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香港商報

地產股大漲 憧憬松綁漸次開啟
2015年 03月 21日 01:23    香港商报
 

內地股市正在成為經濟的晴雨表。昨日,沉寂已久的地產板塊終於加入領軍行列,上證綜指漲0.98%,而地產板塊漲2%。而地產大漲的背后,正是消息面出現了明顯的變化。

一攬子政策密集出台

今年是中國深化改革關鍵之年,那些阻礙經濟發展,影響國計民生的因素都將是深化改革的對象。而多年來內地關於地產的一系列束縛,正在成為市場化潮流下的改革方向。

全國限購限貸的城市基本上都放弃了限購,現在只有北上廣深四個一線城市在堅持。而各地解除限購的做法得到政府的默認。尽管四個一線城市堅持限購,但業內已經有預期,松動是遲早的事情。

至於限貸的核心是限制貸款的門檻。目前內地二套房首付比例為六成,而深圳自2013年11月開始更實行二套房七成首付。而今年,內地地產新動向就是在限貸問題上出現松動趨勢。據悉,住房和城鄉建設部正在醞釀發布關於穩定住房消費的相關文件,其中包括兩條重要意見:一是將使用公積金購買首套房的首付比例降至兩成;二是下調二套房商貸首付比例,業內預測至少會降低到五成。

實際上,支持用公積金降首付比例的措施,各地方政府早已陸續展開,濟南、廣州已經執行該政策。住建部正準備向國務院提交《住房公積金管理條例(修訂版)》,公民住房公積金的用途將有重大突破,濟南和廣州只是先行。

限購限貸松動之外,房貸利率也成了關注的焦點。應地方要求,央行之前調研過房貸利率的基本情况,會適當調整房貸利率。去年11月和本月內地兩次降息,已經惠及貸款人。而在執行上內地還有不少問題,如有的銀行強制執行的是一年只調一次住房貸款利率。去年11月降息今年1月才落實到地產貸款,今年3月1日的降息要等到明年1月才能落實到位,這些不合理的做法也應該引起央行的注意。

穩樓市更是穩經濟

據悉,國家高層密切關注樓市出現的問題,已經要求住建部等部門研究對策,做好政策儲備,穩定房地產市場。有關部門已準備相關儲備政策。其中,除稅收、限購、房貸政策松綁外,還包括加大棚戶區改造支持力度、吸引社會資本加入等。目前,有關部門正等待合適時機推出相關政策。

而更有代表性的是政策趨向出現了變化。2015年政府工作報告中提出,「支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展」。與去年表述不同的是,并未出現「調控」、「抑制」等詞汇,而是用了「支持」、「促進」的字眼。除限購限貸、貸款利率方面的變化外,業內預期內地在稅收方面,在降低交易成本方面也會有所配合,業內預測內地二手房交易營業稅免徵年限或由5年調整至2年。「不滿五年或非唯一二手房交易個稅按差價20%徵收」條款也可能有所調整。

而政策趨向上的變化,折射的是內地穩增長的大環境。目前內地地產「去庫存」壓力依然沉重。國家統計局數據顯示,1月至2月,內地房地產投資增速、銷售、拿地等指標全面下滑。而隨著松綁預期升溫,進入3月,這種情况才有所改善。

筆者分析,去年11月應該是內地政策出現轉向的起點,降息和開啟滬港通是標誌。今年內地更加快政府作為的腳步,關於股市和樓市在經濟中的地位和作用有了重新的定位。如股市被認定是實體經濟的一部分,牛市有利於提高實體經濟企業市值,有利於為實體經濟融資,牛市有利於刺激消費等,為股市迎來一波思想解放。而在樓市問題上內地思想也有了變化,穩經濟穩增長就一定要刺激消費,而住房仍然是最能拉動經濟增長的消費重點。3月18日李克強主持召開國務院常務會議,明確表示要「做好政策儲備和應對預案,加大定向調控力度,及時預調微調,保持經濟平穩增長」。看來,激活股市和樓市是穩增長見效最快的兩個工具。所以,可以相信,內地樓市松綁通道已漸次開啟。香港商報記者王長久 

 
(來源: 香港商报) 編輯: 徐莹