崩盤論基本可除
房價止跌樓市軟著陸
作為拉動中國經濟的重大引擎，房地產一直備受關注，尤其近期房地產出現了些許微妙的變化，更使得人們的神經處於繃緊狀態。此前一些房企房源被政府鎖定的消息不脛而走，在很大程度上加大了人們對房地產即將崩盤的擔憂。李克強總理也首談房地產，某種程度上釋放了別樣的信息。在評論人士看來，李總理的話語給擔憂房地產「硬著陸」的市場人士吃了顆「定心丸」。
昨日，最新出爐的統計數據顯示回暖跡象明顯，有分析人士指出樓市已實現「軟著陸」。受訪專家認為，中國房地產目前正處於結構調整周期中，由於過去幾年房地產的迅猛增長造成供過於求的局面，各地房地產庫存高企、結構失衡，并在不同區域出現了分化狀態。而伴隨著未來城鎮化率提高釋放的長期剛性需求，將在很多程度上支撐未來中國房地產的平穩發展。香港商報記者朱輝豪
總理首談房地產
最近房地產再次受到人們極大的關注，一方面是由於最近深圳有好幾家大型房企房源被政府鎖定的消息不脛而走，引發人們對房地產即將崩盤的擔憂。另一方面是中國國務院總理李克強出席今年在瑞士舉行的達沃斯論壇上首次談到有關房地產方面的信息。其實，自去年以來，關於房地產泡沫是否即將破裂和房地產「拐點論」已引發大量的討論，而最近爆出的深圳多家房企房源被鎖的消息再次燃起專家學者的討論熱情。據悉，1月中旬，深圳市場消息爆出佳兆業地產、榮超地產、花樣年、中海、招商、中糧等多個房企有房源被鎖定，粗略統計涉及鎖定房源超過1.68萬套。其后，相關房企通過澄清公告等方式，證實僅是正常的鎖定行為。對此，市場已一片風聲鶴唳，房地產或將崩盤的擔憂日益加固。而對於房地產的另一種闡釋，李克強也終於「開口」為房地產定調。李克強1月21日下午在達沃斯出席與世界經濟論壇國際工商理事會代表對話會時指出，近來中國房地產市場投資量和交易量確實出現了一些波動態勢，引起各方面關注，中國房地產市場在一定時間內出現調整是正常的，中國實現現代化必然會伴隨著城鎮化，對房地產的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業和產品供給。對此，有分析人士指出，李總理此話給擔憂房地產崩盤的人吃了顆「定心丸」，釋放出的信息將給市場人士帶來極大的信心。
長期剛需成發展關鍵
對於上述有關房地產兩種信息的分析，中國腦庫綜合開發研究院旅游研究與策劃中心主任宋丁在接受本報記者采訪時表示，李總理說的剛性需求是長期的，這符合房地產發展的國情和目前的現實面。他指出，無論是城市人口還是農村人口都仍有大量住房需求，雖然城里人有的擁有多套住房，但也有相當部分普通老百姓，特別是80后這樣的中產階層有著首次購房和改善性住房的需求，這是非常明確的。他認為，隨著未來城鎮化進程的逐步提高，按目前的人口結構和相應的比例釋放出大量的住房需求，每年保守估計有1000萬以上的剛性需求，哪怕是保障房和安置房，這是城鎮化過程必然會出現的現象。而在談及佳兆業等房企房源被鎖定時，宋丁認為，佳兆業等房源被鎖定既不是房地產崩盤的前兆，也不能簡單地用個例來解釋。他指出，有的房企在發展過程中出現問題實屬正常，一般而言，開發商會出現暫時性的問題和困難，造成這些困局的原因是資金鏈的斷裂，而資金鏈的斷裂會就造成一系列的影響，包括金融結構、市場和消費者在內受到的影響都無可避免。政府這時的接管也是從正面把這麼多年來積累的深層次問題進行化解，從而使得行業更加合理發展。「這是行業發展的擠出效應，把該規範的進行合理地梳理并進行市場重組，才能讓他回到正常的軌道。」
供過於求結構失衡
