推出地皮拍賣，這種做法可平衡市場發展。
有發展商憂慮，商廈租金太高，會削弱本港對外的吸引力。長江實業(001)執行董事趙國雄表示，本港是經濟城市，金融業發展很好，潛力不錯，但由於目前商廈售價、租金均上升，便會影響本港經營成本，這樣對吸引外資來港、鼓勵本港經濟發展不是好事。現時政府最大困難是缺乏土地儲備，故他建議寧願縮減少許郊野公園，騰出地方來興建商廈。
世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事駱應銘表示，受外圍經濟因素影響，雖然中環租金由年初至今已回落超過10%，且空置率上升，惟經濟一復蘇，相信目前空置率很快便會下跌。他又預料，租金於明年過後便會有所回升，故租金高昂以及供應不足的問題仍然存在。
盡快發展東九龍以增供應
駱應銘指，租金高昂，長遠會影響香港競爭力，或會令外資公司撤離香港或選擇其他城市發展，如新加坡、台灣、中國內地等。事實上，已有例子顯示公司受租金影響，阻礙其擴展步伐。□豐金融證券將於今年底把位於中環和記大廈的寫字樓，撤回□豐中環總部，故他建議，政府應盡快發展東九龍的新核心區，以增加寫字樓供應。
他說，政府很難把徵收買家印花稅、額外印花稅等行政手段應用在商廈市場，因本港七成的甲級商廈均由一個大業主持有，不會出售，只會作長線收租用途，行政手段對租金不會有很大影響，故政府唯有透過增加商廈供應去解決當前問題。

起動東九龍 亟需交通配套

核心區中環商廈供應緊絀，近期政府決定保留舊政府總部西座，更令區內新供應賣少見少，看來政府要積極加快拓展新地區，才能應付市場需求。政府曾揚言要把東九龍區打造成「另一個中環」的商貿中心區，事實上，除於東九龍區增加商廈供應外，政府又能否參考外地新商貿中心區(CBD)的發展呢？英國皇家特許測量師方智傑表示，東九龍區商廈的發展並不是近兩年才開始，多家私人發展商如新鴻基地產早在數年前亦致力在觀塘區興建新商廈，吸引不少企業進駐。他又表示，東九龍區的商貿發展與倫敦的新CBD區是走在同一方向。
方智傑表示，東九龍區商廈呎租平均為20元至30元，再視乎位置及景觀有不同差價，惟與中區及尖沙咀等核心區域比較，租金是這些地區的三分之一，租金成本低之下相對來說較為吸引，與倫敦新CBD成立時的方向相若，主要以較便宜租金來吸納容戶進駐。
除了東九龍以外，方智傑認為，近年長沙灣、葵涌、荃灣及黃竹坑區的商廈發展亦值得關注，惟以發展成為商貿中心點來看，始終以東九龍區最具發展潛力，因區內觀塘及九龍灣商廈較為集中，方便業務整合，而且該區尚有不少土地可作發展。至於西九龍區則以長沙灣、荔枝角及葵涌區商廈為發展要點，但目前該區供應量不大，而且商廈位置較為分散，短期內難以做到中央商貿區，但長遠而言仍有一定發展空間。
可效法倫敦加以改進
方智傑表示，若以倫敦的新CBD為效法目標，東九龍區於商貿基建方面可作進一步的改善，以九龍灣為例，區內主要商廈集中在工業區，與地鐵站有一段距離，交通亦未算非常方便，對企業投資者而言則削弱了一定的吸引力。他又表示，倫敦新CBD區有地鐵接駁，而且來往機場路程不遠，其基礎建設為商貿區提升了競爭力，香港於這方面可向倫敦效法並加以改進。
立法會議員謝偉銓指出，近年黃竹坑新商廈供應不少，而且質素及租金理想，亦有機會發展成中區以外的新商貿中心。他指出，普遍使用中區寫字樓的金融行業講求門面裝潢及傳統甲級寫字樓地理位置，惟一些非金融服務性行業對門面需求相對地低，較為重視辦公室地點的交通方便與否，而黃竹坑離中區不遠，加上地鐵南港島線將於2015年通車，具成為企業後勤中心區的潛力。
對於將工廈重建成商廈以增加供應，謝偉銓則表示，過往政府亦曾在新蒲崗、沙田及其他新界地區發展過該類重建項目，可是地區較偏遠，市場反應不算理想。他認為，舊工廈多偏離市中心，而市區可供重建的工廈不多，若以地點及供應量比較，柴灣則較為適合發展工廈重建地區，因該區有不少已廢置工廠，加上有鐵路可方便到達，配套方面有相對的吸引力。

