今年是中國棚改十年的變革之年，未來幾年里將解決在棚戶區里過億人口的居住問題，也將改變中低收入群體的消費模式。社科院專家認為，萬億資金投向改善居住條件，這筆投向民生的一萬億元所產生的經濟效益要數倍於房地產投資，一億人口的消費能力會因此獲得提升。香港商報記者 敖雷
釋放潜在消費能力
住建部3月公布的消息顯示，2014年，全國棚戶區改造預計將完成投資1萬億元。步入下半年，國務院發文下達棚改「提速令」，明確今年棚改470萬套目標，并批覆央行1萬億再貸款支持國開行棚改。
中國社科院城市發展與環境研究所副研究員黃順江指出，2008年以后，中國最大的內需拉動是房地產和汽車，汽車行業受大城市限購影響已觸碰發展天花板，而房地產市場發展失衡存在缺陷，經濟增長暫時不能依仗房地產，所以應由政府把棚改和保障房建設作為擴大內需、促經濟增長的一個重要途徑來推進。
黃順江表示，此輪投向棚改1萬億與房地產投資1萬億的作用絕對不能相比擬，政府投入一萬億支持棚改，各方面都需要參與進去，經濟效益非常高，這個一萬億相當於一般的房地產投資兩萬億、三萬億甚至更多。
調查顯示，高收入群體消費傾向較低，中低收入消費傾向則更高。專家指出，提高低收入人群或者是中間階層的收入將對拉動內需起到至關重要的作用。專家對此建議，解決住房問題可作為解決低收入人群消費后顧之憂的配套措施之一。
記者發現，棚改居民上樓后，大多數都會產生裝修、家居等方面的需求。亦有專家認為，中低收入家庭的消費率雖然高，但并不足以支撐中國內需。「住房問題沒有解決其他問題都談不上。」黃順江強調，居民居住條件改善，其他方面的需求也會相應擴大，棚改將釋放這一群體的消費能力。他說，「雖然中低收入水平的居民消費水平有限，但住房問題解決后，消費能力提升的潜力非常可觀，一億人口的規模是相當大的」。
開發思路須轉變
首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授趙秀池分析說，棚改陡然提速，住宅需求和供給肯定會加大，配套商業等通過改造也會逐漸齊備，這將會拉動多元地產發展。她表示，一般現在做棚戶區的都是國企，時間耗不起，也拆不動，在北京東城區一個項目已經運行多年遲遲不能開動，「核心區的改造太難！」
商業地產最為覬覦棚改騰出的城市核心區空間。趙秀池透露，有北京房企介入棚改，請她為該項目做人口疏解，但遷出原住民難度非常大，只能逐個四合院一點點磕，企業曾提出，希望她做一個心理疏導的方案。她認為，根本不現實，一定要有錢、有房，給出一個雙贏的方案才行得通。由於項目進展過於緩慢，她表示，現在拆遷改革提出了一個最為實際的方案是，如果做商業開發，就要讓原住民得到部分好處，比如給他們股份、分成。
湖南泊富恆嘉地產董事長易建國表示，這一輪棚改中，房企除了要考慮經濟效益之外，還要更多考慮社會效益，不能只是簡單的蓋房子。
除了平衡各方利益，原住民的情感需要也需要被照顧。趙秀池說，對於老一輩居民心理上是一道檻，很難一下接受。如果原地安置解決不了，只有從疏散人口密度上想辦法，比如向新城紓解，從供地方面一系列政策都向新城傾斜。
同時，政府加快推進棚改亦要多藉助民資力量。趙秀池坦承，北京市棚改項目都是國企介入較多，很多前身是各區縣的開發公司。「近水樓台先得月嘛，」她說，這些企業與政府過去就是熟人，民企想進也進不來。
一家河北從事房地產開發的企業負責人向本報表示，「關於棚改，國家有政策，銀行也支持，企業當然願意跟著干。」他并不諱言，目前企業并沒有實質參與棚改項目的計劃，主要困難是沒有合適的資金渠道，所以企業還是從新型城鎮化方面尋求資金來源。記者了解到，民間資本對棚戶區改造并非沒有意願，但前期進展緩慢和資金來源是介入的兩大難點，令民企不敢輕易試水棚改。
