棚改突破政府拆建單一模式
地產商可覓商機
「習李」新政以來，棚戶區改造成為本屆政府穩民心、促經濟的一箭雙鵰之計。現今，房地產行業進入拐點，多地銷量下滑，房地產企業能否在棚戶區改造中尋找商機？專家認為，棚戶區改造的工程承包，乃至配套設施的建設，都離不開房地產企業的參與。并且，棚戶區改造的投資資金來源中，銀行貸款、債券融資類資金主要來源於中國政策性銀行，融資易、風險低，適合企業參與。棚戶區改造助推城鎮化，這對於房企的長遠發展來說，亦有積極影響。不過，由於棚戶區改造是一項大工程，企業承受能力有限，政府在進行棚戶區改造時，仍應加大對民間資本的吸引力。香港商報記者 伍敬斌 實習生 牛玥潼
基礎設施建設有賴房企
棚戶區改造對於社會來說，影響著諸多方面。如提高了土地的利用率、促進房屋品質、改善人民居住環境等。對於房地產企業來說，更多的也是積極影響。深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時表示，棚戶區改造的工程承包，乃至配套設施的建設，如大中小型超級市場商場、服務業、綠化、交通等，都離不開房地產企業的參與。在棚戶區改造中建設的大量回遷安置房、經濟適用房和廉租房等中小戶型住宅和低價住宅，增加了市場有效供給，緩解了房地產市場需求，穩定了房價。而對於騰空出來的土地經過合理配置，又可以建設商品住宅，極大地改善了住房市場供應結構，滿足了社會不同收入階層的居住需求，有利於房地產業的發展，也有利於與房地產相關的多個行業的發展。
有論者稱，未來對於參與棚戶區改造的企業，政府的支持力度會進一步增大。目前，不少地方政府都表示，鼓勵房地產企業參與棚戶區改造，這對於不少房企來說，是一個機會。
中央財經大學金融學院教授郭田勇在接受本報采訪時表示，開發商業地產，高回報中也蘊含著高風險。與政府合作改造棚戶區，回報可能沒有商業地產那麼高，但是政府絕對不會讓與其合作的房地產企業吃虧。對於一些實力并不強的中小地產商來說，現在進入商業地產隨時會面臨資金鏈斷裂的風險，而與政府合作進行棚戶區改造，風險較小，由於參與的是民生項目，是為社會做貢獻，房企在獲得經濟利益的同時也會積攢一定口碑，將會為以后的長期發展打下一定的基礎。中原地產華南區總裁李耀志也認為，民間資本參與棚戶區改造，既符合市場化，也符合實際情况。但是政府對此支持力度有多大還存疑問。畢竟棚戶區改造沒有政府在背后支撐的話，很難進行。
北京大岳諮詢有限責任公司總經理金永祥分析，上半年房地產投資下行趨勢明顯，下半年形勢亦不明朗，棚戶區改造和保障房建設可以為商品房投資下行托底，也是政府補位、解決中低收入階層住房問題的必要措施。
參與棚改降低融資風險
資料顯示，2010年開始，中國政府加大了房地產市場的調控力度，國內股票市場停止了新股發行活動，使地產開發商很難在股票市場融資；銀行鑒於債務違約風險增加，對房地產企業的貸款也變得更加謹慎，除了上市的開發商仍能獲得銀行貸款或者通過資本市場融資，對中小規模的開發商而言，獲得銀行貸款愈加困難，在此背景下，預售收入逐漸成為中小開發商的主要資金來源，但這條路由於各地的房產交易量因為政府調控而受到影響。因此，越來越多的中國房地產開發商開始轉向「影子銀行」尋求資金來源。
有論者稱，今年以來，中國經濟增長繼續放緩，讓已停滯不前的房地產住宅市場雪上加霜。二、三線城市的中小型房地產開發商原本非常依賴預售款收入，但預售不佳就必將造成流動資金吃緊，加之影子銀行的借貸未來將可能大幅收緊，可能令中國房地產行業出現更多的債務違約行為，給金融穩定帶來一定風險。但是棚戶區改造項目可為資金來源緊張的房地產開發商解除燃眉之急。
在棚戶區改造投資資金來源中，銀行貸款、債券融資類資金主要來源於中國政策性銀行，據不完全統計，近一段時間以來，國家開發銀行密集赴多地調研棚戶區改造，先后與川、陝、湘、遼、桂、豫、黔等省區達成支持棚改項目的貸款協議或意向。今年一季度，國開行新增承諾棚改等保障性安居工程貸款達到1401億元，為去年同期的10.2倍。
中鐵置業集團貴州公司副總經理王成平說，現在由國家開發銀行主導發行的住宅金融專項債券，利息較低，能有效降低開發企業的資金成本，這對企業的運轉十分關鍵。在目前很多銀行機構收緊房地產項目貸款的情况下，進行棚戶區改造有專門的資金支援，這也能讓更多的企業參與到棚戶區、保障房的開發中來。
