近年內地、香港及新加坡均出招遏樓市，就算港人或內地客如何有錢，買樓時始終步步驚心。反之，隨着歐洲經濟復蘇，國際大型投資者已有所行動。

    根據物業顧問公司Cushman & Wakefield數據顯示，「歐豬」商業房地產交易於第二季按季急升六成至23億歐元，買家主要是國際投資者。何謂國際投資者？是熱錢嗎？那便沒有詳述。是聰明錢嗎？或許吧！

    倫敦樓升穿海嘯前高位

    聰明錢早一步押注歐洲市場，相信不少普羅大眾亦已蠢蠢欲動。不過，如英國首都倫敦，現時樓價已升穿金融海嘯前高位，高追又是否人人願意呢？當然，亦不是處處坐火箭，當中西班牙更是年年尋底。故此，要買歐洲樓，就要識得尋寶。盲目投資，只會損手爛腳。

    首先，筆者選定以制造業復蘇來作切入點。筆者常言往年美國復蘇最先受惠是制造業，這在其五大湖區域樓價持續造好可見一斑。同時間，近來歐洲制造業亦持續反彈。圖一可見，在歐洲眾發達經濟體中，英國制造業似乎較一眾歐元區大國來得要好。最新數字可見，8月英國制造業PMI指數曾經升至57.2，遠高於排第二的德國51.1及意大利的50.8。英國雖是全球放水量最多的其中一國，或因為如此，經濟復蘇亦快人一步。

    對比起德、法，英國對美貿易額相對較多，造就了英國較受惠於美國經濟持續復蘇。加上「豬國」經濟動力仍弱，難免拖德、法復蘇后腿。英鎊長年積弱，對制造業以至出口絕對是天大好事。以這再論樓市潜力，似乎英國是理想之地。加上英國向來是港人留學熱點，相信大家對其生活環境已有基本認識。

    話雖如此，倫敦樓已經升穿海嘯前高位。高追不是不可，但風險始終較高，而且樓價落后的地方，其基本因素亦相當不俗。環顧英倫，時下樓價最高當是核心倫敦，其次為東南及西南部，打后就由南向北，由伯明翰為首的中部城市至東及西北城市。以2009年3月低位反彈幅度計算，倫敦以彈逾三成排首位，其次以升近兩成的東部及東南部排第二及第三位。以此看，愈近首都倫敦區域（或愈南岸），愈能吸引投資者眼球。

    無他，只計倫敦（或倫敦周邊）就有十個機場，主要作國際航班的有全英第一大的希斯路機場，以歐洲及其他城市為主的就有格域及史坦斯特機場等。往全球各地之方便，豈是其他城市可比！

    英倫制造業重區值得投資

    不過，如上文所言，若參考美國樓市復蘇步伐，制造業所在區域的樓價亦不乏升值潜力。綜觀全英經濟區域分布，倫敦、東部、東南及西南的生產總值已占全國約一半，其餘三成及兩成則為中、北部及非英倫地區瓜分。但圖二可見，中、北部從事制造業的人口比例高達兩成七，比倫敦及東、南部地區的一成二多出一倍。再者，就算以每區制造業生產總值占全英產出計，2011年底中、北部產出總值為59億英鎊，占全英四成六（見圖三），高於倫敦及東、南部的46億英鎊及其三成六的占比。

    大家可能爭拗，制造業薪水低，就算時下制造業重區樓價落后，但由於消費力較弱，樓價亦未必大升。此言乍聽似有道理，至少香港或許如此。然而，根據英國工程户員協會研究顯示，制造業人士的平均每年薪金為29511英鎊，高於全英的26871英鎊及服務業的26288英鎊。再者，於2001至2011年間，制造業的平均生產率增長為3.6%，高於全英1.4%及服務業1.3%。在香港制造業人士的待遇當然難與服務業尤其金融業相比，此乃香港政府政策較向服務業及金融業傾斜所致。香港低至高端制造業難有起頭之日，與歐美擁有極佳的福利及晉升制度以吸引非本科人士入行完全是兩碼子之事。

    時下倫敦樓價已被炒起，高追入市風險頗高；反之，中部至西北部是英倫的制造業重區，若歐美經濟持續復蘇，與之有密切貿易來往的地方如坐擁傳統大型港口的中及北部城市自然大旺。更何况，這些地區的入市成本低過倫敦一截，隔山買牛下，有助投資者減低風險。高追定低撈，悉隨尊便。

    

交通銀行香港分行環球金融市場部 劉振業