香港樓價高多因素形成

香港中華廠商聯合會會長李秀恒

近期私人樓宇的成交價不斷破頂，莫說一手新樓售價節節上升，二手市場的新居屋王、公屋王亦頻頻誕生，尽管特區政府之前再推出「辣招」，似乎阻嚇力有限。今后樓市的走向，坊間有不同看法，有些把矛頭一直針對發展商，認為樓價高企是「暴利」所致。筆者并非發展商，沒必要為他們辯護，但認為問題應從多個層面來分析，這才公道。首先，樓市長期供不應求，是樓價攀升主因。雖然政府近日表示，明年私人住宅落成量將有兩萬個單位，比今年的預測落成量高出50%，比去年的實際落成高出28%。但是，過往十年的平均每年落成量不到1.2萬個，長年積累下來的市場需求，很難在短期內得到滿足。

建築成本不能不計

其次，建築成本飛漲，也是重要因素。特區政府早前委託顧問公司調查研究香港的建築成本問題，發覺過去三年，香港的建築成本累升了21%，而其中除了材料價格升了7%之外，最大的成本升幅是工資，三年間共升了34%。

有業界人士表示，上述的數據其實已經相當保守，但就算以此作為計算，現時本港起樓的建築成本，最少也要每平方尺4000元，且只以「熟地」來說。所謂「熟地」，即那幅土地基本上已擁有現成的配套設施，例如水電煤供應和去水道等。若那幅并非「熟地」，什麼設施都要從頭規劃和開發，萬一再遇着地質不好（例如地底有溶洞或石層复雜），建築成本將要增加多少，無法預計。

試想，建築成本每平方尺最少要4000元，而地價成本現時最少也要每平方尺4000元（市中心區遠非此數），合起來已經是8000元，還要加上整個項目的行政及聘請專業人士的支出，以及銀行利息等，將來建成后的房屋單位，要賣多少錢一平方尺才可回本，相信讀者不難自行判斷。所以，大家可以看到，尽管政府近年已辣招頻出，也只能遏抑樓價暴升，難令樓價大幅回落，皆因現時起樓成本確實不輕。

「雙辣招」已化入成本

還有，「雙辣招」徵收的額外印花稅和雙倍印花稅，雖云是針對「炒家」的措施，但是對壓抑樓市作用有限，樓價照升不虞，說明此措施已經轉化成物業交易成本的一部分。地產發展商現推銷新樓盤，宣傳上稱可替買家交付雙倍印花稅，其實「羊毛出在羊身上」，這個成本他們早已計入樓價之內。

對於有人動輒以口號式宣稱應把樓價壓低20%，說這便可以幫到一些有意置業者「上車」，似乎頗有道理。但筆者認為那是把問題想得太簡單了，沒有考慮到所引起的連鎖反應，可能會令到后果適得其反。

壓低樓價20%，發展商莫說無利可圖，連收回成本都成問題，最后只會抽身離場，這除了使政府賣地收入減少之外，同時亦會使新樓供應量下降，在供不應求的情况加劇下樓價有可能因此反彈得更加厲害，最受影響的，依然是那批「未上車」的人。

樓價暴跌后果難承

此外，銀行在高位接受樓按，倘樓價跌兩成，即代表其按揭資產貶值了兩成，所有欲利用物業向銀行融資的人，都會馬上面對銀行因抵押物貶值而收緊其信貸，這將使許多需要現金周轉的中小企業和家庭受到影響，牽連甚廣。勿誤會筆者是在鼓吹高樓價，只是想人們明白香港樓價高，是由多方面的客觀因素形成。樓價高并不可怕，暴升暴跌才可怕。須知道，房地產是一個龍頭產業，是興是衰牽涉到建材供應、工程設計、三行裝修、家居用品及運輸物流等多個行業的生存空間。樓市低迷對經濟拖累之大，香港其實已一再「領教」過。九七后樓價暴跌，曾導致香港出現大批負資產家庭，亦因而產生了不少家庭悲劇，這個慘痛的教訓，不應讓其重演吧。