二線城市升溫 投資價值凸顯
因勢利導 樓市仍是經濟穩定器
國家統計局5月18日發布的4月份70個大中城市房價統計數據顯示，房價總體繼續上漲，但城市間漲勢出現新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二線城市漲幅開始擴大。專家認為，在去庫存的政策導向下，今年流動性十分寬松，在一線城市調控放松無望的情况下，資金自然涌入二線城市，使得二線城市的樓價升溫，且仍具有投資價值。目前，房地產的泡沫仍然處於可以接受的水平之內，民眾對於高樓價的詬病，主要原因則還是在於民生方面保障房建設力度不夠。客觀上，房地產行業仍有很大發展空間，如果調控得力，不使其觸發金融風險，則房地產不但不會「綁架」中國經濟，反而可以為中國經濟的平穩增長提供有力支撐。香港商報記者 伍敬斌
「水滿溢」資金流入二線
中國指數研究院5月1日發布的4月份中國房地產百城價格指數報告顯示，4月份的樓市表現主要有兩點：第一，住宅均價環比同比繼續雙漲。第二，一線周邊城市環比漲幅超過一線城市本身，地域外溢特徵明顯。
從環比來看，2016年4月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11467元/平方米，環比上漲1.45%，漲幅收窄0.45個百分點。事實上，這已經是百城住宅價格指數環比連續第12個月的上漲。
漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。其中惠州、昆山、中山、廈門、蘇州漲幅均超過5%，漲幅是一線城市北上廣深的兩倍以上。而18日國家統計局公布的樓價數據也證實了同樣的趨勢。
深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時表示，目前階段二線城市樓價所呈現的暴漲，是兩股力量對冲的結果。第一，在國家去庫存的政策導向下，包括人行年初釋放流動性，都是為了滿足全國去庫存的需要。第二，政策的寬松和市場資金的流動，都是集中於一線城市，政策和市場的力量使得一線城市的樓價暴漲，而一線城市樓價的暴漲亦引發了政府的警惕，加強了對一線城市的調控，結果使得市場高漲的熱情和資金流入了二線。
財經評論人余豐慧在接受本報采訪時亦表示，從最新的數據來看，一線城市的樓價漲幅有所收斂，但是二線城市樓價開始激增，甚至有些三、四線城市也受到波及。
這是由於目前的房地產調控政策是采取的所謂「分類調控」，不同發展層次的城市，其所采取的樓市調控重點，包括貨幣政策、財政政策都不一樣，導致房地產投資者會根據政策的變化而「輾轉」於各個城市之間，當一線城市對樓市的調控變緊，炒樓資金自然流入了二線城市，這便是所謂的「溢出效應」。
一線高價自有接盤俠
雖然二線城市土地成交升溫明顯，但各城市間分化卻也在進一步加劇，省會以及區域中心城市升溫迅速，比如南京、杭州、天津、成都等城市逐步成為房企激烈爭奪的熱點，樓價走勢也被普遍看好。
有不少人認為，鑒於未來預期看好，而樓價暫時還處於低位，現在正是投資二線城市樓市的時機。但是，亦有人擔心，一線城市樓市泡沫已經夠大，限購之后，投資客又跑到二線城市炒樓，會否造成二線樓市的泡沫化？有分析人士就稱，從宏觀來說，全國境內有大約664座城市，一線4個加二線城市36個一共40座城市，占不到全國總數的十分之一。這不到十分之一的城市卻占據了全國最多的行政資源、經濟資源、教育資源、人力資源，而其中9座大城市GDP占到全國總量的1/5。如果把城市本身看左是一種不動產的話，一、二線城市無疑是中國當下的優質資產。這種「優質」是憑藉政策的傾斜、行政的力量形成的天然優勢，這對投資客顯然極具吸引力。正因如此，一、二線城市貢獻了中國房企超八成的總利潤。所以，所謂「一、二線城市存在樓市泡沫」的說法本身就欠缺考慮。格林斯潘說過，只有當泡沫破滅了以后，人們才知道那是泡沫。換言之，沒有破滅的泡沫就不是泡沫。當總有一種力量在支撐泡沫的時候，泡沫本身就已經成為了一種資產。
