名家解讀中國房地產癥結與前景   
    樓市調控關鍵需抑制投機
   
    樓市篇
   
    中共十八大后，新領導班子換屆完成，房地產業將呈現怎樣新的態勢？持續低迷的房地產市場能否再度引領經濟增長？中國房地產現狀的根結究竟在何處？從「限購令」到「房產稅」，新一屆政府對樓市的行政調控手段將是加緊還是放松？在目前經濟形勢下，應采取哪些合理有效的措施來保障房地產業的健康發展，安得千萬廣廈使得天下寒士俱歡顏？帶著這一系列的問題，本報記者專訪了華遠地產董事長任志強、獨立經濟學家謝國忠、深圳房地產研究中心主任王峰，帶來這一系列問題的深度解答。香港商報記者黃魯稚子實習生王紅
   
    1
   
    政府壟斷土地致高房價
   
    香港商報：自從2003年以來，國家出台了一系列關於房地產宏觀調控政策，這些政策對今后十年整個房地產的發展態勢起到了怎樣的影響？任志強：2003年以來出台的很多國家宏觀調控政策都收效甚微，特別是當年在實行緊縮土地供應量、「招拍挂」取消協議出讓后，政府就把土地供應壟斷了。而此前土地有兩個來源，一是政府徵收和土地供應，通過徵收的方式把非建設用地變成建設用地；二是來源於市場中已經擁有土地的所有者。但土地供應被政府壟斷后，所有的地住房就無法轉讓土地了。土地價格高有兩方面的原因，一是土地市場只有一個來源，使得地價暴漲；二是政府壟斷土地供應，單位要轉讓土地必須要通過政府，中間會扒掉一層巨大的皮，通過私有土地進行市場調換的空間很大程度上就被抑制了。香港商報：除了土地壟斷外，還有哪些別的因素主導著樓市的發展？任志強：稅費問題，中國不僅不免稅，而且還想著加稅，稅收是個大障礙。2004年實行二手房交易稅前，房價并沒有大幅度上漲，而且二手房和新房有明顯的差價。現在不同了，二手房加稅是一個可以轉移的稅，賣方的稅可以轉移到買方頭上，導致二手房的價格迅速上漲。高稅費已經成為了一個非常大的障礙，流轉稅和房產稅加起來占全部稅收的20%多，部分地區到達40%。對房地產的金融開放問題和地方政府的供地結構問題。目前在房地產融資方面限制太多，上市公司，有些債券都不對房地產開放。中央工作經濟會議把抑制房地產投資作為一個重要任務，是導致房地產投資不能合理增長的重要原因。過去房地產的概念只包括商品房，應該也將福利房也包括進來，不過現在有些統計已經將兩者合在一起了。過去福利分房很高，它下降之后房地產投資會相應上漲，但全國平均起來，兩項合計起來，每年只增長3.2%，所以2003年認為房地產投資過熱是錯誤的結論，因為此消彼長，沒有將兩者的落差疊加，從統計數據上看好像是長得很快，其實是計算的誤差。
    調控不宜大小城市一刀切
    地區差問題，中央政府用一刀切方法解決地區差問題造成諸多矛盾。所謂地區差從一線城市計算大概城市化率接近58%-60%，二線城市是48%-50%，三線城市在30%左右，很多地區還不到30%，但中央按照51.7%的全國平均數下刀子，忽視了城市差异。另外一個方面是公共資源分配，公共資源向大城市集中，比如醫療、教育等，必然會導致大城市房價過高。政府如果沒有做好二次分配的問題，在人口從小城市向中城市，中城市向大城市流動后，房價也一定會在人口增長的過程中越來越高。
   
    2
   
    樓市供大於求政策會持穩
   
    香港商報：您一直強調說「政府沒有意願拯救樓市，因為如果政府去救，勢必引發通脹」。請您詳細談一下此觀點。謝國忠：中國的樓市是供大於求的。中國從不缺少開發房地產的土地，中國的人均居住面積是28平方米，比歐洲還要高，住房總存量有近200億平方米，而且還有100億平方米的建造空間。政府沒有意願來拯救樓市，如果現在中國再印30萬億鈔票去救房地產，匯率會馬上崩盤。因為30萬億比中國外匯儲備總規模還大，印鈔票必然引起通脹的預期，匯率就要貶值，資金外流，而外匯儲備不足以抵擋資金外流，會引起人民幣的崩盤和高速通脹，下一步一定是深刻的社會危機。香港商報：日前有人指出「限購令」不過是政治化的把矛盾向后拖到下一屆政府，十八大后，您認為下一屆領導集體對此問題的態度會是怎樣的？
    樓市限購作用不大
    謝國忠：限購令現在對有些地方是失效的，地方政府在執行上有一定的靈活性，我個人感覺限購令其實沒有多大作用。那作為新一屆領導集體對於樓市大體政策方面來說，我感覺是不會有很大變動的，現在各地方包括各部門關於樓市的相關數據層出不窮，但地方政府報出的數據基本都不是精確的。香港商報：中國指數研究院數據顯示，今年三季度以來樓市均價連續數月一直在上漲，這是不是預示著房地產復蘇或者您對數據的真實性持其他看法？王峰：在環比指數來看不論是民間還是政府部門公布的數據不少城市都在小幅上漲，但總體看來增幅不大。在限購政策下還不會出現樓市快速過熱和樓市泡沫再度翻起這樣的問題，且樓市出現小小的回升也是正常現象，畢竟在一些大城市對於樓市的供求關系還是有些緊張從而出現的價格上漲也是可以預見的，因此也不會出現比較大的經濟問題。
    房地產救經濟不現實
    香港商報：現在部分人持房地產是中國經濟的唯一引擎和救命稻草的觀點，您認為房地產能否拯救中國經濟？謝國忠：我不認同這一觀點。拯救中國經濟最根本的就是提高生產力。如今，房地產的市場供需關系失衡，一方面房屋空置率居高不下，另一方面老百姓買不起房子。房價不下降，老百姓就會捂緊口袋不敢花錢，中國消費能力也跟著上不去。長此以往，中國經濟又怎會好呢？王峰：房地產拯救中國經濟既不必要也不現實。如果過多依賴房地產會導致經濟結構出現較嚴重的問題，過多依賴房地產只會是短期效應，而國家政策方面也是抑制出現投機、過熱和泡沫現象的。但房地產市場本身對宏觀經濟的走向某種前瞻性。當房地產出現一定的復蘇、熱銷、投資增長時會對宏觀經濟起到鼓舞和振興作用，畢竟房地產可以帶動上下50多個產業的發展，如果房產需求和供應在增長，其他產業的生產就會加強，這時就會起到預警器和領先指數的作用。
   