截至4月末，國開行已經累計發放棚改貸款5153億元，貸款餘額3929億元。同時通過開展棚改項目銀團貸款，引導商業銀行資金366億元；累計發行涉及棚改的企業債和私募債97隻，引導社會資金693億元；以股權投資和夾層投資等形式累計支持棚改項目12個，金額30億元。貴州省政府參事、貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登認為，棚戶區改造一般都是通過政府規劃、企業操作，以前主要是通過商業貸款，現在國家對棚改在信貸方面的扶持力度，可以有效降低企業的融資成本，推進棚改的進程。
助推城鎮化利好房地產
今年兩會后，新型城鎮化明確了「3個1億人」，其一是促進約1億農業轉移人口落戶城鎮；其二是改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村；其三是引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。有論者稱，前兩項工作將為房地產市場帶來大量的直接購房需求，有利於未來房地產業的進一步發展，而第三項工作意味著未來在中西部中心城市周邊城鎮人口聚集速度可能有所加快，購房需求或將釋放。
李耀志表示，理論上來說，棚戶區改造將為房地產行業新增一定的需求量。不過，從目前來看，這些需求量有多少會流入到商品房交易中，還要看整體環境。從目前的成交量來看，短時間內還沒有看到棚戶區改造對商業地產的影響。城鎮化的目的主要是把發達城市的力量分流到周邊地區。棚戶區改造也是城鎮化工作的一個有效推動力。在城鎮化不懈推進之時，房地產行業將會產生新需求，故而不少房地產企業落戶到二三線城市謀求發展，并從單一的住宅產業，變為綜合體發展，除了住宅以外，這些企業還建設了不少寫字樓、商場、酒店等。從這方面看，棚戶區改造推進了城鎮化，城鎮化又給房地產行業帶來了不少商機。當然，在房地產企業落戶二、三線城市時，要注意項目開展的速度不能超過城鎮化的速度，不然會造成許多供大於求的情况。
郭田勇亦認為，棚戶區改造對城鎮化也有非常重大的推進作用。改善群眾的住房條件，解決中低收入者的居住難題，也是城鎮化的重要的工作。棚戶區改造，一方面提高了棚戶區居民的生活環境，一方面對第三產業的發展起到了助推作用。這樣，也增加了就業，有益於城鎮化的發展。不過，他表示，棚戶區改造對於房地產行業的益處在於，拉平不合理的商品房價格，抑制房地產泡沫，使得價格回歸。他說，棚戶區改造與房地產商做的事情相似，但是服務於低收入人群，不會替代商業地產。
不同收入、不同偏好，決定不同的需求。高收入人群對於商業地產的需求不會消失，所以商業地產仍然會繼續發展供給。郭田勇還表示，棚戶區改造主要是一項民生工程，目的是改善群眾住房環境，增加相對優質住房資源的總量。棚戶區改造后的住房，比商品房價格低，在改善原棚戶區住房的品質同時，增加房地產市場的供給。
棚改宜加大吸引民資
同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，對棚戶區改造而言，房企面臨的機會就是有新的投資機會和市場需求，但也存在改造成本可能過高的挑戰。中央不斷鼓勵社會資金進入，但參建保障性安居工程的企業大多數是央企和地方性國企，用怎樣的手段吸引民資還需要探索。
不少業內人士向本報表示，進行棚戶區改造，處理好各方訴求有一定難度。在棚戶區改造過程中，雖然會有一些對參與企業的利好政策出台，銀行也會對棚戶區的改造給予支持，但是改造的難度還是比較大。
國務院對棚戶區改造提出了六項政策支持措施，主要包括增加財政投入，引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持，擴大棚戶區改造安置住房的稅收優惠政策範圍，鼓勵和引導民間資本通過投資參股、委託代建等形式參與棚戶區改造等。
業內人士認為，房企把握棚戶區改造帶來的機遇，應建立在對相應風險評估的基礎之上。對於棚戶區改造，如何將盈利性、公益性、長效性三要素進行有效結合，是目前房企面臨的一個挑戰。
張宏偉表示，從機會的角度來說，由於目前土地市場價格已經處於實質性上漲階段，房企之間對於優質地塊的競爭已非常激烈，在土地市場通過招拍挂獲得土地代價已相對較高。因此，房企有可能借道棚戶區改造的機會進入重點城市的中心區域市場。但是，房企也有可能借機利用棚戶區改造的機會拖延改造進度，成為圈地囤地的藉口。因此，在推進棚戶區改造過程中，應該防止囤地圈地現象的發生。還有專家表示，除了建設資金、拆遷等問題，還必須警惕少數權力部門利用棚戶區改造尋租的傾向。