樓價收入比可除4
據統計，深圳、上海等地的樓價收入比高達27和20.8，北京為18.1，這是人們用以論證樓市泡沫的依據。但該分析人士指出，人們普遍忽略了一個重要問題，那就是一、二線城市的樓價有基本面支撐。這個「基本面」并不取決於人均收入，而在於買房人的平均收入。保守估計，如果購房人群的收入水平是全部平均值的兩倍，那麼針對同樣的樓價水平，用全部人群平均收入計算的樓價收入比，就要比用買房人群平均收入計算的樓價收入比高出至少一倍。另外，過去十年之中，中國的經濟增長率至少是其他國家的兩倍以上，這意味著人均的GDP也增長了至少兩倍，在別的條件等同的情况下，中國樓價的指標也應該達到其他國家的兩倍。如果把這兩個效應疊加，意味著中國的樓價收入比至少應該除以4，才和其他國家的指標具有可比性。因此，即使普通中國人要40年積蓄才能買套房，而美國人只需要10年，但中國仍然不存在房產泡沫。
因為那些要40年以上才能買房的人基本就放弃買房了，真正的購房者，是那些只需要10年收入就能買下房產的人。換言之，與房地產發生「親密關系」的是中國某一階層的人，而這一階層已經具有相當的數量，足以支撐一、二線城市的房產，但三線以下城市，沒有他們的支撐，情况就比較堪憂。城市人均收入增長越快，城市GDP增速越快，在樓價收入比不變的情况下，樓價理應增長比其他地區更快。另外，二線以上城市人的平均收入更高，能在二線城市買房的人，收入水平更是高於此平均值。兩者作用相互疊加，二線城市的樓價當然是長期利好。加上一線城市限購，大量投資轉向二線城市，樓價自然會迅速升溫。
二線或延續一線漲勢
然而接受本報采訪的專家亦認為二線城市的樓市存在投資價值。余豐慧一直以來都認為樓價高企對中國經濟弊大於利，但也認為二線城市的樓價仍有上漲空間。他表示不贊同，目前的房地產「分類調控」政策，緣於中國市場是一個開放的市場，這對房地產來講，如此寬松貨幣在全國流動，一線城市政策偏緊，而二線城市調控很松，一線城市多餘的資金肯定會流到二線城市。這樣，也無疑讓「炒房」者獲得了空間。不過，這也說明二線城市的房地產具有一定投資價值。
他表示，以省會城市為代表的二線城市，本來庫存就不太多，處於比較平穩的狀態，但是一線城市樓價出現「溢出」之后，二線城市的漲幅大家都已經看到了。不過，這應該還沒有結束，雖然4月份一線城市的樓價漲幅趨緩，但這只是短暫的，一段時間之后，一線城市的樓價漲幅很快就會恢復，而二線樓價亦將延續漲勢。
余豐慧還認為，二線城市的泡沫程度遠不如一線，有沒有泡沫主要看需求方，如果需求方主要是投機性的需求，那麼肯定存在泡沫。現在的二線城市仍然以剛需為主，不少剛需人群此前都在觀望，想要看到樓價下降，但是當樓價上漲的苗頭出現后，不少剛需人群也無法坐視，出現恐慌性入市。可以說，目前二線城市的泡沫還不明顯，6月之前，需求仍是剛性的，但是過一段時間之后，可能泡沫就嚴重了。
宋丁認為，二線城市的投資價值幾乎是肯定的。今年以來，一線城市收獲了很多關注，然而，一些強二線城市的樓市，其實是有非常大的投資價值的。而所謂的泡沫問題，其實并不需要過於擔心。市場經濟下，是允許泡沫存在的，問題在於誰來對冲泡沫，例如市場成長、好的產業布局、好的經濟貢獻，有了這些，自然泡沫就被對冲掉了。現在的問題是，很多地方樓價泡沫被吹起后，沒有好的對冲能力。例如東北，經濟無法振興，樓價想漲也漲不上去，而深圳，樓價雖然有些誇張，但經濟依然強勁，成長空間也很大，即使房價有泡沫，也不可能降到哪里去。
