樓市篇最近有地產代理就本港2012年樓市新聞進行問卷調查，在十大樓市新聞當中，其中逾半數與政府樓市政策有關，可見不少市民認為2012年住宅市場是政策主導。在這種情況下，過去一年，特別是下半年，住宅市場無疑受到一定影響。踏入新一年，市場預期政策對市場仍然起延續性影響。

    記者 林啟健 吳芷瑩 梁珮端報道    

    回顧2012年香港樓市走勢波幅不斷，由年初至年中的旺市，到了第四季政府推出加強措施後市況始略為回軟，但全年整體樓價基本保持爬升格局，首11月共上升了約達20%。而新一年本港樓價走勢備受關注。綜觀業界人士對2013年樓市的預測，看好和持平的比重差不多，可以以「 審慎樂觀」來形容。

    在「看好一派」當中，以中原地產最樂觀。中原地產預期2013年全年樓價上升約18%，該行指由於全球央行加碼推進寬鬆措施，令貨幣購買力進一步下跌，港元跟隨美元不斷貶值，香港市民被迫買樓保值，無論投資、換樓或上車目的，買家繼續湧入樓市，通脹難退，樓價易升難跌。另一間代理行香港置業亦指，由於美國聯儲局推出量化寬鬆措施，並保持低利息至2015年，故吸引市民入市。加上目前香港發展商負債率低，持貨能力強，並不需要降價以求量，故料2013年全年樓價可望升10%。摩根大通、第一太平戴維斯以及新鴻基（016）均料全年樓價會上升約5%至10%，摩根大通指2013年香港高端住宅市場的樓價將上升5%至10%，大眾住宅市場則比較穩定，但由於需求強勁，故料仍會有5%的升幅。

    消化辣招樓價先跌再升

    利嘉閣和交通銀行屬於「穩陣一派」。利嘉閣及交通銀行均預期，2013年全年整體樓價將上升約5%。利嘉閣指，政府推出買家印花稅（BSD）以及額外印花稅加強版（SSD2）的打壓樓市措施，以調節樓價。新措施提高非港人及公司買家的入市門檻，削弱住宅市場尤其是一手物業及豪宅的潛在購買力，加上聖誕及農曆新年等節日因素影響，預期牛皮膠着狀態最快要等待至2013年3月傳統旺季來臨才有機會改善，料整體樓價會先下挫10%，其後反升15%至全年微升5%。另一間代理行美聯物業認為，由於市場仍在消化兩招影響，故預料樓價會先跌後回升，全年升幅最高亦僅限於低單位數字。而長實（001）執行董事趙國雄指，政府出招後市況的確有變，而且後市走勢要視乎美國財政懸崖情況，但認為2013年樓價走勢仍會平穩，上下波幅約10%。

    料資金流向工商舖

    惟高力國際屬於「睇淡一派」。該行指出，2012年年初至10月豪宅平均售價升幅約只有4%，幾乎原地踏步，加上政府推出冷卻樓市措施，令住宅市場再受壓，於是資金流向寫字樓及工商舖物業，2012年1月至11月間，成交逾3000萬元的買賣交易上升超過900宗，按年增加16%，當中45%是商舖的買賣，所以該行預料2013年豪宅市場會因BSD影響成交，全年價格下跌10%。而2013年中細價樓供應約有1.5萬至2萬個，加上發展商持有的貨尾單位多，因此預期樓價跌幅會較豪宅更甚，大約15%。

    樓價持續高企 調控從供需着手    

    增加推地2012年適逢特區政府換屆，焦點自然放在下半年新政府上場。的確，為紓緩樓市飆升之勢，新政府在短短半年內已經推多不少措施，目的是既增加中長期供應，亦遏抑短期需求。

    2012年政府（上屆和本屆政府）仍然積極在每季推地，以增加供應。發展局早前預期，本年度政府共推出24幅住宅土地（已招標和即將招標），提供約8100個單位。翻查資料，上年度政府共售出27幅住宅用地，可提供約7900個住宅單位。本年度售出的地皮的單位數量較多，增加約200個。

    鐵路物業發展是土地供應來源

    鐵路物業發展項目是另一個土地供應的重要來源。今年度除了已招標的西鐵荃灣西站五區（灣畔）項目和朗屏站（北）項目外，西鐵荃灣西站六區項目亦正進行招標。預期未來西鐵朗屏站（南）項目、大圍站項目亦會招標。本年度已知的鐵路物業發展項目估計合共可提供不少於7000個單位。單是朗屏站（北）和荃灣西站五區（灣畔）兩個項目，合共提供不少於3216個單位。去年度南昌站和荃灣西站（城畔）項目成功招標，合共提供4255個單位。若果上述荃灣西站六區、大圍站和朗屏站（南）項目成功招標的話，相信單位數量會高於去年度。

