近日，溫州一批20年產權住宅土地使用權到期，續期必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金，使用年限及高額續費引起社會關注。關於是否要補繳或該按何種額度補繳土地出讓金的問題一時成為坊間熱議焦點。有法律界人士表示，《物權法》規定土地使用權可以「自動續期」，但沒說明是免費的，而《土地法》則說土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。對於此問題，當初在立法上確實存在模糊空間。有消息稱，相關部門已奔赴溫州進行調研，目前市場傳出了兩種解決方案。本港亦存在同類問題，但香港的一些經驗或值得內地借鑒。香港商報記者蔡易成
溫州房權案例引全民熱議
近段時間來，土地使用權到期引起了輿論的發酵。事件還要從市民王女士的遭遇開始說起。今年3月份，溫州市民王女士買了一套二手房，辦理房產證和契證后，但是4月7日，買賣雙方去過戶土地證時卻發現，房子的土地使用證只有20年，而且已在3月4日過期了。王女士來到溫州市鹿城區行政審批窗口，工作人員告訴他，要拿到新的土地證，必須補繳費用延長土地使用期限，初步估算，這筆續期費大約要30萬元，而這套房子，總價才65.8萬元。而據了解，王女士的遭遇并非個別情况，經溫州國土部門初步摸排，單市區土地使用年限在2017年底到期的房產有600多宗（套）。不少人都有這樣的疑惑，一般住宅的土地使用年限為70年，為何溫州這些房產的卻只有20年？溫州國土資源局土地利用管理處處長張少清對此解釋：1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。當時，溫州為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，并交納相應的土地出讓金額。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。也就是說，當初這批住宅用戶只選擇了20年檔的土地使用權，繳納了20年的土地出讓金額。現在年限到了，就需要補繳相應的費用了。與此同時，深圳一批房屋亦被媒體挖出2001年早已到期，按規定必須一次性補交基準地價的35%。所以一時間，住宅70年土地使用權到期了，如何續費成為網絡上的最大熱點。
物權法所涉內容模糊
買房是國人心中的頭等大事，因溫州事件，很多人開始擔心自己辛苦買來的房子到期后的續費以及不續費能否繼續居住的問題。對此，記者咨詢了相關的法律人士。萬商天勤律師事務所何麒律師對本報表示，「在中國，一般情况下商品住宅的房屋產權是70年，或因為歷史和各地政策的不同的原因，有的房屋產權有靈活的變動，像此次溫州房屋20年土地使用權到期事件就是因為歷史原因，才有了20年土地使用權特殊案例的出現。溫州此次到期的是土地使用權，并不是房屋產權，弄清楚這兩者的性質尤為重要」。何麒指出，房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權根據有關法規為40、50年或70年不等，屆滿自動續期。現在有一個爭論的焦點，如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確。根據國家現行的相關規定，土地到期后，按照當時的樓面毛地指導價格，依一定比例繳費。
「《物權法》只說到期后『自動續期』，但從來沒明確是否免費續期。而《土地法》則說土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。從這個角度講，法律上存在模糊空間，但如果按照溫州土地使用權到期續費的做法，土地使用權到期房屋如果評估價在150萬元，那麼需要補繳的費用就要在50萬左右，這麼高的費用顯然讓人難以接受。」他說。也有不少人有這樣的疑問：如到期不補繳土地出讓金還能不能繼續使用房屋？何麒對此解釋，如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當於是在無償使用這塊土地。由於這種性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，因此需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。「出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子里。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那麼繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提。」他說。2007年通過的《物權法》的第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。但是，當時對於續期是免費還是繳費的問題并未進行明確。據知情人士透露，當時制定《物權法》時就曾有過討論，但是對於「免費還是不免費、具體程序如何」分歧較大，且事關利益重大，「寫上這句話很不容易，比如寫明免費續期，可能會面臨來自有關政府部門的很大阻力」，「是故意不明確的」。
兩套方案臨時過渡
