中資熱衷德國購房

中國內地投資者購買海外物業成風，例如美國物業市場最大外來買家來自中國。西方置業熱門地點房產價格被海外買家炒高，令美國、加拿大、澳洲、新西蘭等國家房價被大幅推高，正如香港一樣，物業價格大幅拋離市民負擔能力，引起當地居民吐槽。不過，當中仍然有一些有升值潜力的地區被忽略，例如德國柏林住宅樓價在歐美眾多大城市中偏低，平均價只為倫敦的五分之一。香港商報記者黃兆琦

《福布斯》與宜信財富在《2015中國大眾富裕階層財富白皮書》中預期，個人可投資資產在60萬元至600萬元人民幣之間的中國中產階級群體，至2015年底將達1528萬人。去年這階層最青睞的投資是銀行理財產品、房地產和股票。

擔心內地房地產泡沫，不少內地投資者到海外投資物業，當中以英語城市，例如美國紐約、澳洲悉尼和墨爾本、英國倫敦等城市最為內地投資者熟悉。

中國成美物業頭號買家

美國全國房地產經紀人協會(NAR)近日指出，即使近日中國股市波動以及有中國經濟下行風險的擔心，不單沒有阻礙內地投資者，而且到美國置業更加受內地人歡迎。因此，近日有美國物業代理與中國內地最大型的中文國際房產搜索引擎「居外」(juwai.com)，達成夥伴合作協議。

NAR統計，2014年4月至2015年3月，投資美國物業市場的最大買家來自中國，在美國購入的物業總值286億美元，較第2位的加拿大的112億美元高出155.36%，其后為墨西哥、印度、英國，該5國買家的交易金額占海外買家總交易額的51%。期內整體海外買家的成交價總值1040億美元，占整個美國市場的8%。中國買家購買物業的平均交易價最高，達每單位83.18萬美元，而海外買家平均為49.96萬美元。

德國作為歐盟主要經濟強國，GDP為歐盟國家中最高但物業價格相對偏低，近年到該國置業的內地人開始上升，尤其在首都柏林。德國物業發展商紛紛到中國內地開展銷會吸引買家。其中一家發展商Diamona & Harnisch總裁Alexander Harnisch說：「近年到柏林投資房地產市場的中國內地人上升，因此，公司也開始要在內地推銷本身開發的項目，包括深圳、廣州、上海等城市，反應相當熱烈，感興趣的主要是個人投資者而不是炒樓團。」

內地人投資德國漸多

Harnisch透露，屬下樓盤的買家，過往頭3名分別是俄羅斯、中國內地、以色列，但過去一年中國買家人數已漸漸超越俄羅斯，升上首位。他說：「所有投資者中，過去3年最多是俄羅斯人，尤其在柏林，可能因為歷史因素以及兩國較近，惟過去12個月，可能因為俄羅斯經濟困難而買家減少，中國內地的投資者更多，香港也有但不算多。」

對於內地買家的偏好，Harnisch指出，內地投資者往往擔心樓盤「爛尾」，不要規模太小或太新的發展商，并會調查發展商過往開發項目的資料。他續說：「對中國買家來說，交通十分重要，鄰近有名望的小學、中學和大學也十分重要，德國本地買家則不重視樓盤附近是否有學校。中國投資者當中不少是企業家和年輕夫婦，大約60%自住、40%放租。」

柏林物業被低估

對於國際投資者而言，世邦魏理仕德國住宅估值總監Michael Schlatterer對本報表示，原因是柏林的物業交投量位列全歐之冠，去年達75億歐元(658.47億港元)，占德國物業市場交易金額的30%。此外，柏林被譽為租客城市，傳統上85%的居民是租客，沒有自己的物業，業主可以輕易將物業放租。專業物業投資機構Patrizia Immobilien AG研究部主管Marcus Cieleback博士受訪時稱，從機構投資者角度看來，柏林物業市場被低估，該市物業數量全歐第4多，過去人口增長比預期快，對住宅需求殷切。

Harnisch說：「相對世界主要經濟強國首都物業價，柏林物業價格非常低，而且與漢堡、慕尼黑等城市相比，樓價還低20%至30%。柏林樓價升幅雖不及其他國家的首都，但肯定持續升值，未來3至4年土地供應短缺，現時是投資柏林的好時機。」

德國工商會行政總裁Wolfgang Ehmann對本報表示，外來物業投資者置業是為了升值，而柏林是歐洲第3大旅游目的地，僅次於倫敦和巴黎。正如香港一樣，柏林的住宅并不短缺，短缺的是大眾能負擔的住宅，難民涌入短期會令土地供應十分緊張，預期樓市會持續上升。