在許多人看來，房地產發展確已進入到了調整周期，這主要是由於近幾年「狂飆突進」造成的，特別是三四線城市面臨巨大的去庫存壓力和資金鏈繃緊等問題，使得房地產不得不經過一個自身調整的過程。宋丁指出，現今房地產發展的瓶頸在於很多城市供過於求，高庫存得不到有效消化而出現結構性問題。雖然每年都有新的住房需求涌現出來，但同樣每年新建樓房也有許多，甚至是需求的好幾倍，這種不合理的瘋狂增長使得供需結構嚴重失衡。不可否認的是，房地產在過去一年中持續降速降溫，這也是引發問題的關鍵和加重人們對房地產擔憂的原因。在過去的一年，中國房地產市場出現了與以往不同的變化。統計數字顯示，商品房的銷售面積和銷售金額雙雙下降，投資增速大幅下滑，房價結束了2013年火爆上漲態勢，各地政府也紛紛取消限購限貸政策。但在宋丁看來，雖然目前房地產處於低迷狀况，發展遭遇瓶頸，但崩盤論過於悲觀。
百城房價連跌8月后回正
據中國指數研究院昨日發布的百城房價指數顯示，1月份全國100個城市（新建）住宅平均價格為10564元/平方米，環比在經歷連續8個月下跌后首次「回正」，微漲0.21%。數據顯示，44個城市環比上漲，56個城市環比下跌。與上月相比，環比上漲城市數量增加14個，其中漲幅在1%以上的城市有9個，較上月增加6個；環比下跌城市數量減少14個，其中跌幅在1%(含1%)以上的有16個，較上月減少11個。另外，國土資源部發布公告，2014年第四季度末，全國105個主要監測城市住宅地價同比上漲4.85%，至每平方米52元人民幣；商業地價同比上漲3.9%，至每平方米6552元。中國指數研究院分析認為，整體來看，隨著樓市預期不斷轉好，百城住宅價格在新年首月止跌，本月上漲城市數量明顯增多，其中一線城市全部環比上漲；政府方面，李克強總理首次就房地產市場表態，積極肯定了行業中長期發展的重要性，市場信心有所增強；成交方面，在「微刺激」手段的推動下，主要城市需求平穩釋放；供應方面，因春節臨近主要城市推盤量有所減少；企業策略方面，企業年初的業績壓力較為緩和，部分樓盤優惠力度減弱。對此，有業內人士分析認為，從統計數字顯示和市場表現來看，在央行9.30新政出台后，經過前一段各地的松綁和央行、國務院的松綁，房地產市場已經發生了明顯的變化，特別是一線城市和重點二線城市，房地產市場開始走穩。因此，可以說，房地產已實現了軟著陸，崩盤論疑慮基本上可消除了。
樓市向好市場迎來轉捩點
房地產發展處於結構調整期這個說法得到普遍的認同，雖然樓市是否已實現「軟著陸」仍需更詳細的數據提供支撐，但樓市崩盤論的觀點似乎有點過於悲觀。在日前舉行的「第六屆中國經濟前瞻論壇」上，國務院發展研究中心副主任劉世錦、全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌、中國房地產業協會名譽副會長朱中一等著名專家學者發表明確觀點認為，中國房地產市場迎來轉捩點。劉世錦在談及房地產時表示，房地產市場正在經歷的不是周期性波動，而是歷史性拐點。他指出，占據房地產投資絕大部分的住宅市場需求已經過了最高峰，接下來應以時間換空間，爭取房地產投資的軟著陸。在他看來，中國經濟要完成由高速增長到中高速增長的轉換，需要「三隻靴子」都落地才可實現，目前基礎設施投資和出口都已見底，而房地產投資還沒有見底，只有房地產這隻「靴子」落地了，中高速增長的底才能基本探明。深圳市房地產研究中心副主任王鋒向本報記者表示，總體來看，在15年國家政策會有積極的一面，將繼續采取穩健的貨幣政策和積極的財政政策來促進消費，促進經濟的穩定增長。他指出，在這種背景下，全國各地不同地方的樓市要與經濟發展背景結合起來看待。他認為，城鎮化釋放的剛性需求將在很長時間內支撐房地產的發展，今年的一二線城市樓市形勢會比去年好，而三四線城市面臨的仍是去庫存的壓力。
樓價分化現象嚴重