因土地使用期限到期造成房屋無法過戶交易，溫州并非第一個遇到這種情况的城市。此前青島、重慶、深圳，都曾遇到過類似的問題。據了解，日前，國土部已奔赴溫州，聯合相關部門進行調研。4月20日，國土部派出了工作組，與浙江省國土資源廳到溫州進行聯合調研，指導住宅土地使用權到期延長相關事宜。按照目前的法律框架，決定土地使用權到期續期方式的權力在國務院。此前，人大法工委民法室在當年編著的《中華人民共和國物權法精解》中明確，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定。就溫州提出了哪些可能的解決方法，市場目前傳出「輕、重」兩套方案。一套方案為，如土地使用還未過期，按土地市場評估價40%的優惠價，通過補繳土地出讓金再次獲得70年的土地使用權。而如果過期，則需全額繳納土地出讓金。但無論是否過期，補繳土地出讓金都將是一筆規模不小的金額，續約成本較高。另一套方案，續約的成本則相對較輕。有媒體報道稱，溫州傾向於以劃撥土地轉為出讓的方式繳納，只收取契稅2%的土地出讓金來完成續期。深圳對土地使用期到期后該怎麼辦亦發出了聲音。4月19日，深圳規土局通過微博對土地使用續期作出簡要說明：以1995年9月18日為時間節點，在此之前簽訂土地使用權出讓合同的土地，將順延至國家法定最高年期而不用補繳地價。但在此之后簽訂土地使用權合同的，土地使用權到期后如何續期、是否需要繳納地價，仍待研究制定相關政策。有分析人士指出，「土地續期」問題是中央政策的權限，這種涉及限制公民基本權利的法律必須由全國人大制定，地方沒有制定權。中國社會科學院法學研究所研究員孫憲忠表示，「一些學者和地方政府官員任意解釋物權法第149條第一款的含義，一些地方政府還曾經制定規則，試圖在該權利期限屆滿時再次收取土地出讓金。這一做法是明顯違法的。」孫憲忠說，根據立法法對於立法權限的規定，這種涉及限制公民基本權利的法律，必須由全國人大制定，國務院和地方人大都無權就此自己立法，地方政府及其部門更不能就此問題擅自做出規定。
或可效港自動續期辦法
從世界範圍來看，土地使用權是一種普遍的出讓方式。一般認為，中國的土地使用年限起源於深圳，而深圳效仿的則是它的近鄰香港。據了解，香港的土地擁有權，除了位於中環的聖約翰大教堂是唯一私人擁有的土地外，其他全部由香港政府所擁有。實際土地歸房屋及規劃地政局屬下的地政總署管理，土地契約中永久批地的契約批期50年，還要短於內地的70年。而土地使用權到期，在香港回歸中英雙方簽署的在中英聯合聲明中就已提到了這一問題。中英聯合聲明規定：除了短期租約和特殊用途的契約外，已由香港英國政府批出的一九九七年六月三十日以前滿期而沒有續期權利的土地契約，如承租人願意，均可續期到不超過二零四七年六月三十日，不補地價。從續期之日起，每年繳納相當於當日該土地應課差餉租值百分之三的租金，此后，隨應課差餉租值的改變而調整租金。可以看到，目前香港處理方式是土地自動續期，期限同上一次土地批租年限。而當時由於恰逢政權交接，因此對采取免去地價的特殊做法，僅需每年繳納新地稅，當時標準為年度差餉租值的3%。差餉是香港的特稱，正式名稱是土地稅，也被認為是香港的房地產稅。金額主要按土地價值、房產價值或物業租值根據一個比例作為計算，由當地政府向房屋或土地的擁有者徵收。為了徵收差餉，香港還成立了專門的部門差餉物業估價署負責徵收。該署會根據同區類似物業估價期間租金的市價，按照物業的面積、位置、設施、完工素質及管理水平等調算。然后再將租金乘以差餉徵收率計算應繳稅款，目前的徵收率一般為5%。依此換算，續期土地業主的年應繳新地稅是差餉的3%，實際的年繳付費用則為3%乘以5%，即房產年租金的1.5祒。這一年付比率毫無疑問是極低的，可以看到。香港市民每年只是象徵性地付一些錢而已。
仍需尋求本土化方案
本港的做法是否適合在內地推廣呢？有分析人士認為，內地很難照抄香港的做法。首先，國內的房地產稅的徵收仍未開始推行，推出時間仍遙遙無期，根本就無法像香港那樣找到一個適格主體進行計算。其次，更重要的是，由於適逢回歸，當時97年回歸之前港英政府有權批出50年期限的土地，而97后英方明顯不適宜再收取地租，因此中英聯合聲明才作出了免去地價讓利於香港市民的特殊規定，僅采用繳納新地稅這樣一種極其特殊的補償做法。目前在港府對於屆時地價的如何徵收仍然是一片空白，香港內部對於這一問題同樣有著和內地一樣的困擾和爭議，由於港英政府批出的土地出租期在2047年6月30日之前將要全部到期。香港這一令人頭疼的問題的引爆時間或許還將早於內地。不過，考慮到香港在國內政治地位的特殊性，再次讓利的可能性也并非沒有，不過，很明顯不適宜作為樣板在整個中國推廣。但香港經驗亦不是完全沒有值得內地借鑒的地方。何麒指出，相比於香港，中國內地地方政府在公共服務支出和收入問題上缺乏民主決策程序，涉及巨大的利益再分配問題，如果沒有健全的民主決策程序，容易成為腐敗的溫床。在他看來，要徹底解決這個難題，關鍵在於政府改革的力度與決心。
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房屋產權由房屋所有權和土地使用權兩部分組成，房屋所有權的期限為永久，而土地使用權期限根據1990年的《中華人民共和國城鎮國有使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，分為40年、50年或70年不等。土地使用權和房屋所有權的區別：土地使用權是國家向組織、機構及個人出讓的土地使用權利，根據《中華人民共和國憲法》，土地的所有權歸國家和集體所有。土地使用權在出讓時根據開發類型分為不同的使用年限，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建築用地和綜合類用地最高為50年，商用建築用地最高為40年。房屋所有權屬於個人產權，是私有財產權的一種，是受到《中華人民共和國憲法》保護的。根據《中華人民共和國物權法》(自2007年10月1日起施行)第六十四條，私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。其年限是永久的。土地使用權和房屋所有權的區別在於：房屋所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有，「房產證里是沒有期限登記欄的」；土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。
