專家：設住房銀行利樓市發展

自房地產「330新政」后，住建部官員近日發表文章指出，目前經濟出現較大下行壓力，房地產市場需求出現急劇萎縮，應抓緊組織實施以住房公積金制度為基礎的國家住房銀行，增加住房消費需求。接受本報采訪的專家表示，中國設立國家住房銀行條件已基本成熟，順應了目前房地產新形勢和住房公積金制度改革的需求，但在推進國家住房銀行時應注意防止出現像美國「兩房」一樣的問題。

設住房銀行條件成熟

「國家版」住房銀行落地已不再遙遠。4月7日，一篇由住建部公積金監管司司長張其光等人撰寫的文章指出，中國設立國家住房銀行條件已基本成熟，可利用現有全國342個公積金管理中心機構、網點和人員，組建國家住房銀行分行和支行，在中央設立總行，實行垂直管理，全國住房公積金貸款風險準備金中500多億元的超額撥備，可轉化為住房銀行資本金。深圳市綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向本報表示，目前整個房地產的發展格局以及其在國計民生中的作用決定了建立國家住房銀行的必要性。通過建立國家住房銀行把公積金引入銀行通道，也是對社會資金的一種多元化調配方式。「中國的金融制度本身也需要多元化，以往住房貸款都是通過商業銀行進行，缺乏專業化的銀行。住房銀行能夠更加依據國家產業要求對公積金進行針對性服務，有利於住房金融制度的變革以及房地產的發展。」宋丁說。此外，國家住房銀行也是住房公積金制度改革的需要。宋丁指出，公積金在繳納、使用、管理等方面暴露出的問題飽受詬病，若能設立國家住房銀行則可以進一步規範公積金的使用和操作。事實上，早在十八屆三中全會時，《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》23條就提出「研究建立住宅政策性金融機構」、45條要求「建立公開規範的住房公積金制度」。

從控供給轉向育需求

市場分析人士認為，中國目前房地產市場的基本面依然嚴峻，與過去房地產供應不足情况不同，目前房地產面臨嚴重過剩的庫存，已經供給大於需求，大部分房子不是以存貨的形式積壓在開發商手里，就是在富有階層之中，而城市貧民則買不起房子。針對上述形勢，政府轉變住房政策取向，從調控供給轉為培育需求，本質上來說是提升中低收入階層購買力，以便讓剛需買得起房。「330地產新政」調降二套房首付比例以及公積金貸款首付比例，即是其中一條。

「政府想以更寬松的住房貸款政策救市，但商業發放個人住房貸款積極性不高，因此政府想通過設立國家住房銀行向低收入者發放低息貸款，讓他們買得起房子，從而穩住房價。」宋丁說。上周，央行公告稱信貸資產支持證券發行實行註冊制，信貸資產支持證券發行實行註冊制,有利於做大住房抵押貸款證券（MBS）規模，盤活銀行住房抵押貸款資產，加強銀行放貸意願。有分析人士指出，信貸資產支持證券發行實行註冊制、設立國家住房銀行都是從信貸方面對樓市予以支持，兩者互為表里,可以看出中國地產政策的轉變。

警惕美國「兩房」風險

有分析認為，「國家住房銀行」概念的提出意味著中國版「兩房」日益臨近，或存在危機。對此，宋丁表示，中國的國家住房銀行與美國「兩房」不同，美國兩房是以投資的形式操作住宅本身來構建商業關系，是實物化的投資銀行，而中國準備構建的國家住房銀行更加類似國家開發銀行，是功能化導向的。「美國兩房出問題很大原因在於放貸給許多有不良信用記錄的人，并通過零首付來進行放貸，中國沒有零首付，儲蓄格局與美國也有很大不同，因此中國金融安全性比美國要強。」宋丁說。不過，宋丁提醒，既然中國要放開住房信貸證券化，就要有相應的管控機制避免類似美國兩房引起的金融危機，住房信貸證券化事實上是把銀行的風險轉移到老百姓身上，通過百姓的民間投資吸納在銀行沉澱的債務投資。「從金融的角度來說這種制度有好處，但從防範風險的角度來看要警惕。」他說。香港商報記者張幸