2016年開局中國經濟多有不順，一邊是經濟增速的下滑與人民幣匯率的波動，另一邊卻是一線城市的樓價火爆。實體經濟與樓市價格冰火兩重天，強烈的反差背后埋藏著深刻的危機。分析人士認為，本輪樓價的上漲，是由大量信貸驅動的投機行為，「空中樓閣」般的樓價基本與剛需無關，而如此之高的樓價將使得本已慘淡的中國制造業雪上加霜。如果中國繼續發動房地產的「大躍進」，再加上老齡化的疊加，社會將陷入嚴重危機。針對樓市過熱的問題，中國可以借鑒德國的經驗，降低房地產收益。要使房地產所獲得的利潤不超出工業利潤太多，中國制造業就能起死回生。香港商報記者伍敬斌
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高額信貸谷熱樓市
2016年，中國經濟增速下滑依舊，人民幣匯率也出現波動，確非良好開局。但兩個月以來，一線城市的房地產價格則可以用飛漲來形容，十分搶眼。讓人疑惑的是，實體經濟不景氣，制造業仍在下滑，居民人均收入未見大幅改善，房地產價格何以高漲？北京大學互聯網金融智庫理事長范棣認為，事實上，房地產泡沫再次吹起是在去年。2015年實體經濟非常不景氣，一方面，出現了部分工廠倒閉和大幅裁員等現象，普通居民的收入增長也十分有限；另一方面，樓價的上漲幅度呈現出與實體經濟背道而馳的現象。房地產價格在上漲，全國商品房庫存也在創新高，達到了133億平方米。以蘇州市為例，蘇州2015年樓價的平均漲幅超過了20%以上，蘇州工業園區等優勢地段漲幅甚至超過50%，前兩年在喊擠泡沫和去庫存，過去好不容易稍微穩定了一點的樓價，在2015年一年時間就全部補漲回去。樓價的非理性上漲或許與高額信貸有關。范棣認為，人民銀行公布的2016年1月金融數據顯示，當月新增人民幣貸款2.51萬億元，創下單月紀錄新高；M2增速上升到14%，創18個月新高。根據信貸結構分析，個人住房按揭貸款、保障房開發貸、土地一級開發貸、政府平台貸款、交通運輸業及批發零售業，是新增貸款的主要投向。其中，前三者均和房地產直接相關。根據歷史經驗結合統計數據，有理由認為，今年前兩個月的新增信貸資金中，大部分的資金流入進了房地產行業。當然，房地產價格又開始新一輪的大泡沫，這不僅僅是今年信貸政策寬松的結果，在這背后有更深層次的原因。范棣認為，自2014年年末以來，人行共6次降息，使得購房和開發貸款成本不斷降低。此外，在「去庫存」供給側改革的引導下，監管層在2015年出台「3.30新政」和「9.30新政」，今年年初又發文降低非限購城市的首付比例，首付比例和貸款利率等降至2009年之前的最低水平。這不僅刺激了市場成交，也進而促使房地產按揭貸款和開發貸款的大量發放。
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高樓價吞噬實體利潤
2015年以來，內地一線城市在樓價高漲的同時，實體經濟的「潰敗」速度卻讓人憂心，以實體經濟立足的深圳亦難幸免。據深圳某經濟強區一份內部資料顯示，2015年上半年該區發展超預期的3個行業分別是：金融、房地產和建築業。在土地和金融泡沫的冲擊之下，工業的發展動能正在衰竭。據透露，2015年上半年該區規上工業虧損企業達34.8%，較去年同期高出2.6個百分點，虧損面擴大。規上工業利潤總額下降20.2%，其中百強企業利潤總額下滑22.6%，如宇龍（酷派）從上一年度盈利2.2億元到2015年虧損1.1億元，康佳從上年盈利5.6億元到2015年虧損1.6億元，愛普生等相關產業龍頭利潤下滑均超五成。報告顯示部分企業遷出現象還將持續。該區2015年上半年每月都有企業外遷，目前約有14%左右的企業已經或計劃在3年內將部分經營活動遷往區外，由於區內廠房/辦公地租金過高而計劃遷移的工業企業約占六成。深圳另一傳統工業區統計顯示，截止到2015年9月底，該區搬遷、轉行、停產和清算的工業企業共66家，而新增遷入的企業則只有15家，這種「入不敷出」的結構調整帶來生產總量的減小，外遷壓力增大。有論者稱，隨著內地越來越多的城市定位於發展金融經濟和總部經濟，高樓價成為這種導向的必然結果。增量資金通過金融系統流向了房地產，這種情况下的中小企業，一得不到資源扶持，二面臨更高的成本。