藍皮書：樓市即將觸底反彈

房價料回升各城或分化

【香港商報訊】昨日發布的《中國投資發展報告(2015)》預計，2015年房地產市場將迎來觸底反彈，房價將在三季度前后開始回升，但是城市間會出現分化。

城市間將現分化

4月8日，中國建投投資研究院、社會科學文獻出版社在北京聯合舉辦「新常態下的產業投資機會研討會」，會上發布了系統研究中國投資發展狀况的投資藍皮書——《中國投資發展報告(2015)》。

「2015年房地產市場將迎來觸底反彈。」這份報告預計，從商品住宅供應來看，2014年商品房新開工面積負增長，施工面積低速增長，因此，2015年新入市商品房增速將降低，房地產庫存高峰將在下半年見頂。報告指出，2015年，在住宅限購取消、利率降低、貸款放寬的政策支持下，過去兩年被壓制的住宅地產首套置業和改善性需求被激發，房地產的銷售將逐漸走出低谷，預計在下半年實現同比正增長。報告副主編、中國建投投資研究院高級研究員張志前表示，商品住宅受銷售回暖的影響，預計價格將在今年三季度前后開始回升，但是城市間會出現分化。

商業地產價格料續跌

具體而言，一二線城市由於過去幾年被壓抑的剛性需求釋放，供需矛盾很快緩解，庫存將在2015年下半年開始回落，價格將出現一定反彈，但是漲幅相對有限；三四線城市由於房屋供給充裕，但是需求相對不足，去庫存壓力大，大部分城市房價難以出現反彈。報告稱，在房地產政策方面，2015年將繼續呵護合理的住房需求，政府在房貸額度、購房補貼、稅收減免等方面將繼續給予優惠支持。在商業地產方面，報告認為，2014年投資依舊保持較快增長態勢，但增速有所放緩，因此，2015年商業地產供給將繼續有所增加，庫存將進一步上升。而受經濟復蘇緩慢影響，銷售量將繼續同比負增長，空置率有所上升，在成交價格方面，2015年商業地產受供大於求影響，預計價格將繼續下跌。

樓市改革趨向市場化

國務院去年10月29日召開常務會議，要求推進六大領域消費。「穩定住房消費」時隔多年后被重新提及。在「穩定住房消費」的基調下，地方政府正在根據中央指導思想「因城施策」，加大調整力度。

「這一系列穩定房地產市場的政策調整舉措，對於應對當下經濟下行壓力，實現穩增長、惠民生、促改革、調結構都具有積極作用。」中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說。本次五部委聯合出手，從信貸和稅收兩個角度給樓市「松綁」，表明在目前環境下，過嚴、從嚴的樓市政策已經回歸到正常化、長效化、市場化。發改委房地產研究中心主任劉琳表示，本輪政策調整是一種向市場化回歸的政策，符合目前市場化改革方向。住房消費作為中國消費領域的重要組成部分，既事關經濟發展，又關乎百姓利益，告別暴漲暴跌，回歸平穩健康，以加大保障房建設為依託，因城因地分類進行調控，抑制投機投資性需求，政府調控的思路與決心并未改變。倪鵬飛說，目前房地產直接需求加上其帶動的間接需求，在市場總需求中占比仍十分高，房地產市場是否平穩健康發展關系著今年宏觀經濟能否穩定，也可為深化改革和結構調整創造條件、爭取時間。同時，在城鎮化建設中，長期看房地產市場仍有較大發展空間。

一線城市樓市現小陽春

今年清明節，恰逢330新政出台之后第一個小長假，因此樓市表現備受業界關注。清明節一直是樓市營銷的傳統「淡季」，但今年趕上這一波政策紅利襲來之際，除了北京樓市反映比較迅速外，從一線城市整體來看，要比二、三、四線城市受政策影響更為明顯。

入市動機持續強化

上海易居房地產研究院統計顯示，在清明節3天中，「京滬廣深」四大一線城市成交1492套新建商品住宅，同比漲43.46%；從成交面積來看，一線城市3天賣出近15萬平方米住宅，同比上漲29.38%。除了北京成交量同比增加兩倍的數字令人吃驚，德祐鏈家數據顯示，清明假期3天，上海成交一手商品房486套，在近5年清明假期中僅次於2013年的清明假期。另外，今年清明假期，廣州全市網簽428套，相比去年清明假期的280套，漲幅高達53%。網簽均價12807元/平方米，相比去年清明節10883元/平方米的成交均價，上漲了18%。而與北京相隔2372公里的深圳，清明期間也創下網簽155套，同比上漲78%的好成績，假期間深圳新房成交均價為21811元/平方米，同比上漲20%。對此，易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，總體上看，除了上海市場沒有一個明顯提振外，其他三大城市均全線上漲。由此可見，在看漲預期的驅動下，購房者入市動機持續強化。

