社科院：明年樓價看跌地方必救市限購將退出

【香港商報訊】社會科學院昨日發布綠皮書《中國住房發展報告（2014-2015）》預測，明年各級政府將密集推出救市政策，一、二線城市房價將繼續下滑，三、四線城市房價將穩中有降，北上廣深等城市限購政策有望在一年內全面退出。此外，未來商品房庫存積壓導致銷售困難，一半以上的開發商將轉行或在市場中消失，但樓市崩盤條件尚不具備，有望實現軟著陸。

瘋漲神話破滅樓市風光不再

去年，中國住房市場經歷了在瘋狂方上漲中隱現調整的跡象，從今年第一季度開始進入調整狀態，此后，住房投資投機全面退潮，樓市進入自發調整期。2014年1-9月，中國商品住房銷售面積為67669萬平方米，同比下降10.3%，商品房銷售額為40516億元，同比下降10.8%，銷售量與銷售額均出現較大負增長。到2014年9月，房價環比下降的城市急增至69個。

目前，一線城市只有北京、上海、廣州、深圳，以及三亞在堅守住房限購政策。報告認為，一、二線城市房價明年將繼續下滑，住房投資全面退熱，單靠剛性需求或改善型需求難以消化已有商品庫存、支持房價上漲，住房限購或將全面放開。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，隨著房地產市場不景氣，以及調控政策的大方向向支持住房消費轉變，5城市這一政策有望在一年內全面放開，此后，住房市場「供不應求」的假設難以立足，房價只漲不跌的神話將完全破滅。

綠皮書預計，2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實現軟著陸。除了全面取消住房限購政策，進一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件。還將進一步降低住房交易稅費包括營業稅、契稅、個人所得稅等；政府收購過剩的商品住房用作保障房之用；進一步放寬購房落戶政策等。

倪鵬飛認為，密集救市政策的推出對於緩解市場恐慌、避免房價硬著陸有積極的作用，可以有效防止樓市崩盤，但是在住房投資收益過低、住房供給相對過剩的大環境下，即便政府強力刺激，房地產市場也將風光不再。

供給嚴重過剩寡頭時代將臨

報告也提醒，目前的年均住宅竣工(20億平方米)和施工面積（60億平方米）遠遠高於需求(12億平方米)，未來如果仍然保持這一增長水平，住房將存在嚴重的潜在過剩。其中，一、二線城市的住宅相對過剩，但仍然有增長的餘地。至於三、四線城市，已經達到了「絕對過剩、長期過剩」的階段。報告預計，2015年新建商品住宅價格可能下降5%，銷售面積降低12%。

社科院城市與競爭力研究中心研究員張慧芳表示，今年以來，住房市場一個顯著的特點是，住房價格在上升，銷售量卻在下跌。綠皮書認為，隨著相對過剩時代的來臨，商品住房銷售困難而無需再進行大規模開發。銷售不當、資金緊張、融資高成本，使開發企業面臨資金鏈斷裂和違約風險加大。這也意味著，開發商的蓋房能力相對過剩，未來一半以上的開發商將轉行或在市場中消失，房地產市場將進入真正意義的寡頭時代。科院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華認為，目前股市暴漲的局勢就是開發商大抉擇的一部分，開發企業可以轉向股市，轉型成金融控股公司等。

L形調整不會崩盤

不過，倪鵬飛不認同樓市崩盤的說法。他表示，樓市以緩慢下行為主，整體崩盤的條件尚不具備。他分析說，城市人口流入的宏觀拐點尚未出現，房價不會整體崩盤。他認為，中國房地產市場將呈L形調整，與此前相比，調整時間更長、速度更慢、程度更深，未來住房市場將進入中速增長的常態。一、二線城市2015年下半年、三、四線城市2016年下半年開始復蘇。

倪鵬飛亦指出，住房市場調整將減低經濟增長和就業。初步測算，2014年房地產投資對宏觀經濟增長直接貢獻是0.48個百分點。可以這樣判斷，2014年宏觀經濟增長下降的主要原因，或者主要的貢獻是房地產投資的下降導致的。」

報告建議，應該取消若干行政性管制措施，讓市場在調整中發揮決定性作用。針對不同城市，也應該實行中央指導、各城市差別調控的辦法。另外，報告建議對住房金融制度進行完善，即由中央政府新建或改造國家開發銀行，建立住房發展銀行，改革公積金制度、完善住房租賃制度等。

限OR解？

已松綁限購城市：佛山、珠海、福州、廈門、海口、天津、濟南、青島、石家莊、太原、鄭州、南京、無錫、蘇州、徐州、合肥、寧波、杭州、溫州、金華、紹興、舟山、台州、衢州、哈爾濱、長春、大連、瀋陽、長沙、武漢、貴陽、南寧、南昌、西安、蘭州、烏魯木齊、西寧、銀川、呼和浩特、成都、昆明

維持限購城市：北京、上海、廣州、深圳、三亞