即使不增加投資，他們的成本也在飛漲。不要說被動的潰退，即使還能生存的中小企業，在這種形勢下也會主動撤離。值得注意的是，由於房地產收益過高，一些企業放弃了原有的創新積極性，轉而進入地產領域撈金。宇龍酷派去年產值下降52.3%，降幅明顯。2012年，該公司將總部酷派信息港拆除重建，拆建后容積率提升3倍，相當於做了二次房地產開發。該論者認為，升級后的酷派信息港，更像一家房地產公司：手握大量資產，創新已無動力。香港財經評論人盧麒元在接受本報采訪時表示，一線城市工業化的頹勢，房地產的非正常暴漲難辭其咎。一個正常的社會管理應該將不動產溢價收益控制在合理水平，如果不動產的溢價收入大幅度高於工業平均利潤，人們發展實體經濟的積極性將進一步消失，城市產業的空心化將不可避免。現在，中國的制造業正在面臨艱難的轉型，工業的平均利潤都不足5%，而房地產利潤高企，如深圳的房地產年收益都接近40%，有些地方可能更高，也就是說，房地產的平均收益幾乎等於工業平均利潤的十倍，這導致任何產業都無法獲得充裕的資本。因為資本是逐利的，如果房地產這麼好賺，那麼資本必將脫離實體經濟，進入房地產，而無法進入房地產的企業，也必將會因為由房地產帶來的成本上升而離開。
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叫停首付貸遏虛假買賣
另外，盧麒元表示，此次房地產的暴漲其實有三重因素，從宏觀角度看，高層對此缺乏警覺，這為房地產炒作提供了空間。例如，資金量在迅速增加流動性，為房地產的暴漲提供了技術保障；另外，個稅抵扣，個人所得稅可以抵扣供樓利息，則為房地產爆炸提供政策保障。從中間角度看，地方政府對房地產的積極性太高了。幾乎所有的融資平台、地方政府的體系在為地產商保駕護航。而微觀來看，現在房地產的假買賣已經到了瘋狂的地步，很多人實際上將房屋作為一種套利工具來使用。盧麒元表示，最值得注意的現象是，現在很多有錢人，把以前購買的房子，以極高的價格賣給司機或保姆，他們（原業主）把30%的首付款交給司機或保姆（購房者），然后購房者去銀行貸款購買，由於購房者是業主的「自己人」，最后業主就收到了房屋的所有付款，包括銀行的貸款。保姆或司機搬到了户主的高檔豪宅里，這也是為什麼主流媒體稱這次房地產繁榮為「改善性購房」。保姆或司機一直住在豪宅里，直到房屋的實際所有者決定不再支付抵押貸款。這樣，房主基本上通過人行的幫助，信貸寬松、低首付比例，把他的房產兌換為現金了。在將來的某個時候，房主可能將停止支付抵押貸款，因為他們已經把房產兌換了，獲得了大量的錢財。銀行會收回房屋；保姆或司機又會回到他們原來居住的地方。這樣的玩法，實際上全部累積成為銀行壞賬。房地產的這種狀况，根本難以持續，一旦內外風險疊加，人民幣如果出現劇烈波動，樓市就將崩潰。而這一點，人民銀行已經注意到，并在近日召集國有銀行深圳分行開會，強調對個人住房抵押貸款必須嚴格遵守有關的風險控制規章制度，要加強首付審查。
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實體空心化悄然而至
目前，房地產在政府層面承擔了一種稅收的職能，即土地財政，賣地收入成為地方政府的很大一塊收入來源。而之所以土地財政會成為一些地方的主要收入來源，是由於財政管理的缺失造成的。盧麒元表示，在1994年分稅制實行伊始，地方財政收入捉襟見肘，被迫使用土地財政的做法，其實應該是個臨時性的做法，但是一用就用了20多年，現在欲罷不能。土地財政不但使得地方政府嚐到甜頭，各級官員也嚐到了甜頭，導致了整個治理、倫理、法理的墮落，這樣的背景下，一些地方出現實體空心化的趨勢，也就不可避免。目前中國去工業化的速度，已經到了驚人的程度。盧麒元說，自己春節期間在GAP、優衣庫等知名服裝店中各抽選了一百件衣服，只有不到30%是中國生產的了。這些衣服的產地除了越南、印度、印尼、馬來西亞，還有斯里蘭卡、柬埔寨、老撾、土耳其、俄羅斯、哈薩克斯坦等。也就是說，在低端制造業中，中國周圍的國家都在迅速發展，像服裝這樣的低端制造業在中國已經近乎死亡。而像電視機、冰箱等低端工業品，可能3年內也將失去地位。目前，中端制造業，即挖掘機之類的重型器械，中國還有些許優勢。高端制造業，中國幾乎不具備優勢。所以，中國目前的狀况是，低端制造業已基本失去，高端制造業尚未發展，只靠中端苦苦支撐，但也僅夠支撐5年左右的時間。在這樣的背景下，大量資本都在投資樓市，這樣的做法無异於將中國經濟推向深淵。試想，房地產成了「空中樓閣」，優質的技術人才與管理人才無安身之處，也無用武之處，只能走掉。如果到了今天，繼續發動房地產的「大躍進」，再加上老齡化的疊加，中國的社會將陷入嚴重危機。
