中資涌港投地無手軟 今年度耗資140億占總額逾半
【香港商報訊】記者曾展榮報道：中資發展商近年積極參與香港土地招標，成為本港投地一股新勢力。據地政總署資料統計，港府今年度以來成功招標賣出16幅土地，總收入約276.96億元。當中有4幅土地是由中資發展商中標，合計約140.41億元，占總額超過五成。對此，市場普遍認為屬好事，相信可加強發展商之間競爭，從而支撐本港地價及樓價。
在香港立足多年的中信股份(267)打響頭炮，旗下中信泰富於5月成功投得一幅住宅用地。中信更再有意添食，中信泰富香港地產董事黃遐亨表示，該公司看好本港房地產前景，未來會繼續入標競投本港土地，不會因為美國加息或經濟放緩而放慢步伐，此外公司入標價格已考慮未來多項因素。
中信擊退本地發展商
今年5月13日，新界沙田馬鞍山落禾沙里一幅住宅用地招標，由中信泰富以約14.69億元高價中標；每尺樓面地價高達6502元。中信是次出價，高出市場最高估值逾一成，難怪可擊退包括信和置業(083)、會德豐(020)等本地大型發展商在內的18位對手。被問到馬鞍山地皮的發展進度，黃遐亨透露，目前項目處於設計階段，并已經入則，正等待政府審批。預料兩至三年后才會發售，會以兩至三房單位為主。
雖然中信泰富涉足本港房地產多年，但過去多以夥拍本港發展商香港興業(480)取得土地，獨資取得住宅用地較罕見。奪得馬鞍山地皮前，該公司2012年獨資取得何文田豪宅重建項目。有關工程料於明年第三季完成，到時將以現樓形式發售。
世房70億首奪地矚目
繼中信奪得本港用地后，萬科香港及保利置業(119)亦分別奪得港地，前者7月以38.22億元取得新界屯門一幅掃管笏路地皮，后者9月斥17.3億元中標屯門一幅青山公路至青山灣段地皮。不過，世茂房地產(813)於9月29日以70.2億元奪得九龍大窩坪延坪道一幅地皮，首度在本港中標住宅用地無疑更為矚目。世房發言人當時更表示，會再投資約50億至80億元，打造豪宅項目。
據地政總署資料，今年以來本港共有17幅官地開標，除青衣細山路地皮流標外，中資發展商奪得當中4幅官地，占總數約四分之一。回顧上年度，卻僅得1幅官地是由中資中標，有關升幅可謂驚人。中資發展商來勢迅猛，個別輿論更形容是「大舉入侵」。瑞銀上月發表報告指，內地發展商搶占本港市場，料本地發展商盈利能力受削弱。瑞銀又表示，經過內地發展商積極在港發展，香港五大傳統發展商，即是長實(1113)、新地(016)、新世界發展(017)、信置，以及恒地(012)，於本港土地市場市占率已大降，已由2011年高達89%，急降至今年9月底止的41%。
港發展商：無懼競爭
對於中資發展商來港發展，本地發展商普遍表明是好事。信和置業執行董事黃永光早前表示，市場有更多參與者是好事，是健康的現象，因為反映本港仍有吸引力。集團未來會繼續在香港投地，更不排除與內房企業合作。黃永光更指出，在港投地屬內地大型房企，他們從事地產行業多年，并於不同城市亦成功取地及推盤，希望信置可向他們「學習經營手法」。會德豐地產常務董事黃光耀亦直言，本港房地產一直存在競爭，愈來愈多中資發展商來港投地，相信主要是因為他們看好本地樓市發展。黃光耀強調，并不擔心中資財團會以自身龐大資源高價搶占地皮，中資發展商已從事房地產行業多年，不可能漠視市况及自身發展。他亦不排除會與中資財團合作發展地產項目。
學者指對港屬好事
中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量亦認為，愈來愈多中資發展商來港投地，對本港市場屬好事，相信可加強發展商之間競爭，從而支撐本港地價及樓價。他又指，隨中資發展商熟悉本港房地產市場運作，預期中資高價搶地情况將不再，因為過去不時見中資高價中標個案，主要由於他們始終需投到第一幅地以作試驗。
