政府推動 區貌逐變
九龍東甲廈身價漲升
自從政府於2011年10月公布「起動九龍東」 至今接近4年，東九龍面貌逐步轉變，朝另一個核心商業區目標邁進。正因如此，區內商廈「身價」漲升，甲級商廈更跑贏九龍其他商業區。
香港商報記者 林啟健
據第一太平戴維斯資料顯示，目前九龍東甲級商廈售價和租金跑贏九龍其他商業區如尖沙咀、西九龍。據該行售價指數圖表顯示，2011年第四季九龍東甲級商廈售價指數逾300點，到了今年第一季升近至700點，升幅逾五成。租金指數圖表顯示，2011年第四季九龍東甲級商廈租金指數逾200點，到了今年第一季升至近300點，升幅約三成。租金升幅不及售價升幅，惟指數仍稍高過尖沙咀、西九龍。
中環租金仍遠超東九龍
當然，即使近4年東九龍售價和租金升幅快，惟與傳統核心區中環比較仍有一段距離。第一太平戴維斯九龍商業銷售部董事梁耀輝表示，現時中環商廈可出售面積呎價為22700元，東九龍商廈可出售面積呎價為9810元，中環呎價高過東九龍達2.3倍。在租金方面，目前中環實用呎租為98.2元，東九龍實用呎租為34.5元，中環呎租高過東九龍達2.8倍。
梁耀輝覺得，在租金方面，兩區差距未必會收窄。他指出，政府早前表示在中環會騰出地皮發展甲級商廈，若果中環有新地皮推出，租金不會再有上升壓力。在東九龍供應同樣多，發展商傾向放租，加上政府規定部分售出的地皮不可分層拆售，租金上升幅度亦不會很大，故料未來5年東九龍與中環在租金差距與現在差不多。
公司擴充 搬第二核心區
同時，地產市場跟隨經濟環境轉變，亦會影響兩區的差距。城大建築科技學部高級講師潘永祥指，目前本港經濟情況不錯，不少公司擴充，有見核心區中環租金大升，公司願意搬往非核心區或第二核心區。但一旦經濟情況不好的話，核心區租金會大幅調整，屆時公司覺得即使搬往其他地區如東九龍，其成本與在核心區相差不遠，因此未必會積極搬往東九龍，於是便減低東九龍租金上升動力。
他續稱，未來經濟情況可能會呈現不明朗情況，本港會受到一些不明朗因素左右，如自由行對本港零售業影響、內地經濟影響本港經濟等，令人不易掌握，這是影響東九龍商廈市道的最重要因素。
股市旺影響東九龍市道
不過，近月東九龍商廈市道放緩。中原工商舖九龍區區域營業董事何淑貞表示，4月東九龍整體商廈共錄得17宗買賣成交個案，3月則錄得28宗成交個案，按月下跌39%。租務市場成交同樣下跌，4月錄得36宗租務成交個案，3月則有51宗，按月下跌29.4%。今年首季買賣平均呎價逾1萬元，租金平均呎租26至28元，迄今成交價和租金變化不大。她指出，4月市道放緩，因股市大旺，部分投資者將資金轉移到股市。
展望後市，她仍感到樂觀。她說，先前發展商破頂價購入區內地皮，如南豐夥拍領匯購入觀塘偉業街地皮，樓面呎價達6630元；豐樹基金購入觀塘恒業街地皮，樓面呎價約5700元，可見市場看好東九龍商廈發展。她預期，今年東九龍買賣表現會較好，因入市不少投資者是來自區外。
