穩樓市意在穩金融
「一帶一路」不容人民幣資產有失
在國家積極推進「一帶一路」建設和加快人民幣國際化進程中，人民幣匯率水平的穩定在其中起著關鍵的作用。在這樣的關鍵時刻，中央政府不希望人民幣匯率出現大起大落的局面，正是基於此種考慮，樓市平穩發展應是金融穩定和人民幣穩定的內在要求，而且，保持國內資產價值的整體穩定對穩定人民幣的匯率水平是有幫助的。同時，專家們表示，此次穩樓市組合拳的出台，還出於中國防範地區性金融風險的長遠考慮。香港商報記者 里行 朱輝豪
幣值穩定須樓市趨穩
改革開放前20多年，中國通過壓抑本幣，來提高出口的競爭力。去年，中國對外投資金額首次高於外資對中國的投資，這是個轉捩點，中國到了通過對外投資，消化過剩產能和資本輸出的階段。前不久，粵閩津第二批自貿區方案獲得通過，博鰲亞洲論壇召開期間，發改委、外交部、商務部3月28日聯合發布《推動共建絲綢之路經濟帶和21世紀海上絲綢之路的願景與行動》，還有正在籌建亞洲基礎設施投資銀行，均為配合此戰略展開的。
預計隨著「一帶一路」戰略、「亞太自貿區」、「中美投資協定（BIT）」談判的持續推進，中國資本的全球布局步伐將顯著加快，中國很快就將擁有年輸出3000億美元資本的能力。但中國要想成功完成對外投資，首先就要求人民幣幣值保持穩定，甚至需要一個相對強勢的人民幣作為支撐。如果作為人民幣資產代表的房地產都不能保持穩定，復旦大學經濟學院副院長、金融學教授孫立堅說，那就很難想象人民幣的幣值也能保持穩定。現在的關鍵點是，要把房地產市場穩住，不能讓它硬著陸，并在此基礎上確保新的投資增長點，如「一帶一路」戰略得以按計劃進行，并使中國進一步融入國際化進程中，以開放倒逼改革將成為新常態下未來發展的關鍵所在。而要想維持人民幣的相對強勢，樓市保持相對穩定首當其冲。
僅一個亞投行是不夠的
中國銀行國際金融研究所宏觀研究主管周景彤說，「一帶一路」對資金和金融服務的需求非常巨大。據測算，從2010年到2020年的10年間，僅亞洲的基礎設施投資需求就達8萬億美元。但沿線各國融資能力相對有限，儲蓄率只有22%左右，不及中國的一半。
推進「一帶一路」建設工作領導小組相關負責人表示，「一帶一路」建設需要大量的融資支持，經貿合作也將形成大量的貨幣流轉。民生證券研究院執行院長管清友認為，隨著「一帶一路」戰略進入落實階段，投資低迷的趨勢可能出現逆轉，中國經濟的第四次投資熱潮可能即將拉開序幕。管清友表示，「根據公開信息，各地方『一帶一路』擬建、在建基礎設施規模已經達到1.04萬億元人民幣，跨國投資規模約524億美元，考慮到一般基礎設施的建設周期一般為2年到4年，2015年內地『一帶一路』投資金額或在3000億至4000億元人民幣左右。」
顯然如此之大的投資規模，僅靠正在籌建的亞投行以及中國出資400億元的絲路基金是遠遠不夠的。需要的是內地大行加快走出去，3月份公布的年報顯示，幾大行都在加大海外業務的分量。從工行、農行、中行、招行、交行近年來在海外擴張版圖，也可以看出中國企業走到哪里，他們就到哪里，這有點像當年港資銀行伴隨著香港制造業北遷。當然，這些大行要完全「走出去」，還需要一個過程，更重要的是其內地業務的利潤，要為其「走出去」提供堅實后盾。房貸業務在幾大行占比均不輕，樓市不穩，幾大行又怎敢放手在外開疆拓土。
著名財經評論人士余豐慧表示，樓市不穩，最先受到冲擊的是銀行，銀行涉及到房地產方面的信貸這一塊達十幾萬億元，樓市如果崩盤，將給整個金融系統帶來不堪設想的后果。美國次按危機所引發的金融風暴，已再清楚不過地顯示出樓市危機的破壞力。
地方政府或打折參與
另外，除了中央財力以外，中國推動「一帶一路」戰略還需地方政府配合。經濟金融專家余豐慧對本報記者說，如果樓市持續下滑，三、四線城市將持續承壓，將面臨著許多不穩定的因素。穩樓市組合拳的出台可以說這是中國出於對防範地區性金融風險的一個長遠考慮。中央財經大學金融學院銀行業研究中心主任郭田勇也表示，房地產的發展跟地方政府財政收入的關聯度是很密切的，從前期來講，大量的金融資源投放在房地產領域，包括地方政府在這個領域的投資。如果樓市出現問題的話，地方政府的財政收入來源也會出大問題。
各個省之所以都想申請銀行牌照，就是想為本省的開發建設融資，近兩年新成立的各省銀行就有十幾家之多。現在國家推出「一帶一路」的戰略，各個省紛紛響應，管清友說對已披露的進行統計，就超過了1萬個億，那麼錢從何來？目前地方政府還主要是土地財政，房產交易不旺，直接導致賣地收入明顯減少，政府性基金收入萎縮，那麼他們參與「一帶一路」的積極性也勢必打折扣。
切勿重蹈美日覆轍
據有關方面統計，目前中國過剩的房屋有5000多萬套（空置），較有規模的鬼城就有十幾座。「如果等到這些樓盤不能在今天的剛需還存在的時候賣出去，而等到將來人口結構帶來更多的房子供給遠遠大於需求的時候再來突破的話就為時已晚了，那時樓價會出現大跌，這將會嚴重影響金融體系的穩定。」