國家統計局1月18日發布的去年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，從環比價格變動幅度看，一線城市整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環比平均漲幅分別為0.1%和0.4%；二、三線城市房價仍然下降，降幅緩慢收窄；從成交量看，12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高於全國平均水平。從不同城市來看，房價出現分化狀態。王鋒分析認為，全國樓市繼續處於深化調整中，但分化現象還會嚴重，會出現有的地方量價齊升有的則量價齊跌的局面。他認為，對於15年全國樓市要區分來看。在新常態背景下，產業結構調整比較快、產業基礎比較好的一些城市，它的整個經濟形勢還會保持良好穩定的增長，這相對樓市也會有正面的影響。而一些產能過剩、產業發展出現較多問題的城市，估計樓市也會出現問題。「現在樓市的這種分化也恰恰證明這點，即一線和二線熱點城市本身經濟基礎比較好，產業升級調整的也比較好，這些城市在2014年全國樓市整體下行的情况下仍能保持比較好的勢頭，但其他的一些二三四線城市基本上還處於庫存量比較高的狀態，銷售量和價格都出現大幅的回落，樓市處於低迷的狀態。」王鋒說。
限購推出理性發展
很多人注意到李總理談論房地產還是他執政以來的首次，這引發許多人的猜想。對此，宋丁認為，之所以之前總理沒說，是因為本屆政府想用大的房地產發展思路來穩控局勢，來逐步解決上屆政府時期遺留下的問題，用強勢行政管控的模式從過往的結構失衡陰影中走出來。他指出，現在房地產調控已慢慢退出了，比如限購政策的退出，而其他的像房地產稅、房地產登記等長效機制在慢慢起作用，希望導入到市場合理的需求調配中來，在政府「這隻手」的扶持
上使之走入健康的格局。王鋒則認為，房地產行業需發揮市場在資源調節中的作用，政府不能病急亂投醫，不能用過
多的行政手段進行宏觀調控。樓市不行的時候若非要采取措施把它激活，這是行不通的做法，因為樓市沒有一個經濟基礎來支撐是不行的。市場的問題還是要交給市場來做，不能說內地的城市本來工業的產能調整是需要時間的，城市化也是需要時間的，而急於去解決它的問題，這反而會適得其反。所以還得適應整個市場經濟的環境和當地大的環境變化來進行調整。
消化庫存調控需變招
而對於李克強總理所說的中國政府希望房地產市場能夠長期平穩健康發展，有分析人士認為，這意味著政府對房地產不會坐視不管，鑒於房地產對中國經濟所起的作用，隨后或將有一些措施出台，這些措施可能包括信貸政策的變化，對剛性需求的其他支持政策，以及對開發商的一些支持政策等。另外，近日以來，多地已著手研究通過「微刺激」來救市，使房地產發展走向正道。
「政府要積極恢復市場的信心，有效率地利用現有的存量房源進行合理配置。尤其庫存房源比較多，空置率高的城市，政府可以采取一些辦法，利用價格還處於比較低的時期，去收購一部分把它作為公共住房來保證低收入家庭的住房問題，這樣政府可以不必建更多的保障房，這有利於解決市場供應過剩的問題，也有利於政府住房保障工作的開展。」王鋒說，政府不管用什麼行政手段來干預市場，都要發揮市場配置資源的決定性作用，政府應通過一些經濟的杠杆或者住房公共政策的實施來解決問題，而不是直接像以前那樣去干預市場的價格，干預銷售等。王鋒指出，二三四線城市的房地產會處於一個很長的調整過程，因為很多城市本身就是人口净流出的，自身需求在不斷地減少，老百姓在這種市場比較低迷的情况下會持觀望態度，購房的熱情也不足。「因為預期不行，政府要通過住房的消費來促進經濟的增長難度比較大，還不如實實在在，一方面把存量的區域樓市比較低迷，經濟宏觀背景也比較差的一些城市，把多餘的住房一部分作為公共住房，政府來收購采購，通過政府增加投資的方式來促進當地的經濟增長。」王鋒說。