    另一個土地供應來源市區重建局今年也發力，以年度來說，共推出3個項目，可提供約382個單位（不計中區卑利街/嘉咸街地盤B）。在上年度，則僅有土瓜灣浙江街/下鄉道項目推出，提供約116個單位。發展局預計，本年度從不同來源供應的房屋土地可興建約2萬個私人住宅單位。

    除了現有土地供應外，政府還計劃開拓更多供應，包括將36幅政府、機構或社區用地及其他政府用地改劃用途，從而提供1.19萬個公私營住宅單位、研究改建工業樓宇作過渡性住宅用途、計劃開拓新界東北等。另外，為了讓更多港人可以置業，政府在兩幅位於啟德發展區的住宅用地試行「港人港地」計劃，並在明年首季推出。

    長短期措施雙管齊下

    上述屬於中長期措施，對樓市未帶來即時效應。有見樓價持續高企，政府從需求着手，包括金融管理局收緊第二套房按揭成數，以及政府推出「雙辣招」買家印花稅及額外印花稅加強版，其中「雙辣招」對市場產生一點效應。自從政府10月下旬推出「雙辣招」以來，市場交投回軟，樓價微跌。據中原地產指，自政府出招後六周，其樓價指數CCL累跌CCL累計跌1.4%。

    理大建築及房地產學系教授黃君華指，政府推出辣招SSD2及BSD措施，希望壓抑炒風，可起到一定效應，但由於息口偏低，而且美國持續採取量化寬鬆措施，令不少外來資金湧入香港，故預期未來12個月樓價仍然徘徊在高位。至於「置安心計劃」，現時推出首期，其效果有待觀察。

     他表示，目前政府應增加公營房屋供應，即使熱錢流入，炒高私人住宅樓價，但低收入人士不會因此而沒有居所。在私人住宅市場方面，政府應該加快供應，在市區、新界覓地。

    地產前景業界仍看好

    受政府兩招新稅項影響，2012年下半年發展商推盤步伐放慢，拖累其全年賣樓套現收入跌至今年整體約808億元，較去年約1040億元下跌逾20%。而綜觀各發展商賣樓表現，長實（001）榮登冠軍寶座，全年售逾3300個單位，套現逾260億元，主要項目為將軍澳峻瀅及大圍名城，信置（083）則排第2位，全年售逾1600個單位，套現超過160億元，而新地（016）售逾1500個單位，套現逾120億元，惟較上一年逾330億元下跌近七成。

    政府於10月26日推出兩項樓市調控措施，對發展商於一手新盤銷售及推售部署影響甚大。其中恒地（012）及新世界（017）合作發展之元朗「尚悅」原計劃於10月27日開賣，惟最後決定於政府宣布推出新稅項當晚（26日）提早開賣，結果首兩日只售出逾300個單位，只佔發展商早前預計首日可沽出逾480個單位的目標約六成，而麗新發展（488）油塘Ocean One於10月26日開賣，亦僅沽出兩個單位，雖然發展商一直強調內地買家向來只佔公司客源數個百分點，但綜觀新盤銷售氣氛的確較以往為淡靜，反映稅項對住宅成交發揮到一定威力。另外，新地將軍澳「天晉II」原於10月下旬積極進行路演，預計11月開售，亦延期至明年初始賣樓，相信亦受新稅影響減慢推盤步伐。

    今年住宅註冊跌3%

    事實上，綜合各代理資料顯示，自2010年起3年期間，本港所推出之房屋土地供應共可提供逾4.6萬個單位，較07至09年之間3年約3萬個單位為多，惟供應始終未能滿足住屋需求，樓價連年上升，其中中小型住宅樓價於2012年首11月已累升逾20%，豪宅則累升近10%，而市場人士均預計，2013年整體住宅樓價仍有約10%上升空間。

    以住宅註冊量統計，預計2012年整體住宅物業註冊量約為8.34萬宗，按年下跌約3%，其中一手住宅買賣登記量預計達1.29萬宗，按年上升23%，惟二手住宅方面，預計註冊量約達7萬宗，按年下跌近7%，將創自03年後新低，金額方面錄得按年約4%的輕微升幅，預計達3250億元，而政府推出新稅項後二手成交更出現明顯跌幅，據各代理統計，全港指標屋苑成交宗數均按月下跌六成至七成，不少代理因未能達銷售目標而自然流失。

    面對地產行業前景，業界人士仍然樂觀，因不少被押後推出的新盤會爭相於明年上半年推出市場，故看好明年樓市發展，相信春節後會出現「小陽春」，估計市場交投可回復過往活躍氣氛。