2014年下半年地方政府紛紛出手救市，實施了3年多的樓市「限購令」在多地以各種形式退出歷史舞台，成為第一波救市潮。目前，僅剩北上廣深以及三亞未解除限購。2014年9月30日貸款購首套住房，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，首套住房已結清貸款再購算首套。2014年10月9日降低公積金貸款門檻、提高公積金貸款額度、認貸不認房以及實現异地貸款。2015年2月28日一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。2015年3月30日首套房貸未結清再購對最低首付40%；使用住房公積金貸款購買首套房最低首付20%；首套房貸已結清申請住房公積金再購房，最低首付30%；個人住房轉讓營業稅免徵年限由5年恢復至2年。2015年4月19日央行宣布從4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。2015年5月11日一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.1%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.25%。
近期樓市新政一覽
正值全民瘋狂火爆股市之際，內地樓市似乎也不甘寂寞。就在剛剛過去的5月份，全國不少城市樓盤量價齊升，一線城市更是上演瘋狂行情，其中以深圳為最，其房價已連續第8個月上漲。業內人士表示，在降息降準、「3.30」樓市新政以及地方政府鼓勵購房的相關政策，股市獲利資金轉向樓市等因素的帶動下，樓市呈現回暖跡象。但需注意的是三四線城市去庫存壓力仍大，樓市分化嚴重，因此因城施策成調控關鍵，六月能否延續「紅五月」復蘇好轉行情值得關注。香港商報記者蔡易成
強勢復蘇一線城市上演瘋狂
在多輪「救市」政策刺激下，目前樓市銷售面積及金額降幅收窄，已經呈現出基本面復蘇好轉的態勢，市場信心將進一步提升。樓市成交量再現「紅五月」，尤其是一、二線城市，成交量持續放大。最新統計數據顯示，5月份全國主要54個城市合計住宅簽約套數為26.199萬套，較4月的24.17萬套環比上漲了8.4%，同比漲幅更是高達20.1%。其中，一線城市環比上漲8.8%，二線城市漲幅最大為10.3%，三線城市則稍差，整體市場走勢出現了明顯的分化趨勢。
中原地產華南區總裁李耀智對本報表示，5月國內樓市全線飄紅，顯示樓市有回暖跡象。在降息降準、「3.30」樓市新政以及地方政府鼓勵購房的相關政策，加上部分家庭資產重新配置、將股市獲利資金轉向樓市等因素的帶動下「紅五月」行情正在上演。
李耀智指出，一二線城市的樓市回暖的跡象較為明顯，以深圳為例，其火爆的行情更是令人瞠目結舌。自去年「9.30」新政以及今年「3.30」新政以來，深圳房價一路連漲8個月。幾千人搶幾百套房，類似的「搶房大戰」、「日光盤」現象近一個月以來在深圳接連上演。
三四線城市風險凸顯
易居研究院日前發布《2015年度35城商品房供求關系專題研究》報告顯示，2015－2016年度去庫存壓力最大的3個城市為呼和浩特、烏魯木齊和蘭州，壓力較小的3個城市為廈門、深圳和合肥。
報告基於供求比、商品住宅現貨存銷比、商品房潜在存銷比和商品住宅潜在存銷比4個指標測算出綜合指標數值。根據報告，2015－2016年35個重點城市的風險由大到小排序為：呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、海口、青島、西安、寧波、哈爾濱、銀川、瀋陽、福州、長春、天津、濟南、昆明、重慶、大連、南京、長沙、鄭州、上海、西寧、杭州、南昌、成都、石家莊、武漢、北京、貴陽、太原、南寧、廣州、合肥、深圳和廈門。
報告對區域市場也進行了判斷。報告認為，從去庫存潜在壓力和風險的大小進行排序，全國7大板塊依次為：西北地區、東北地區、華北地區、華東地區、西南地區、華中地區和華南地區。其中，西北地區的數值最大，說明未來一年供大於求的狀况最明顯，去庫存壓力最大；而華南地區的數值最小，供求關系比較平衡，去庫存壓力最小。
目前看來，經一系列對房地產消費的刺激政策放出后，房價上漲主要集中在一線城市和少數二線城市，三四線城市房地產市場并未調頭向上。李耀智表示，目前一二線城市與三四線城市的分化十分明顯。由於在經濟發展、公共資源、產業布局、人口流入等方面的不均衡，一二線城市和三四線城市的房地產市場已經出現了截然不同的走勢，體現在政策刺激、成交、房價漲跌等方面的不均衡。
一線城市庫存壓力漸消化
從房價表現來看，中國指數研究院數據顯示，2015年5月，全國100個城市新建住宅平均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%。展望下半年，同策諮詢認為，目前庫存去化周期在15－20個月之間的城市預計庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理，比如重慶、杭州、武漢、福州等二線城市，蚌埠、惠州等少數三四線城市，這些城市的房價將趨於合理，甚至部分城市房價也將進行溫和上漲。
對於其他城市，尤其是庫存去化周期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、瀋陽等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅持「以價換量」去庫存。同策諮詢研究部總監張宏偉表示，從今年下半年預期來看，一線城市及市場基本面良好的城市將沒有去庫存壓力，下半年預期會漲價或會出現買漲不買跌的現象，「日光盤」現象也將再現。
因地制宜因城施策
