樓市投資能否持續發力待觀察
冷熱不均去庫存仍是主調
統計局最新發布的內地房地產投資數據顯示，今年1月至4月，全國房地產開發同比名義增長7.2%，增速比1月至3月份提高1個百分點，表明內地房地產在前幾輪寬松政策的刺激下，整體回暖明顯。而當下樓市的火爆場景正由一線城市傳導到一線周邊及二線重點城市。然而，在二線城市樓市火熱的背后，依然是三、四線庫存高企城市樓市的慘淡，房地產分化現象依然明顯。分析人士認為，在目前中國經濟疲軟之際，房地產行業依然在經濟穩增長中獨當一面，但后續能否持續發力仍有待觀察。另外，房地產背后隱藏的巨大風險也值得警惕，未來樓市應回歸理性，分城施策，著力解決庫存高企問題。香港商報記者朱輝豪
一線周邊及二線接棒
今年以來，有關內地房地產行業的熱點話題接連不斷，一線城市和一些重點二線城市樓市的相繼火爆頗引人矚目。而最新公布的數據顯示，內地房地產行業整體而言回暖明顯。統計局18日發布了4月70個大中城市住宅銷售價格統計數據。國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此解讀說，4月份中國樓價總體繼續上漲，上漲城市個數繼續增加，但城市間漲勢出現新變化。其中，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價格環比甚至出現下降，而部分二線城市環比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。另外，國家統計局14日公布的數據顯示，1月至4月，全國房地產開發投資25376億元，同比名義增長7.2%，增速比1月至3月份提高1個百分點。其中，住宅投資16887億元，增長6.4%，增速提高1.8個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.5%。統計局投資司高級統計師李皎在解讀數據時稱，房地產開發投資繼續加快，先行指標大幅回升。商品房銷售市場升溫，房地產開發企業在重點城市、熱點板塊加緊了土地儲備，銷售向好城市的房企加快了項目開工和施工進度，房地產開發投資先行指標均持續向好。同時，房地產熱點地區的輻射作用也開始顯現。與數據相對應的是，目前不少二線城市的樓市接過了此前出現在一線城市中异常火爆的「衣缽」，表現出量價齊升的火熱態勢。最近一段時間以來，日光盤、樓價暴漲、土地遭開發商哄搶的情况在一些二線城市表現得尤其突出。而隨著一線城市樓市政策的收緊，目前漲幅前十的城市中已不見一線城市踪影，而一線周邊城市比如惠州、東莞、中山、廊坊、蘇州等城市替代一線城市樓價上漲速度躍居前十。中聯鏈家二手房研究院總經理肖小平在接受本報記者采訪時表示，目前內地樓市整體回暖十分明顯，并且由於相關政府部門政策的持續發力，目前樓市又出現了新的調整。「上海、深圳等城市在3月底出台了比較嚴厲的調控政策，很明顯地抑制了投資者對一線城市的需求。而二線或其他一線三線城市，在去庫存政策的支持和資金蜂擁而入的情况下，最近表現得异常的火爆。」劉建偉說，據初步測算，4月份新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄0.7個百分點，二、三線城市比上月分別擴大0.3和0.2個百分點。
水喉若收緊 投資怎麼辦
房地產投資增速反彈回升在直接帶動投資增長的同時，還帶動上游鋼材、水泥等行業需求，對制造業投資和基建投資都將起到拉動作用。相當多專家分析認為，一季度房地產對經濟增長的貢獻巨大，房地產反彈是一季度經濟反彈的主要支撐，也將是支撐2016年經濟復蘇的關鍵所在。不過，也有人擔憂房地產目前這種回暖能否持續，他們認為一季度偏寬松的貨幣政策在今年內不可持續，并且之前依靠貨幣「放水」刺激房地產增長的做法也值得商榷。中國指數研究院5月9日發布的5月份第一周（5月1日－7日）的樓市成交數據顯示，受監測的30個代表城市住宅成交套數和成交面積出現明顯下降。30個城市中，近9成城市成交面積出現不同程度下調；從一、二、三線各類城市來看，則呈現全線回落的局面。