中環獨佔鰲頭  東九成黑馬

綜觀今年本港商廈價格走勢，核心區商廈方面以中區獨佔鰲頭。據高緯環球第3季商廈報告指出，目前中區甲級商廈呎價較去年同期上升約15%至20%，其中傳統中環區平均呎價約為2.7萬元，金鐘約2.15萬元，而尖沙咀則約1.2萬元。該公司執行總監蕭亮輝表示，近數月中區甲級寫字樓買賣成交減少，主要受經濟前景不明朗下節省成本所影響。
在租務市場方面，中區租金第3季稍為受壓，整體平均呎租為101.4元，按季下跌近8.5%。蕭亮輝表示，中區商廈需求較以往差，受業務拖累下多間金融相關機構縮減辦公室面積。有市場消息指，美銀美林證券已預租長江中心7層約15萬平方呎面積單位作辦公室，將從目前花旗銀行大廈約18萬平方呎單位遷出，面積縮減達3萬平呎，相信該集團正籌劃重新整合業務。據悉，相關租金不算很高。
非核心區繼續以東九龍區引領大市。美聯商業董事翁鴻祥表示，該區商廈呎價由年初約5000元至6000元上升至11月近9000元，價格走勢較核心區更為理想。據美聯商業指標乙廈售價指數統計，11月份乙廈呎價再按月上升約2%至3%至9100至9200元，其中九龍灣企業廣場1期及觀塘東瀛遊廣場之呎價分別按月上升約19.2%至7000元，以及9.1%至7600至7700元。
企業漸走進非核心區
非核心區租務市場方面則較買賣為平穩，其中11月觀塘區及九龍灣區商廈呎租約為20元至25元。翁鴻祥表示，核心區與非核心區租金差距已由2008年金融海嘯時的五成半至六成，收窄至目前的兩成半至三成，因核心區租金基數高，加上受低息環境及成本低昂帶動下，今年企業資金走勢明顯多遷移至非核心區商廈，企業均認為租用成本較低的辦公室是更穩定的策略。
目前核心區中環頂級甲級寫字樓空置率大概為5%至6%，而其他甲級及非核心區商廈則為3%至5%。蕭亮輝指，今年核心區新供應接近零，較大面積寫字樓單位貨源亦不足，預計未來3至4年商廈供應量亦集中在東九龍區，尤以九龍灣及觀塘為最多，而西九龍區則以紅磡區未來新落成之商廈最值得留意。
翁鴻祥預料，明年經濟狀況將會好轉，中區商廈可扭轉今年需求的逆勢。而金融相關行業企業總部多會集中在中區，搬離核心區的可能性較低，相反非金融性行業如製造業對核心區行業集中度的依賴性不高，估計其遷移至非核心區的趨勢會更大。

全球首10個寫字樓
租金成本最貴地方

排名 地方 租金(美元)
1 香港(中環) 248.83
2 倫敦(西岸)核心區 220.15
3 東京 186.49
4 北京(建國門核心區) 180.76
5 莫斯科 171.53
6 北京(金融街) 166.89
7 香港(九龍) 158.72
8 聖保羅 144.75
9 新德里 140.21
 (康樂廣場—核心區)
10 倫敦—中環(核心區) 131.51
資料來源：世邦魏理仕
《主要寫字樓租金成本》報告

高緯環球執行總監蕭亮輝預計，未來3至4年商廈供應量集中在東九龍區，尤以九龍灣及觀塘為最多。
長實執行董事趙國雄指商廈售價、租金上升，會影響本港經營成本，對吸引外資來港發展不是好事。
英國皇家特許測量師方智傑表示，倫敦基礎建設為商貿區提升了競爭力，香港在這方面可效法。
立法會議員謝偉銓指黃竹坑亦有機會發展成中區以外的新商貿區。
世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事駱應銘建議，政府應盡快發展東九龍的新核心區，以增加寫字樓供應。