港樓市徘徊十字路口
判斷走向 學者業主意見相左
【香港商報訊】記者鄭達偉報道：這邊廂，香港樓價指數再創歷史高位；那邊廂，私樓供應量創11年新高，結果是，過去這個周末樓市有點冷，全港僅錄得9宗一手成交，較上月最後一個周末大減355宗。香港樓市正徘徊於一個十字路口，學者認為樓價勢必降溫；市民則抱懷疑態度，「終於能上車了嗎」？
學者：樓價租金齊齊下跌
本港樓價持續向上，中原城市領先指數（CCL）顯示，本港最新的樓價便升至145.48點，創下歷史新高。當中不論二手樓價指數、中小型單位指數、還是大型單位指數，均錄得「破頂」，無疑進一步打擊市民的「上車夢」。有見及此，對於樓價「失控式」的爬升，政府的「拓地建屋」計劃彷彿成為市民的最後希望。據政府公布資料顯示，未來4年本港將有8.3萬伙私人住宅供應落成，創歷史新高。當中新供應主要集中在實用面積少於753方呎的中小型單位，佔總供應中的69%，直接滿足市民「上車」的需要。
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，未來本港住宅供應增加除可滿足市民住屋需要外，亦將為樓價帶來下調壓力，估計明年樓價或會回落5%至10%。此外，供應量的增加亦可促使市場租盤提升，直接紓緩租金向上壓力。惟他指出，以現時本港經濟基調良好，加上失業率及息口低企等因素支持下，年內樓價下跌的機會相對輕微。另外，從宏觀角度分析，「息魔」的逼近亦或多或少有利樓價「降溫」。由於美國加息將進一步加重市民供樓的負擔，無疑對後市發展帶來一定衝擊。以加息利率上調3%計算，即每月供款將較目前多出約40%，對投資者或買家來說均起到一定的「阻嚇」作用，繼而遏止樓市炒風。
業主：持貨不賣抵銷新供應
儘管市場憧憬「息魔」及未來供應增加可令樓價回落，惟目前本港二手業主普遍具有持貨不賣的現象，此舉無疑變相令二手樓流通性大減，某程度上直接抵銷新增的供應數量，或使樓價處於居高不下的尷尬局面。加上儘管目前政府的潛在供應「劍指」八萬三千伙的目標，惟當前本港私人住宅發展仍舊緩慢，加上施工量及落成量均處於偏低水平，當中首季施工量更按年大減36%至錄得約7900個，而落成量方面，亦同樣有所放緩，僅錄得5100個，較去年同期下跌約32%。
此外，中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指出，即使近年政府談及的私人住宅潛在供應數字有大幅的提升，惟過去4年由政府所批出的預售樓花單位卻僅錄得每年約1.3萬至1.4萬個，數字反映本港實質供應數字卻未見增加。此外，綜觀未來新供應，均主要集中在新界和新市鎮地區，相對而言，港島等地區的供應仍然較少，故私宅供應增加會否僅帶來局部性的地區影響亦是值得關注的問題。
後市：還需看內外發展
對於本港樓價後市的發展，目前仍存在眾多未知數，當中例如美國加息的幅度、速度、本港股市的發展及環境經濟走勢等等，均對本港樓價帶來或多或少影響。此外，市場亦關注政府能否「兌現」八萬三的承諾，解決當前上車一族「無車上」的尷尬局面，故現階段談論本港樓價發展亦屬尚早之事。不過無論如何，當前政府銳意、積極拓地的毅力仍是得到社會的認同，故只要持之以恒，增加供應，相信或多或少也會對樓價帶來一定的「降溫」作用。