中指院此前的成交數據顯示，整個4月份，近6成城市成交環比下滑，其中一線城市成交面積環比下降幅度為21%。總體來看，一、二、三線城市樓市的整體成交量已經連續三周出現回落。在一些觀察人士看來，一線城市及熱點二線城市出台的較為嚴格的限購政策，或將使其地產投資增速放緩，加之三、四線城市去庫存效果并不理想，房地產開發投資大幅增長行情恐難持續。并且4月份的數據顯示，目前的房地產「因城施策」等政策對房地產的影響尚未完全體現。未來隨著相關政策的實施，房地產銷售進而其他指標或受影響，需密切跟踪觀察。李耀智表示，未來房地產的投資力度不會太大，政府本身也不希望刺激樓市過快增長。目前而言，因為深圳和上海的高房價已開始影響到了城市的經濟發展。
警惕泡沫
加杠杆勢剎車
值得一提的是，從此前一線樓價的瘋狂上漲到如今蔓延到二線熱點樓市的火爆，都與過去幾輪「救市」政策不斷刺激、不斷透支樓市的需求密切相關，當中的投機成分也相當的大。因此，有分析人士警惕，目前樓市的繁榮背后隱藏的風險值得關注，他們認為中國不應該把刺激房地產作為穩增長的主要手段，否則會助長泡沫并加速泡沫的破裂，最終對中國經濟結構的調整和轉型升級產生不可逆轉的影響。李耀智分析指出，目前房地產在中國經濟發展中一枝獨秀并不可取，房地產的過度繁榮不斷吸引資金進場，助推樓價快速上升，進而影響到整個城市的競爭力。「政府在制定樓市政策時應根據實際的供求關系而定，回歸的理性發展，而不是不斷地刺激房地產的增長，中國需擺脫過度依賴房地產對經濟的支撐作用。毋庸置疑，過高的樓價肯定會存在泡沫的成分，會對經濟產生很大的影響，當中蘊藏的風險也值得警惕。」人民日報5月9日刊登了《開局首季問大勢權威人士談目前中國經濟》的文章，權威人士指出「房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮化「去庫存」，而不應通過加杠杆「去庫存」，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。」另外，人行5月9日的報告也提到，下一階段，將進一步加強金融風險監測和重點領域風險排查，其中就包括房地產。縱觀全球房地產市場，不少發達國家房地產市場曾經歷過巨大震盪。美國和日本均出現過嚴重的樓市泡沫，泡沫破滅后對實體經濟影響巨大，日本更是因為房地產的出現一瀉千里而遭遇「失去的十年」。有分析人士指出，房地產泡沫是建立在債務杠杆上的，無論從地產商還是購房者，都是通過信貸來完成房地產的買和賣。而中國的債務一旦出現問題，房地產將首當其冲，因為中國的債務大多以房地產作為抵押物，幾乎都直接和間接與房地產有關聯，債務如果出現大面積違約，房地產必然成為首先的拋售對象。
分化在持續
今年3月底以來，一線城市中的上海、深圳、北京和一些二線城市側重從需求管理方面出台樓市新政，包括提高二套房首付比例、提升非戶籍人口購房繳納個稅與社保年限、下調公積金最高額度，以及排查和監管首付貸、過橋貸、首付眾籌等居民非理性加杠杆行為。受此影響，一線城市的樓市迅速降溫，成交量急劇下滑，尽管當中房價依然高企，但基本處於有價無市的狀態。中原地產華南區總裁李耀智向本報表示，總體而言，內地樓市分化現象越發明顯。3月一線城市的政府均著手收緊了樓市政策，壓制了一線樓市的過快增長。而經過一輪的消化后，目前一些二線城市供求關系開始比較緊張，部分地方成交開始加快，地產商在拿地方面也比較積極，說明一些資金也慢慢轉向了二線城市。另外，三、四線城市總體庫存仍然高企，短期內現狀仍難得到改觀。樓市的重新調整和分化現象從4月份的開發商拿地的積極性方面可窺見一斑。根據中原地產研究部數據，4月二線城市合計土地出讓676宗土地，土地出讓金達到1224.73億元，環比上漲29%，同比漲幅達227%。成交樓面均價2607.73元/平方米，平均溢價率61.85%，均創出最高歷史紀錄。而一線城市4月成交土地僅11宗，成交金額6億元，只有上海與廣州有地塊出讓，北京、深圳均無土地成交。另外，統計局的數據顯示，1月至4月，全國商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1月至3月份提高3.4個百分點。統計局相關人士表示，商品房銷售量價齊升，待售面積連續兩個月減少。今年以來，商品房銷售面積和金額均高速增長，呈量價齊升的態勢。隨著銷售市場持續升溫，房地產去庫存取得明顯進展。但目前，城市分化依然是需要關注的主要問題。1月至4月，重點城市商品房銷售面積增速比非重點城市高10個百分點。