不少人擔心，一線城市房價繼續過快上漲會推高生活成本，導致城市吸引力下降、優秀人才流失，也會影響本地居民住房條件的改善和生活水平的提高。若房價繼續走高，勢必再令不少人望房興叹。為保障剛性需求和改善性需求，有關部門和一些地方此前已經采取了諸如調整二套房貸認定標準、降低公積金貸款利率及門檻等措施。不過必須看到，相關措施需要因地制宜、因城施策、分類調控，才能收到實效。對一線城市及某些房價上漲過快的城市來說，應該在通過降低貸款利率等措施降低購房成本的基礎上，維持限購政策，必要時可采取更有力的措施來遏制投機投資性購房，防止房價非理性過快上漲。而在商品房大量積壓的二三線城市，即便取消限購、放開投資性購房，也很難有炒房客願意接盤。因此，應允許這些城市房價適度回落，以薄利多銷的思路消化存量，減少資金占壓。關於一二線城市與三四線城市的樓市分化，華遠地產原董事長任志強認為，在城鎮化進程中，產業必須與城鎮化并行，沒有產業支撐，人口轉移到別的地區，有些地區空了，有些地方住房又可能供不應求，出現錯位。在他看來，不能用個人感覺去評判三四線城市都存在著危機。區域差別巨大，有些大城市出現的問題可能比部分三四線城市問題還嚴重。從長遠來看，無論是保持房地產業的健康發展，還是改善居住條件、提高生活水平，或者是適應經濟新常態，都必須通過經濟結構調整和轉型升級，改變對房地產業和土地財政的過度依賴，并長期堅持和突出住房的居住屬性，讓房價回歸價值。同時，還要改革收入分配制度，適度提高居民收入在GDP分配中的比重，努力縮小收入差距。
深圳成交觸6年峰值
在剛剛過去的5月，深圳樓市陷入了瘋狂「搶房」狀態。根據深圳市規土委數據，5月份新房成交環比增長50%，同比增長近140%；成交均價環比上漲8%，同比上漲18.8%。至於一二手住宅的全部成交量，已達到19484套，接近2009年的峰值。
深圳樓市的火爆讓不少人感叹道：這年頭，比股市還要「任性」的，恐怕就只有深圳樓市了。當全國百城房價終於在5月止跌回升時，深圳的房價早在去年10月就已開始了「拉漲」之勢。記者梳理規土委相關數據發現，從去年「9.30」政策出台至今，深圳全市新房價格上漲了近30%,一些片區如龍華、前海、后海漲幅更是高達50%左右。
同是一線城市，為何深圳房價升幅遠高於北上廣？深圳美聯物業總經理江少杰認為，原因在於深圳土地面積少，人口密度全國最大，供求關系特殊。數據顯示，2014年深圳市常住人口已達1077.89萬人，同期的北京、上海、廣州的常住人口分別為2151.6萬人、2425.68萬人、1308.05萬人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面積只有不足2000平方公里，北京、上海、廣州的土地面積分別是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已達約5400人/平方公里。在四個一線城市中，深圳的人口數量雖然是最少的，但人口密度卻是最大的，因此帶來的購房需求也是最為迫切。
80后成購房主力
作為一個移民城市，深圳的外來人口比例高達70%，遠高出北上廣35%－40%的水平。由於深圳日漸提升的競爭力、海納百川的包容力、怡人的氣候、越來越多的外來人口希望定居深圳。「2014年深圳第三產業占GDP的比重達到56.5%，白領階層在擴大，創造的效益更大，白領薪酬在增長，都想留在這個城市，必然有購房需求。此外，雖然目前同為限購，但在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限只需1年，而北京需要5年、上海2年、廣州3年。」中聯地產二手房研究院總監肖小平說。同樣值得注意的是，深圳適齡購房人群（25－44歲）占比達到50.8%，遠高於北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%，「80后」已經成為深圳購房的主力。
供應短缺拉升地價
深圳樓市有著龐大的需求，但房源供應卻日趨縮減。據世聯行統計，截至5月31日，深圳一手房可售面積為368.71萬平方米，可售套數為33858套。若按近8周深圳新房銷售速度，目前的新房可售量消化時間約6個月。官方數據亦顯示，深圳的新增土地供應正接近枯竭。根據《深圳市土地利用總體規劃(2006-2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控制在976平方公里以內。而現在，這個數字已達約940平方公里。而在這所剩無幾的新增建設用地中，住宅用地能分到的只是極少部分，即便加上存量用地，仍然很少。李耀智對此表示，深圳樓市的火熱之所以能在一線城市里鶴立鸡群，很大的原因在於房源實在有限，加上目前市場資金流動性氾濫，在這種情况下，深圳房價也勢必水漲船高。此外，毗鄰香港是深圳房價暴漲的又一推手。李耀智表示，今年到深圳購房的香港人明顯增多，相對較低的房價對於港人而言具有很強的吸引力。在剛需、改善性需求、投資需求、香港等外來需求的一哄而下，「買漲不買跌」的情緒被肆意放大，加上日趨緊張的供應，深圳整體樓市被推到了史無前例的高潮。
樓市企穩房價進入窗口期
知名財經評論員葉檀表示，去年以來，深圳新房、二手房房價漲幅領跑全國，但深圳火爆情形并不意味著房地產整體價格會大漲。一方面，絕大部分城市價格環比仍在下降，抑制了房地產價格，并且一線城市的限購等政策仍未取消。另一方面，一線城市成交量巨增，意味著二手房推盤力度也不小，有人買，就有相同數量的人在賣。在她看來，房地產局部回暖，但房地產仍未像金融一樣，有明確的市場化路徑，這意味著第二隻靴子仍未落地，預計稅收、土地等政策還會有根本調整，這也意味著房地產市場的風險是不確定的。不過葉檀亦認為，無論如何，對於在核心城市的剛性需求、改善型需求而言，現在應該算是購房的「窗口期」了。