    3
   
    房產稅改革勢在必行
   
    香港商報：在今年夏季達沃斯論壇上，首批試點房產稅的重慶市市長黃奇帆聲稱「房產稅今后一定會被國家立法，成為基本稅制」。對此您怎麼看？是嚴格意義上的房產稅還是某種調控政策？謝國忠：調控和房產稅是分開來的。調控的方式很多，比如限購，個人增值稅來取代的，現在來講最好的是調控投資的兩個方面，一是交易稅，二是增值稅，在歐洲比較注重交易稅，投資就會要付出代價。房產稅是政府稅收的收入，向產權所有人徵收的一種財產稅。我認為在中國體制不變的情况下這一天是遲早到來的。緣於現在土地市場開始走下坡路，如此一來政府的財政收入會有困難，俗話說「開源節流」，因此要尋找收入來源。王峰：房產稅改革肯定是勢在必行的。從完善住房政策和調控方面來看，政府在住房市場干預上做了很多嘗試且手段豐富多采，而且是在制度方面的政策，境外的國家或地區都有這方面的先例，如香港、台灣，實際上就是通過稅收這樣長久的制度即經濟手段來進行調解，再如美國和西歐的一些國家同樣是通過稅收制度調節樓市市場的變化從而增加政府對市場的干預，但通過立法這種國際通行的手段才是政府調控的長久之計。另當樓市出現及其嚴重泡沫時，金融、稅收此類的手段便會黯淡，這時采取限購這樣的行政積極干預是極為必要的，并且在抑制樓市泡沫方面的成效也是相當顯著的，比如外地炒家來港炒房便會限購。
    稅收立法調控樓市
    綜上，樓市正常情况下通過法律規定這樣的干預可以穩定市場，如果在樓市泡沫等極度反常以至於影響經濟社會安全運行的情况下，采取行政手段干預是必要的。我們國家在制度完善程度上基本與國際接軌了，因此迫切需要通過稅收立法這樣的干預與國際接軌進而更好地抑制投機、調節收入分配，因而該擴大房產稅試點制定統一制度。
   
    4   
    順政策導向 促市場健康發展
   
    香港商報：有人說現在政治經濟體制面臨轉型，房價過高而導致社會達到了臨界狀態，您怎麼看？王峰：房價只是一種表現形式。房價高導致的收入差距矛盾方面的體現會比較明顯，還有其它消費方面。但另一方面，國家通過對住房市場積極干預來抑制房價過高過快增長，使得在收入和GDP繼續增長的前提下房價未增長，有利於房價收入比的合理性和普通居民購房；還有國家今后5年3600萬套保障房的建設會緩解百姓的住房壓力。國家采取的一系列積極的干預政策和手段，會努力縮小收入差距進行制度改革，住房方面的政策法規陸陸續續出台，最終通過「壓高、提低、擴中」等使國家收入體系出現合理性的變化，實現共同富裕的前景一片大好。香港商報：面對這樣的房價和樓市態勢，您認為怎樣來保證房地產行業健康發展？謝國忠：房地產泡沫已破。如今，很多開發商已經開始利用建築公司、材料供應商幫忙融資，其實就是變相地在借錢撐樓盤。面對目前的樓市態勢，政府發力了，開發商痛苦了，老百姓的願望卻還未達到。作為關乎國計民生的房地產行業，應以國家政策為導向，以合理的利潤為基礎，按市場的需求做開發，走市場化道路，讓房地產市場健康持續的發展才是最終出路。
    制定住房法規範市場
    王峰：現在需進一步完善住房基本制度。多年的宏觀調控手段很多但大部分是短期的，今后應將實踐中的住房政策上升為住房制度，如房產稅等對抑制房產投機方面是必要的，所以稅收部門應該加快研究步伐。此外應該把近些年采取的一些住房政策如土地管理等以法律的形式固化下來，目前國外對住房市場的干預基本實行法律規定，從而使住房市場正常運行，我們國家對住房市場的政策較多但足以上升為法律的少之又少，因此應該加快制定住房法的步伐從而把改革開放30年來的住房市場納入到法律的規範下平穩運行。香港商報：十八大已經閉幕，您可否對樓市的大體政策來一個宏觀的展望，是加緊還是放松？王峰：住建部部長在十八大時說房地產市場調控政策不會放松，因此樓市政策在短期內是不會有根本性變化的。現在樓市泡沫還比較嚴重，投機炒作現象在相當長時間內存在，如今在老百姓手頭寬裕資金流動比較強的情况下對房地產的投機助長了樓市泡沫膨大，但這種會炒高房價的現象對宏觀經濟特別是調整經濟結構方面是不利的，這直接導致了老百姓住房困難和社會貧富差距過大，會導致很多社會問題。因此，采取經濟和行政干預并重的手段對樓市的調控是相當必要的。