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香港樓價高 多因素形成
2015年 05月 29日 00:00    香港商报
 

    近期私人樓宇的成交價不斷破頂,莫說一手新樓售價節節上升,二手市場的新居屋王、公屋王亦頻頻誕生,尽管特區政府之前再推出「辣招」,似乎阻嚇力有限。今后樓市的走向,坊間有不同看法,有些把矛頭一直針對發展商,認為樓價高企是「暴利」所致。筆者并非發展商,沒必要為他們辯護,但認為問題應從多個層面來分析,這才公道。

    首先,樓市長期供不應求,是樓價攀升主因。雖然政府近日表示,明年私人住宅落成量將有兩萬個單位,比今年的預測落成量高出50%,比去年的實際落成高出28%。但是,過往十年的平均每年落成量不到1.2萬個,長年積累下來的市場需求,很難在短期內得到滿足。

    建築成本不能不計

    其次,建築成本飛漲,也是重要因素。特區政府早前委託顧問公司調查研究香港的建築成本問題,發覺過去三年,香港的建築成本累升了21%,而其中除了材料價格升了7%之外,最大的成本升幅是工資,三年間共升了34%。

    有業界人士表示,上述的數據其實已經相當保守,但就算以此作為計算,現時本港起樓的建築成本,最少也要每平方尺4000元,且只以「熟地」來說。所謂「熟地」,即那幅土地基本上已擁有現成的配套設施,例如水電煤供應和去水道等。若那幅并非「熟地」,什麼設施都要從頭規劃和開發,萬一再遇着地質不好(例如地底有溶洞或石層复雜),建築成本將要增加多少,無法預計。

    試想,建築成本每平方尺最少要4000元,而地價成本現時最少也要每平方尺4000元(市中心區遠非此數),合起來已經是8000元,還要加上整個項目的行政及聘請專業人士的支出,以及銀行利息等,將來建成后的房屋單位,要賣多少錢一平方尺才可回本,相信讀者不難自行判斷。所以,大家可以看到,尽管政府近年已辣招頻出,也只能遏抑樓價暴升,難令樓價大幅回落,皆因現時起樓成本確實不輕。

    「雙辣招」已化入成本

    還有,「雙辣招」徵收的額外印花稅和雙倍印花稅,雖云是針對「炒家」的措施,但是對壓抑樓市作用有限,樓價照升不虞,說明此措施已經轉化成物業交易成本的一部分。地產發展商現推銷新樓盤,宣傳上稱可替買家交付雙倍印花稅,其實「羊毛出在羊身上」,這個成本他們早已計入樓價之內。

    對於有人動輒以口號式宣稱應把樓價壓低20%,說這便可以幫到一些有意置業者「上車」,似乎頗有道理。但筆者認為那是把問題想得太簡單了,沒有考慮到所引起的連鎖反應,可能會令到后果適得其反。

    壓低樓價20%,發展商莫說無利可圖,連收回成本都成問題,最后只會抽身離場,這除了使政府賣地收入減少之外,同時亦會使新樓供應量下降,在供不應求的情况加劇下樓價有可能因此反彈得更加厲害,最受影響的,依然是那批「未上車」的人。

    樓價暴跌后果難承

    此外,銀行在高位接受樓按,倘樓價跌兩成,即代表其按揭資產貶值了兩成,所有欲利用物業向銀行融資的人,都會馬上面對銀行因抵押物貶值而收緊其信貸,這將使許多需要現金周轉的中小企業和家庭受到影響,牽連甚廣。

    勿誤會筆者是在鼓吹高樓價,只是想人們明白香港樓價高,是由多方面的客觀因素形成。樓價高并不可怕,暴升暴跌才可怕。須知道,房地產是一個龍頭產業,是興是衰牽涉到建材供應、工程設計、三行裝修、家居用品及運輸物流等多個行業的生存空間。樓市低迷對經濟拖累之大,香港其實已一再「領教」過。九七后樓價暴跌,曾導致香港出現大批負資產家庭,亦因而產生了不少家庭悲劇,這個慘痛的教訓,不應讓其重演吧。

    香港中華廠商聯合會會長 李秀恒

    

 
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