不過，莊太量強調，本港土地及建築法律复雜繁多，加上中資發展商不如本地發展商般，早與政府已建立有效溝通渠道，擔心部分中資會遭遇「水土不服」，在本港初期項目會出現回報不佳，甚至是錄得虧損。
大埔地快招標中資勢爭奪
下一次最快開標的住宅港地，是下周五(27日)截標的大埔荔枝山山塘路住宅地皮。有關地皮為今季(10月至12月)賣地計劃中規模最大。有測量師預期，該地享有開揚山景，亦近傳統豪宅地段，對中資發展商有一定吸引力，不排除中資是次亦會出手。由於該地估值逾50億元，一旦由中資奪得，即會將中資在港投住宅地投資額增至近200億元。
荔枝山地皮估值近52億
美聯測量師行董事林子彬預計，大埔荔枝山山塘路住宅地皮未來可作中低密度發展，加上地皮位處大埔高地，周邊綠化度高，景致開揚，預計日后不少單位可享綠化山景，符合中資發展商一貫在港拿地條件。市場料有關地價將接近52億元，亦是中資曾經出價規模之內。
他進一步指出，從過去個案可見，中資發展商傾向位置優質及低密度項目，相信是有意避開與本地發展商於大眾化項目直接競爭，因為本地發展商在有關項目始終較有經驗。
中原地產測量師黎堅輝早前亦曾指，荔枝山地皮位處大埔高地，鄰近翠峰盈邸、龍城堡、大埔寶馬山等私人住宅屋苑，周邊綠化度高。是次荔枝山地皮雖不是位於一線地段，但規模龐大，具一定的發展潜力，估計會受到發展商的青睞，由於地皮投資額較大，料會以中至大型發展商入標為主。
中標發展商要顧及官司
據地政總署資料，荔枝山山塘路地皮面積約40.6萬平方尺，可建總樓面面積約115.3萬平方尺。有關地皮是今季賣地計劃4幅地皮中，規模最大的住宅用地，而且政府於公布新一季賣地計劃后不久，便推出該大型地皮招標，因此該地亦算本季賣地先鋒。
不過，該地皮年初獲批准改劃為住宅用地時，遭到市民入稟高等法院申請司法覆核。港府早前已在賣地條例中，加入條文將有關法律責任轉移至中標發展商，有關情况有機會影響中資公司在內發展商入標意欲。
對於有人就大埔3幅住宅地提出司法覆核，發展局局長陳茂波曾回應指出，當局一直諮詢律政司意見，審慎地依據法理基礎推出土地，相信對全年供應1.9萬個單位的目標影響不大。
內房外闖尋求新增點
中資發展商大舉來港買地原因，歸納起來都是為「逐利」而已。目前內地房地產市場盈利空間已見收窄，發展商希望進軍新市場，以尋求新增長點。同時，有關行為亦符合國家鼓勵中資「走出去」戰略。翻查記錄，中資發展商近年投得住宅港地個案，可追溯到2011年5月，當時中國海外(688)以5.79億元，於本港通過土地拍賣投得九龍塘海棠路住宅地皮，有關叫價足足高出開價近倍，開啟了近年中資發展商於本港投地新一浪。
中海外率先回歸港市
中資發展商來港開拓市場始於內房市場景氣出現轉變的背景下。為防內地樓市過熱，國家2010年開始對內房實行嚴厲調控政策，包括各地推出限購令及收緊銀行房貸，令多省市購買力急凍，惟其后地價卻現急升，頻現「地王」，壓縮了內房商盈利空間。因此中海外再度在港投地發展，反映另覓出路意味甚重。
事實上，本港樓價於2010至2011年期間持續上升，惟本港政府卻未有推出抑壓樓價措施，港地自然成為不少發展商眼中「肥豬肉」。同時港府力求增加土地供應，積極推出土地，剛好為中資發展商來港發展提供機會。2012年，本港樓價更屢次冲高，進一步拉闊發展商盈利空間，中海外可謂是「押對注」。
2012年起，本港政府亦推出俗稱「辣招」的抑壓樓市需求，并為土地設下高度或數量限制，不過亦無阻本港樓價再次冲高。已嚐甜頭的中海外於2013年更連奪兩幅有多項限制的「港人港地」，在中海外帶頭下，萬科集團、保利置業、世房及中國城市建設亦開始來港參與投地。
本地發展商出手謹慎
今年本港樓市「轉角論」不斷升溫，不少本地發展商為防「麵粉貴過麵包」，於競標時出價亦見謹慎，中標價鮮有高出市場預期。始終競標是價高者得，當本地發展商出手謹慎，對於內房而言，卻是一次投地良機，今年度以來內房成功投得港地個案大幅上升。
