市場環境促外闖
內房加速大購海外不動產
近年內地房企相繼出海拓展海外不動產，用一句去年流行的玩笑話形容，就是「人類已經不能阻止內地房企的海外擴張步伐了」。相關房企出海統計數據顯示，2012年以來，包括萬科、綠地、萬達、碧桂園（2007）、中國建築（3311）、富力地產（2777）、首創置業（2868）等多家大型房企，已經在海外有房地產項目或確定投資計劃，房企出海的投資規模以數百億美元計算。從購買海外地標建築，到參與開發項目和買地自行發展，部分內地房企呈現加快擴張步伐的情勢，尤其是在澳洲市場。
香港商報記者 劉家麗
根據仲量聯行的相關報告顯示，2014年全球前五大跨境投資資金主要來自美國、加拿大、德國、中東和中國。中國境外投資在各方面皆有斬獲，如2014年中國在商用不動產投資金額佔整體約50%，市值超過112億美元；海外住宅市場部分則高達160億美元，按年增長46%，使中國躍升為全球不動產投資市場要角之一。而在2011年時這類投資只有37.2億美元。
大型房企謀求多元發展
內地房企之所以積極出海發展海外不動產，這與內地房地產市場的變化息息相關。與中國經濟正在轉型相適應，內地房地產市場同樣面臨轉型，房地產高速增長的黃金10年已經過去，未來將進入比較平穩的發展階段。
易居中國克而瑞研究總監洪聖奇認為，內地房地產市場經過近年的宏觀調控，已回復到較為正常水平，高增長的時期已經過去，預期未來幾年一手房成交量大概維持在去年約12億平米水平，而隨着投資需求到頂及城鎮化發展完善，預期到2020年會出現下滑。內地房企紛紛謀求業務多元化發展來分散風險，如恒大地產（3333）、萬科等，前者業務已經涉及多方面，包括糧油、水、足球等，後者其多元業務均與地產相關，如社區配套、養老地產等。
其次，相對成熟的資本主義國家房地產發展，內地房地產發展尚處於起步階段，內地房企更願意走出去汲取更多發展經驗。第三，市民有海外置業的需求。現時由於市民的財富增值、子女留學等因素，為數不少的內地市民有移民、置業需求。另外，是出於品牌布局及戰略性布局上的考慮。如綠地集團、萬科、萬達集團等大型房企，近年在其國際布局上均有部署。
洪聖奇指出，倘若內地房企業務多元化的發展模式取得成功，不排除往後部分房企的非地產業務比重將會上升。不過未來10年以內，住宅銷售佔房企在中國的地位仍不會變，房企始終以住宅銷售為主要收入來源。
從豪買地標到參與開發
內地房企拓展海外不動產，究竟買了什麼？翻查資料，過去兩年，內地房企就在海外瘋狂地買下不少地標建築。當中包括復星國際（656）以約56.6億元買下的位於美國紐約州紐約市Liberty大街16號至48號的第一大通曼哈頓廣場（One Chase Manhattan Plaza）；綠地從英國開發商Minerva手裏買下了倫敦西區的一個歷史悠久的釀酒廠場地，作價6億英鎊（約79.3億港元）；萬達以2.65億歐元（約28億港元），收購馬德里地標建築「西班牙大廈」。
而踏入2015年，對於興致勃勃的內地房企來說，他們已不再以高價收購縣城的地標式建築而自滿，轉而積極在開發項目中卡位搶佔先機，以及買地自行發展。如在紐約布魯克林的50億美元公寓建設上，就吸引內地房企綠地集團砸下大筆資金。萬達董事長王建立年初時斥資4.88億澳元（約29億港元），收購澳洲悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃投資約10億美元（約77.5億港元），建設一個綜合性地標項目。
主要內地房企調高海外投資
綠地
今年海外銷售收入目標為300億人民幣，按年增長近一倍。萬科
未來將把15%至20%的投資資金轉移到國外市場。
萬達
2013年布局時稱，未來10年，萬達會在美國市場繼續投資100億美元，而在全世界範圍投資額更將達到300億美元。
澳洲熱土 內房垂涎
自2012年海外收購政策放鬆後，內地一些大型集團就加快了收購海外商業地產的步伐。內地房企尤其鍾情澳洲市場，一些大佬們紛紛看上澳洲這片土地，開始新的「圈地運動」。萊坊研究數據顯示，截至2014年年末，包括綠地、萬達等在內的主要內地房企僅在悉尼和墨爾本兩地已落實的投資額就已接近30億美元（約232.6億港元），未來有望進一步增加。
雖然內地投資遇冷，但內地主要房企在澳洲仍有加快擴張的步伐。今年1月，復星地產與Propertylink聯合宣布，簽約收購澳洲北悉尼辦公樓「米勒街73號」（73 Miller Street），該項目將成為復星旗下保險資產配置的一部分。
幾乎同一時間，萬達宣布用4.88億澳元（約29億港元）收購澳洲悉尼1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計劃建設一個綜合性地標項目。
澳洲房價保持穩定增速