樓市仍系穩增長主力
今年以來，房地產對於GDP的拉動作用明顯，那麼此前所呼吁的，不要讓房地產綁架經濟，現在是否又走上了之前的老路？余豐慧表示：「現在高層的政策信號比較混亂，一方面面臨著經濟下滑，一方面要經濟轉型。但是從做法上看，高層仍然把投資放在首位，包括房地產投資，而所謂的調結構和經濟轉型，仍然為經濟增長讓路。一季度的信貸增加了4.5萬億，而據他測算，至少有2萬億進入了房地產領域。可見，高層還是舍不得這塊大肥肉。」
他指出，房地產所繫的利益太大，從國家層面來講，它能拉動GDP，地方層面可以增加稅收，抬高地價。但是房地產的過熱使得中國仍然無法擺脫由此引發金融風險的威脅。雖然說有支撐的泡沫就不是問題，但是這也是要在有實體經濟支撐的時候，泡沫才是合理的，如果靠信貸來支撐泡沫，這個泡沫遲早要爆掉，發生通貨膨脹，將演變為全國人民的災難。
不過，宋丁認為，如果不依靠房地產，GDP數據將十分難看，又會引發其他社會問題。所以，可以看到，本屆政府所做的調控并沒有像上一屆那樣要管制房地產市場，而是通過調控使得房地產處於一個較為穩定的水平，既能夠為經濟增長提供保障，又不至於引發風險。目前看到的對一線城市的調控，初衷也僅是保證中國宏觀經濟面不出問題。
他表示，或許外界對於中國房地產妖魔化過於嚴重。中國樓市始終有泡沫，只是程度不同，畢竟是市場化操作，肯定會有投資需求。而目前房地產顯得比較畸形，缺失的是政府對住房的供應，而不是對商品房市場的限制。中國對樓市的限制從來沒有缺失過，從2003年開始，連續出台了多項管制政策，但結果有目共睹。因為政府用力錯了地方，它不應著力去管制，而應該去建保障房。這是一種扭曲的現狀，但近兩年政府已在試圖改變，例如各地都加大了保障性住房的土地供應，以及盡可能地退出對市場的管制。
平衡得當 「馴服」樓市
宋丁認為，如果客觀看待房地產的話，房地產本身也還有很大的發展空間。首先房地產在中國的城鎮化進程中，本身還有很大的發展空間，過去30多年來，18%的城鎮化率，到現在55%，是大幅度的躍升，如果再提高15%，就到國際化的水平了。
而剩下15%的提升，難度遠遠高於之前的30%，其要求國家經濟的法治化程度、產業結構的升級程度遠遠高於現在。而且，現在中國面臨著中等收入陷阱，在這個格局下，如果中國經濟不能夠找到一個支點，可能會出現斷崖式的下滑，陷入拉美的困局。
樓市失速GDP恐破5
在宋丁看來，中央目前也并不想再讓房地產綁架中國經濟，但是城市化進程仍在繼續，而城市化的本質仍然是大城市發展，所以未來數十年內北上廣深仍然處於擴張期，在這中間仍然會有住房需要，所以客觀上房地產必然會在GDP中占有重要地位。而且，中國處於經濟下滑階段，短期戰略來講，GDP上不去，如果不抓住房地產，經濟可能會滑到5%以下，這個結果將十分可怕。
而中國的傳統產業已不能支撐經濟的增長，現在中國的制造業大規模滑坡，理論上應該有高新科技等發展較為良好的行業來填補空白，但這需要一個長久的過程來發展，短期內無法見效。所以，中國經濟要平穩，除了要發展長期的支柱，也要有短期的能夠快速見效的GDP維持手段。而房地產業正是有效的手段，并且無可替代。
有人說，搞「鐵公基」等基礎建設，也能維持增長，但這些見效更慢，且使得地方債務更纏身。所以，要保持GDP的穩定，現在只能依靠房地產，在保持GDP總量的同時調結構，是目前政府的明確目標。讓三、四線的城市趕快去庫存，一線城市過於火爆的，用地方調控保證降低風險。除了人行的貨幣政策之外，還要有地方的產業政策來平衡。只要平衡能做得好，房地產就是一匹馴服的駿馬。如果管不住，房地產就是野馬，能夠把整個經濟鏈條砸毀，如果馴服了，房地產就是一個高效的「搬運工」，能夠為中國經濟添磚加瓦。
