香港零售業寒意漸濃
商舖租金上演高台跳水
過去十年，本港物業價格持續攀升，當中商舖更是以倍數上升。差餉物業估價署數字顯示，今年9月私人零售樓宇租金指數為185.3點，10年間升幅高達78.3%，同期售價指數亦不遑多讓，升幅高達271%。不過，花無百日紅，面對當下本地乃至外圍諸多不利因素冲擊，商舖的強勢似乎快將扭轉，甚至有人揣測租金將要上演一場「高台跳水」，連帶售價齊齊下挫。香港商報記者 鄭達偉
本地零售市道回暖無期，各界早有共識，當中最明顯的指標，莫過於以往炒上天價的一線地區舖租，如今卻連爆「劈租」潮，反映市場普遍看淡零售業前景。以零售主力區銅鑼灣為例，單是近月就頻錄「劈租」個案，部分跌幅更相當驚人，屬近年區內罕有，如由太子珠寶鐘錶承租的羅素街58號4800平方尺地舖，舊租約為每月290萬元，惟集團與業主展開一輪「拉鋸戰」后，新租金大幅下調21%至約230萬元。
租戶奪話語權
此外，其他一線區商舖同樣難獨善其身，包括旺角西洋菜南街，早前就有業主「劈租」近三成，出租予化妝品牌店，顯示零售「冷風」冲擊下，過去多年由業主「壟斷」的叫價話語權，已逐步轉向租戶，變相為跌價創造先決條件。
值得注意是，上述個案僅屬冰山一角，目前市場「劈租」風氣持續，租金下調壓力有增無減，據差餉物業估價署數據顯示，上半年四大核心零售區舖租，已累跌約6%，當中港島區平均尺租更急跌兩成至約126.3元。惟即使業主有心「割價」，也非所有租戶受落。同樣以銅鑼灣羅素街為例，原由英皇珠寶鐘錶以月租250萬元承租的59號地舖，市場消息指，尽管業主大幅「劈價」，惟集團仍堅決落閘遷出，成為近10年區內「一線一」舖位罕有被「主動舍弃」的案例。另外，該地段60號地下B舖，本由著名鐘錶品牌以每月85萬元承租，集團亦無視業主「一減再減」堅持離場，令舖位懸空，終須以降價23%租予零食散貨商，為地段迎來珠寶及藥房以外，難得一見的「萬綠叢中一點紅」。
二線區舖料跌20%
不過，尽管目前銅鑼灣區商舖空置率已進一步攀升至約7%，惟美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，次一級商戶仍難以進駐區內，他解釋，該等地區商舖均由高檔珠寶商戶承租，若每月租金為300萬元，即使降價一半，亦僅有高價品牌商戶有能力承租，因此預料租金下跌，仍難令區內商舖組合回復多元化。
他又預期，一線舖租持續下調將引發漣漪效應，波及其他二線地區的商舖，但鑒於過去二線區商舖升幅明顯較落后，故下調幅度僅處於正常調整範圍內，估計下半年跌幅為15%至20%。但他強調，商舖市場自2003年「沙士」后便持續興旺近12年，是次碰上零售業寒冬，無疑是一次大調整，料短期內亦難見好轉跡象。
不過，有業界人士則持相反意見。世邦魏理仕香港商舖服務部執行董事連志豪指，奢侈品牌陸續調整租賃策略，紛紛欲節省成本而遷出一線地區，另一邊廂，中檔品牌則計劃以較低租金進駐，故業主不得不面對環境轉變下，將為中檔零售商提供擴張的機會。他又預期，本港核心地區租金經已見頂，短期內看不見重新洗牌及再拾升軌的可能。
商場暫未見下調壓力
商舖受挫「避無可避」，那麼商場租金走勢又如何？以現時本港超過1億平方尺的商場面積計算，商場租戶無疑是一個強大的消費品供應源，同時商場對零售風氣轉變的敏感程度也絕不下於一線地舖，但黃漢成認為，是次調整多針對商舖，料對商場租金影響有限，因「依家大多數商場用拆租及分成的形式出租，商戶底租本身就好低，同埋商場的消費對象集中本地人，所以旅客減少的影響相對輕微。」
此外，中大經濟學系副教授莊太量認為，本港整體商場的出租率向來高企，過去一直是「商戶搶住排隊進場，商場唔驚無人租」，故暫時未見商場有太大的下調壓力。反觀，他強調現時商舖租金趨勢「一波波」地去，一線地區下跌將影響二線地區，料下半年一線地區舖租會下調三成至四成，而二線地區跌幅則介乎一成至兩成。