緣何內地房企均看好澳洲市場？於去年3月成功收購悉尼市兩幅地皮的綠地董事長張玉良曾指出，近年澳洲經濟保持穩定發展，政府進一步加大鼓勵外資投資的力度。而在過去7年中，澳洲房價保持穩定增速。作為一個移民國家，新移民的進入帶來了持續穩定的購房需求，其中包括大量來自中國的移民。同時澳洲擁有豐富而優質的教育資源，悉尼和墨爾本集中了大量的優秀高等院校，頗受到留學生的青睞，為自住和投資帶來旺盛的市場需求。
澳洲房地產未來投資路在何方？從悉尼未來發展新規劃便可知一二。澳洲政府推出了以2036計劃為主的一系列城市戰略規劃方案，報告指出，悉尼的經濟體量在快速增長，至2031年其經濟產能將翻倍，達到每年5650億澳元（約34098億港元），由此增加68.9萬個新工作崗位。與此同時，悉尼人口也在快速增長，未來20年，悉尼人口增加160萬，其中90萬增長集中在西悉尼。另外，人口增長的速度將會超過過去20年，這就意味着將需要至少66.4萬個新建成住宅。
樓價方面，悉尼的樓價亦節節上升，連續5個月成為澳洲最大升幅城市。據物業資料統計機構CoreLogic RP公布的指數顯示，澳洲各大城市的樓價在2月份上升了0.3%，按年錄得8.3%的升幅，其中悉尼樓價更急升近14%，繼續為樓價升幅最大的城市，墨爾本的樓價則上升了7.4%，布里斯班亦升5.9%。
墨爾本一房單位300萬
另外，從投資者角度看，在經歷了金融海嘯的低谷之後，環球經濟逐漸回暖，背後也正是由2012年末開始，海外華人及內地富有人群對海外資產的追捧。對於中國投資者來說，與北上廣深等超過頭的大城市相比，世界各大主要城市的不動產物件可以說是相對「便宜」，而澳元貶值也為中國投資者帶來優惠。
中原地產（新加坡）總經理許大衛指出，由於近年投資悉尼的熱潮持續，當地的一手住宅供應已比較緊張，部分投資轉移至墨爾本。他指出，現時在墨爾本購買一房單位需約50萬澳幣（約300萬港元），租金回報約4%，屬於比較穩定的水平。
內房資金充裕 尋找回報
「財大氣粗」的內地房企近年在海外投資不動產的步伐勢不可擋，多個內地房企已經進行國際化布局。其中綠地在海外的發展是內房地產商走出去的一個縮影。據綠地公布的2014年的銷售業績顯示，綠地去年海外收入達153億人民幣，按年大幅上升467%。
綠地今年更推出了升級版的國際化戰略，進一步提高國際化水平。綠地董事長張玉良於2014年全年業績會上提到，預計2015年全年海外銷售收入目標為300億元人民幣，按年目標上浮近一倍，將進一步突出綠地海外業務的領先優勢。
另一個內地房企龍頭——萬科創辦人王石於今年1月份在倫敦表示，將把15%至20%的投資資金轉移到國外市場，以此來平衡國內市場風險。
萬達近年的國際化進程亦不斷加大，董事長王健林早在2013年已有布局，在他的規劃中，未來10年，萬達會在美國市場繼續投資100億美元（約775.2億港元），而在全世界範圍投資額更將達到300億美元（約2325.7億港元），未來8至10年，萬達將在境外10個主要城市建立萬達酒店，原則上是採用開發投資酒店這種模式，而不是單純的買酒店。
成功有賴對投資地了解
雖然上述大型內地房企積極布局發展海外市場，但滙業財經集團研究部主管熊麗萍認為，過去內房調整，內地樓市供過於求，部分內地房企手上資金充裕，將資金分散到海外投資都好正常，不過現時未必是內地房企大舉進軍海外不動產的好時機，暫時亦看不到該種趨勢發生，目前絕大部分房企仍然集中於內地發展。
她指出，與基建走出去不同，基建主要靠技術，而房地產發展需要充裕的現金流或融資渠道支撐，否則難以抗拒國際市場風險，又涉及地區性問題，投資成功與否有賴管理層對投資地區的認識程度，包括對當地政策的了解、每個地區的息率變化、政府的土地供求情況，以及匯率變化問題。
房企出海要熟當地法規
從表象來看，內地房企布局海外市場確實存在實際市場需求、戰略布局等需要。不過，投資海外市場的同時，也應該注意一些問題，最重要的便是當地法律法規問題、匯率變化、資金迴流等問題，須透過實踐吸取相關經驗。
其中恒大地產（3333）在今年2月底澳洲政府打擊外國人買樓時就率先中招。根據澳洲現行的法令和政策，外國投資者不能購買二手房屋。澳洲國庫部長霍基在3月初表示，恒大子公司Golden Fast Foods Property需要在90天內出售去年11月購入的位於悉尼東郊的一幢二手別墅，否則把案件轉介檢察部。
留意海外資金迴流問題
碧桂園（2007）及富力地產（2777）在馬來西亞和新加坡之間的海域建造人工島亦遇阻滯。該人工島項目因引發環保疑慮，在去年6月被迫暫停施工。
對此，洪聖奇坦言，是次恒大的遭遇，僅屬個別例子。他指出，內地房企發展海外業務時，倘若對海外規則、法規不熟悉，最好的方法是與當地的房地產公司合作，學習整個發展流程，吸收經驗。其次，須要留意海外的資金迴流問題。