Q2將迎第一波上漲

美聯物業全國研究中心認為，「3.30」新政落地后，樓市出現量價均上漲的趨勢，多少與購房者恐慌性入市有關，但這種恐慌會慢慢消失。同時，在一線及熱點二線城市，預計未來將出現較為明顯的增長，庫存壓力下降后開發商更具漲價動力。而對於庫存壓力較大的三、四線城市，目前去庫存仍然是首要任務，成交量難以在短時間內逆轉，因此房企還需以低價走量政策為主。據美聯物業全國研究中心判斷，「預計住宅市場二季度的成交量，將在一季度的基礎上上升15%-20%，價格也將迎來2015年的第一波上漲期」。中原地產首席分析師張大偉分析認為：整體看330新政的刺激影響的確要超過之前，而且從目前看，后續依然有加碼政策出現的可能性。

受益產業

家電市場或受益

五部委的樓市3.30新政出台已一周，房地產市場周報佐證了新政的刺激作用已然發酵，中債資信評級業務部分析師林雅醴認為，3.30 政策出台后，房地產下游家電市場將相應受益，行業需求存在提振預期。奧維雲網助理總裁張彥斌表示，新政會間接利好家電市場，特別是改善型需求增加，對冷氣機的利好刺激最大。不過，張彥斌強調，由於是間接地傳導，效果絕不會立竿見影，而是需要有一個時間的積累。

海外收購

華險資進軍美商業地產

據外媒消息稱，兩家中國最大的保險公司買入了波士頓一個價值5億美元的項目的多數股權，首次進軍美國商業地產市場。該由中國人壽、中國平安以及紐約地產開發商Tishman Speyer Properties共同投資開發的商業地產是中國保險公司正成為全球地產投資生力軍的又一個證明。Tishman Speyer聯合CEO Rob Speyer證實，中國人壽和中國平安確實參與其中，但是拒絕透露它們的參股比例。一位熟悉交易的人士告訴《華爾街日報》，兩家險資各拿下了1/3股權，剩下的1/3由該項目的管理者Tishman Speyer 基金持有。

房地產融資重啟

如果將房地產企業比喻為一台電腦的話，企業資金儲備就是這台電腦的內存，金融融資就是電腦的硬盤，網絡快慢就是房地產的景氣度，而電腦的CPU就是針對房地產的政策。「對普羅大眾來說，最為關注的是房地產市場行情和銷售景氣度，但是實際上，銷量對房地產企業有很重要，但是往往不是極端重要，而對房地產企業來說，最為重要的其實是CPU、內存以及硬盤」，投融界一位分析師認為。

慢速「電腦」

一台配置再高的電腦，當裝載的軟件越來越多，當打開的頁面越來越多，運行速度就會變慢，甚至死機。從2010年開始，當房地產這台「電腦」加載的東西越來越多之后，這台「電腦」的運行速度開始變慢了。要重啟房地產這台「電腦」，就先重啟的就是CPU。3月30日，央行與財政部、住建委等部門聯合行動，發布了刺激樓市的政策。央行和銀監會的政策是對商業貸款的二套房降低首付比例至40%，公積金貸款的商業二套房貸款比例降低至30%。財政部則對2年以上普通住房對外銷售免徵營業稅。如果據此而向前推，之前的降低貸款利率以及銀行準備金率，已經是松綁樓市、重啟樓市的信號。

融資重啟

房地產市場需求大體可以分為兩類，剛性需求以及投機需求，而剛性需求又可分為絕對剛性需求以及改善性需求。在投融界該研究員看來，此次房地產新政，瞄準的是改善性需求，但是也覆蓋了部分投機性需求。將會消化房地產企業在上一輪「限貸限購」政策下的庫存，房地產企業也能回籠一部分資金。在投融界看來，此輪房地產企業融資，可以說借鑒了「互聯網+」的方式，按照「房地產+」的方式進行融資。即此輪房地產將從銀行、地產信託、P2P、證券和投融界等多個途徑進行融資。地產限制政策正在去除，地產融資正在重啟，房地產行業正在重啟，一個重拾升勢的地產行情并非不可能。