蔣眼看天下

    蛇年伊始，筆者在此向各位讀者拜個年，祝大家身體健康，百業興旺。

    在過去一年，中國本身的經濟動力超過歐美，是全球經濟動力增長的主要火車頭，加上自由行的帶動，零售業多了不少生意，香港的經濟情况也不錯。

    在此表面之下，香港不少中小企及低下階層在今天面對高租金，高通脹的壓力，生活并未有隨社會經濟增長進步而太大得益。

    物價高原因之一，是港元與美元挂恥，因為政治經濟多種原因，香港不可能與它脫恥，而美元因為「QE」派錢印銀紙，所以美元與港元一齊貶值，自然不能避免出現通脹。

    規劃出問題推高舖租

    商舖租金高之原因則是政府規劃上出了問題，在過去十幾二十年，政府發展的新區新城市中，主要以大片地之規劃，商業上主要以新的「商場」作為發展中心，而很小路邊的獨立商舖，因為作為發展商，如果買回來發展的地大，除非近港鐵站有商業價值，就算土地契約內有「商業」或住宅的選擇。他們都不會主動去建一些獨立小商舖，因為未能看清楚這些小商舖是否有大的「商業」價值，大家都不願意去「冒風險」，而且獨立小街舖設在一個屋苑旁，有可能減低該屋苑的「豪華」價值，不如純住宅這麼「高尚」，有可能影響它們「豪宅」的賣價。

    如果這些街舖前有「花舖」或面對一些不可停車的街道，都會減低其價值。發展商會傾向建造全純住宅或有很大面積的商場來收租。

    結果變成小型獨立街舖之供應不足，而新區商業活動便變成「發展商」商場壟斷的「現象」，而政府身為大股東的「港鐵」及「領匯」，本身擁有不少商場，他們也加入一眾發展商的經營的方法，增加「商場」的最大利潤。所以變成現在的「租金」狂升，不少經營幾十年的老店老舖都要結業的情况。

    長遠來說，結果有利大型連鎖店而減少香港特色小店，對本港不利。

    賣地條款規定要建街舖

    要解決上述的問題，政府可以在規劃賣地時作出一些規劃「改善」，例如在推出新土地時，在主要是住宅或商住用地中，可以在條款上加入規定要發展商興建一定數量以及苦干面積的街舖，這些可能是幾千尺至萬多尺的小街商舖，因為這些街舖，可吸引不少顧客駛車到店外臨時停泊光顧的，所以向街店舖對開路段要准許臨時停車或附近有街邊停車位，雖然會有交通工程師反對，但這都是可以幫助街舖興旺的方法。

    政府在賣地條款規定要建街舖，雖然未必受發展商歡迎，而這些街舖的商業活動未必會太興旺，但正因如此，這些商舖才不可以亂抬租金、狂加租，有一些要平租才可生存的小生意便可以有商機。

    一片小商舖自然生意不太興旺，但如果多個附近的發展都有類似的街舖，它們在一定的「半規劃」幫助下，便可以造成一定的「體量」（Critical Mass）而生機自然會出現，各位規劃發展的高官，不妨考慮一下。 建築師 蔣匡文