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吸取本港教訓
而談到城市產業的空心化，香港是一個典型，那麼香港在這方面有什麼經驗和教訓？盧麒元認為，香港能提供的主要是教訓。當年，上海就是借鑒了類似香港土地財政的辦法，解決了上海的發展資金來源問題。然后這個辦法又推廣到全國。實際上，在特定時期，當一個地區或者國家極度缺乏發展資本的時候，依賴於土地進行一些融資性的財政安排，也無可厚非，但如果將此方式長期化、固定化，則是對整個國民的剝削壓榨。道理非常簡單，一個人本應該擁有一個住所，如果他要用一生來換這一個住所的話，這是剝奪了他的自由。盧麒元還說，上個世紀80年代中英談判開始，英國人覺得在將香港交還給中國之前，必須采取一種方式，從香港拿走它希望拿走的錢。所以英國人扭曲了香港的土地政策，從1983年開始操盤，到1997年從香港拿走了大約1萬億英鎊。可以說上個世紀80年代英國的「撒切爾主義」或者說私有化完成，主要是靠香港的資本回流。所以，香港變成現在的樣子有歷史的原因，也有大國之間的博弈。可以看到，香港今天的社會撕裂、以及出現的一些暴力事件，根源就是土地政策所導致的，年輕人對未來感到壓抑，沒有希望。所謂「敵對勢力搗亂」只是外因，歸根結底還是內部出了問題。
「高樓價與高地價不僅使制造業流失，也將導致嚴重的社會問題。作為一個普通公民，天生就擁有居住權。一個正常的勞動者，8年到12年的工資收入就應該可以買到一套住房。如果以1個月的工作收入為1萬元計算，8年的收入就是96萬元，即100萬萬左右，就應該可以買到一套約100平方米的房子。如果考慮到城市聚集效應和溢價效應，也頂多乘以3倍。但是，現在一線城市的樓價達到了每平9萬、10萬，這完全脫離了老百姓的客觀需求，甚至嚴重影響了民生。內地還要再走香港的老路嗎？還要再把這條路推廣到全國嗎？可以看到，現在中國社會階層的撕裂，已經開始了。」盧麒元如是表示。
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須回歸平均利潤
盧麒元認為，要破解樓價背離經濟發展規律一騎絕塵這個難題，首先要最高層意識到這一點，并且在宏觀經濟層面進行深刻調整。解決中國調結構、去杠杆的唯一辦法就是財政手段，必須將房地產平均收益水平壓低到工業利潤的平均收益水平上，無論是從業人員，還是持有房產的人，所有由房地產形成的收益都不能超過10%，中國的實體經濟，將立刻開始恢復。他說，實施起來其實很簡單，就是對房地產商和對房持有超過一定數額者加額徵收賦稅，對住房收益，即出租房子，也價額徵收賦稅。這并不是在編故事，德國人就是這樣做的。德國人不想擁有多套住房、住大房子嗎？并不是，只是如果擁有太多房產面積，稅務費用太重了。如果中國現在著手為樓價降溫，還有時間。因為印度和越南的工業化還需要3年到5年的時間，中國可以利用這些時間穩住自己的制造業。如果再拖3年，等到這些國家將低端制造業牢牢把握在手，中國的制造業將無路可走。范棣認為，要改變不合理的現狀，首先必須保證國營房地產公司必須站到百姓利益一邊，不需要限價，國營房地產公司只需要低價銷售，政府低價向國營房地產商供應土地，用低價的供應側改革來抑制房地產市場的炒作；然后把短期去庫存變成長期慢消化的策略，在金融政策上，根據家庭收入水平的差异，采用延長房屋貸款期限方式，把目前15年和20年貸款變成35年到40年貸款期限，降低每月供款數額，幫助中低收入階層置業；政府可以還通過發行長期公債來用於平抑樓價，這不但有益房屋市場的長期平衡發展，而且還能起到某種養老金保值的作用。