專家表示，棚改的大量資金需求也是未來民間資本的一個機遇，但只能作為一個補充，政府還是會以融資成本最低的銀行作為主要資金來源，若給予民企一些融資環境方面支持、繼續減負，在目前的融資環境下，相信會有不少民企、民資願意把資金投向更安全的政府項目。
節能環保產業機遇
棚改不僅是改善居住條件，配套環境亦是改善的一大重點。門頭溝棚改中心黨組書記杜桂斌表示，門頭溝棚戶區改造涉及全區總人口近三分之一，棚改不亞於再造一座新城，政府相當重視環境方面投入，在建設時就解決掉了以往的環境問題，通過美化環境提升棚改安置房小區環境的品質。他舉例說，石泉磚廠改造項目前曾叫「黑河溝」，實際上就是一條臭水溝，現在通過環境治理后也成為了一個城市景觀。
業內人士認為，棚改提速將是節能環保產業的一段黃金發展期，尤其是城市供水、污水和垃圾處理等相關產業將進入長期的擴容階段。通常房地產建築項目每投入100元，在環保方面的投資就要占到2-5元左右，涵蓋環保設備投資、綠化投資等等。像門頭溝礦山采空棚戶區，還要面臨生態修復的問題，也是全國諸多工礦棚戶區改造都亟待解決的難題。
門頭溝的棚改奇跡
7月，北京下發《關於加快棚戶區改造和環境整治工作的實施意見》，明確在2017年底要完成15萬套棚戶區改造任務，預計總投資將超過5000億元。作為北京最大規模的棚戶區改造工程－－門頭溝采空棚戶區改造已進行5年多時間，門頭溝區棚改中心黨組書記杜桂斌接受本報專訪時表示，該區棚改總投資預計將達480多億元，到2016年將基本完成棚改350萬平米安置房建設的計劃，堪稱棚改奇跡。
棚改迎曙光
2011年6月，時任副總理的李克強曾前往考察門頭溝工礦棚戶區改造。時隔3年，門頭溝采空棚戶區改造已建成17608套住房，10900多戶實現入住新居。
「棚戶區改造走到今天，應當說已經看到了前方的曙光。」杜桂斌表示，最新統計門頭溝總的安置房需求是5.3萬套，230萬平米的原計劃存在缺口，重新測算后，該區需要再追加建設120多萬平米，共計17個自建項目和6個回購項目，通過配建來解決剩餘20多萬平米缺口。他預計，整個改造會在2016年完成。這要遠遠早於北京市政府要求的2017年底前完成的時限。
門頭溝棚改是北京最大的一項棚改工程，涉及10萬人，主要是改善煤礦采空區上的棚戶區居民住房條件，這項民生工程在當地得到了絕大多數居民的支持。杜桂斌說，棚改啟動推出的拆遷政策就很優惠，目前簽約率已達了95%以上，「這麼大的拆遷量，能夠在很短時間內達到這麼高的比例，我個人認為是一個奇跡！」他坦言，居民從棚改中得到了實惠，大家現在關心的都是何時搬入新家，也能夠說明政策得到了擁護。
杜桂斌說，棚戶區改造并不是簡單地把居民遷走，實際上棚改項目很多都建在了區域內最好的位置。「把好地、交通便利的地給居民做了保障房。」他說，一，要考慮居民上得起樓；二，還要住得好，所以把一些開發價值很大的地塊留給了安置房。
澄清安置房質量差誤解
安置房質量問題一直飽受關注，也漸漸形成了一種看法認為，「商品房質量要好過安置房。」杜桂斌回應說，其實這是一個認識上的誤區，房子出現質量問題很多只是裝修質量問題。他亦直言，如此大規模的建設，可能確實存在一些問題，他在過施工企業溝通中也一直在強調，注意后期裝修收尾工作的質量，相信隨著建設經驗越來越多，這方面問題會越來越少。
國務院辦公廳印發的《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》中強調，要加強質量安全管理，全面推行安置住房質量責任終身制，加大質量安全責任追究力度。杜桂斌認為，這是對房屋主體質量的要求，從設計、監理、施工任何一個環節出問題都是要終身追究責任。他強調，眼下強調加速棚戶區改造，都必須是要在科學管理、質量安全的前提下加快。