孫立堅說。孫立堅表示，中國城鎮化的建設還在進行，消費的需求還存在，要趁機把需求刺激、營造起來。而如果等到這些需求都消失殆盡以后再來解救，就會跟日本、香港等樓價的暴跌帶來的結局一樣。他認為，現在樓價還不會大跌，如果真的等到大跌就會出現像2008年美國、90年代香港和80年代后期日本的危機，將給國民經濟帶來重大的損失。這些政策的出台是利用國家戰略盤活存量的概念，也是為了防金融風險，避免樓市的自我能力調整喪失和樓價跌勢不可收拾的局面。
與去年推出一系列鼓勵消費作法不同的是，還有種說法，希望中國早擠泡沫，以減少崩盤的損失。但在目前階段，若硬擠泡沫，除了對中國經濟傷害太大不說，也會妨礙到金融改革、經濟結構調整等多個改革任務的完成，弊大於利。
樓市不穩危及金融穩定
由樓市調整所引發的局部金融危機已事實發生，記者對2014年發生兌付危機的信托計劃進行分析發現，其中半數以上都事關房地產。發生兌付危機的主要原因指向兩點，一是開發商資金鏈問題；二是融資方民間借貸。而最后的結局要麼停工、要麼跑路，投資資金大多「不翼而飛」。
樓市憂慮傳導銀行
由房地產調整所引發的金融危機還遠不止於此，今年全國兩會期間，對於1萬億元地方債務置換，財政部樓部長說，1萬億元還遠不夠，地方舉債投資房地產和基建至少十幾萬億元。而這些舉債多是由銀行來完成，因此樓市預期發生了逆轉，地方債出了問題，最后墊背的還是銀行，這直接關乎到中國的金融穩定。2010年、2011年銀行盈利增長都保持在20%以上，對於這樣一個高盈利的群體，A股市場卻是以腳投票，股價明顯滯后大市，安信證券高善文近來就分析稱，一個很關鍵的因素是，2008年以后，在銀行業的極力支持下，房地產泡沫被不斷吹大。因此對房地產的擔憂，首先就會傳導到銀行，尽管各家上市銀行紛紛亮出房貸在業務中的占比并不大，但是投資者還是不買賬。
房地產信托日漸萎縮
過去幾年一向賺大錢的房地產信托，2014年在頻頻不斷的兌付危機打擊下，日漸萎縮。與房地產信托一起萎縮的還有地方政府賣地收入，由於房產交易比2008年時還要冷清，據有關方面統計，最近幾個月的賣地收入同比減少了兩成。
而且，一旦對房地產熊市思維形成，市場就會對房地產刺激政策反應得比較遲緩。這從現實看得很清楚，去年全年各地放松限購，下半年房地產政策出現明顯松動，從9.30房貸新政到11.22降息，以及各地放寬公積金、央行降準，按說剛性需求應該釋放出來，但今年一二月份房地產市場成交的大幅下降。為此不得不在2月底再次降息，緊接著又在最近推出放松二套房首付限貸的規定，甚至比預期還要低，預期是五成，實際是四成，組合拳是否會減緩投資者對樓市的擔憂還有待觀察。目前政策更多應視為降壓緩冲，但力度明顯還不能起死回生。股市就是一面鏡子，公布樓市新政當天，地產股大漲，但次日即出現砸盤。
新政只為穩定而非救市
一連串組合新政讓市場倍感興奮。上海社科院房地產業研究中心副主任陳則明對本報表示，中國整個房地產業形勢不好，基本情况是除了地價指標沒有下降，其它的指標不是下降就是增幅放緩，從樓價來說大概只剩下一線城市。
保7就得保房地產
陳則明分析稱，尽管今年北上廣深的價格沒有下降，但銷量已經下滑，政府采取了一些手段控制供應量，實際上一線城市可售的面積比過去小了很多。
「換句話說，一線城市對樓價調控能力強一點，控制開發商供應的節奏能力強一點。」
「中國經濟如果拿掉房地產，GDP增長只有3%至4%，如果不靠房地產保增長，7%的目標都肯定保不住。」陳則明說，上海等城市都在強調創新驅動轉型發展，依靠科技，但轉型并非一兩年就能完成。
意在穩定住房消費
「過去幾年房地產市場采取的調控措施對需求有所抑制，對經濟產生了一定的不利影響。目前的經濟形式下，激活房地產市場是大勢所趨。」中國社科院城市發展與環境研究所副研究員黃順江接受本報采訪時說，但是新出台政策用「救市」來形容不太合適，中央政府不希望房地產再像過去那樣紅火，吸走整體經濟資源，對制造業等其它經濟部門帶來不利的作用。
中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，此次新政是房貸政策由非常態向常態的回歸，有利於釋放自住性及改善性購房需求，以改善民生、穩定經濟。首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池對本報說，對於樓市新政不同的城市反應肯定不一樣，但主要刺激二套房需求，不會刺激樓價飆漲。
交行研究員夏丹認為，此次央行等三部委的政策調整對於改善性需求將形成重大利好。首付比例下調了兩成，將極大地減輕居民首付負擔，提高當期購買能力，將推動改善性需求入市。另一方面，財稅部門的政策調整則能釋放出一批存量房源，有利於提升房屋流轉速度，增進市場交易活躍度，同時也能在一定程度上緩解熱銷地區房屋供給緊張的局面。