樓市回暖支撐經濟作用明顯
房地產行業在中國經濟的發展中一直起著舉足輕重的作用，特別是在目前中國經濟持續疲軟之際，房地產的回暖對中國經濟的支撐作用更是居功至偉。在今年一季度的經濟數據中可以看出，房地產對內地經濟的貢獻非常明顯，中國高層也承認了這一點。「從一季度數據看，房地產業對經濟增長的貢獻率有所提升，初步估算，一季度房地產業對經濟增長的綜合貢獻率提升到7%到8%，為15%。」，統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運在2016年一季度國民經濟運行情况新聞發布會上表示，房地產業的關聯效應很大，不光是影響房地產本行業的投資和銷售，也影響上下游的發展，「保持房地產穩定發展至關重要。」
「從國內經濟運行看，結構性矛盾仍較突出，經濟回升對房地產和基建投資依賴較大，民間投資增速及其占比下降，經濟內生增長動力仍待增強。」人民銀行在最近發布的第一季度貨幣政策執行報告中對經濟回升進行了「會診」，房地產成為經濟回升的最大「功臣」。另外，4月份經濟數據顯示，在工業增加值、社會消費品零售總額及固定資產投資同比增速全線回落的背景下，房地產數據可謂一枝獨秀。九州證券全球首席經濟學家鄧海清表示，房地產市場向好趨勢未變，是目前中國經濟增長的最重要支撐。他指出，房地產投資增速連續3個月回升，目前已經達到1年來最高值。房地產銷售增速較1月至3月提高3.4%，并未受特大城市限購影響。房地產到位資金增速提高2.1%，房地產到位資金是制約去年房地產投資的關鍵，今年房地產到位資金大幅增加，未來房地產投資增速有望繼續上行。首都經濟貿易大學財政稅務學院教授丁芸在接受本報記者采訪時表示，房地產行業是一個關聯度很高的行業，房地產的發展和國民經濟的很多部門聯繫非常緊密，能帶動與之相關上下游行業需求的回暖，在經濟穩增長中獨當一面。
分城施策將進一步清晰
雖然內地樓市在去庫存政策的指導下，曾導致一線城市樓市的非理性暴漲和二線城市目前的火爆，但整體而言，目前中國房地產市場仍然是「冰火兩重天」，二線核心城市樓價瘋漲的另一邊，是庫存高企的三、四線城市樓市的慘淡，這些城市依然備受高庫存難題困擾。根據統計，中國房地產庫存是7億平方米，三、四線城市是比較難消化的區域。分析人士指出，雖然房地產市場銷售已企穩回升，但是分化趨勢明顯，庫存嚴重，庫存主要集中在三、四線城市。并且受市場供求關系和人口結構的影響，目前從一線城市傳導至二線城市的樓市熱情料將不會傳導到三四線城市，因此，未來房地產去庫存仍是宏觀政策考慮的重點。李耀智認為，每個城市都有樓價上限，當樓價升得太快，地方政府也同樣會出手收緊政策，而資金會不會去到三、四線城市，主要還要看三、四線城市的實際供求關系和城市的發展潜力。從目前看來，供需不平衡令三、四線城市的樓市難有回轉，去庫存政策仍要持續出台。國務院總理李克強5月4日主持召開國務院常務會議時提出，培育和發展住房租賃市場措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。隨后，中國住建部公布了鼓勵發展住房租賃市場的六項舉措，從稅收、融資給予支持，鼓勵發展租賃企業，鼓勵房地產開發企業開展租房租賃業務，鼓勵開發企業出租庫存的商品住房。分析人士指出，中國政府突然出台這個政策，就是為了房地產去庫存，希望通過發展房屋租賃市場來消化高庫存。這或許意味著以宏觀政策為導向，各地方的差別化調控將成為下階段「去庫存」的主要方向。未來樓市「分城施策」將進一步清晰，過熱的一、二線樓市將實施調控。
