樓市一手熱二手冷
超級豪宅 逆市受捧
【香港商報訊】記者鄭達偉報道：今年上半年本港樓市表現峰迴路轉：年初受市場氣氛疲弱影響，一二手交投陷入低谷；但隨着股市回升，次季發展商全力推盤，交投量隨之大幅反彈，一手登記更按季增逾2倍，一舉收復年初失地，惟二手卻毫無起色，表現甚至差過2003年沙士時期。翻查土地註冊處資料，截至今年6月底，全港共錄5633宗一手私樓買賣合約登記，涉及金額約672.7億元，較去年下半年成交宗數減少約30%，成交金額減少13%。
若以首季計算，登記量更縮至只有1325宗，僅佔上半年新盤成交約兩成，創2006年後的十年首季新低。不過「樓隨股彈」，港股於農曆年後持續反彈回20000點大關，加上發展商趁勢貼市價推盤，迅速帶動一手市場擺脫頹勢，令樓市重現小陽春。據統計，次季一手私宅買賣登記按季急彈2.3倍至4308宗，金額升超過2倍，創有紀錄以來的按季第三高，僅次於2014年第三季的611億元，以及2014年第四季的539億元。
中細價住宅物業佔成交三成半
由於發展商開價明顯趨向保守，部分甚至低過二手市場，故中細價一手成交比率亦創下新高。以500萬元或以下住宅登記為例，上半年共錄1964宗，佔整體住宅成交約35%，數字為過去3年同期新高。
事實上，回顧期內新盤，不難發現登記量最多的首4位，均屬於500萬元或以下單位集中的項目，包括定價以較同區折讓一成開售的會德豐(020)將軍澳「SAVANNAH」、主打300餘萬上車的嘉華國際(173)元朗「朗屏8號」，以及新地(016)將軍澳「海天晉」及同系「映御」，4盤合共沽出1735伙單位，佔上半年一手住宅登記約三成。
美聯物業首席分析師劉嘉輝坦言，中細價一手成交比率近年持續攀升，2014年下半年錄得12.3%，去年下半年則升至近三成，今年上半年已飆至三成半水平，對比去年同期1640宗按年上升約19.8%。
二手差過沙士時期
雖然一手成功回勇，但二手卻未從中受惠，相反僧多粥少下，個別屋苑更曾一度出現167代理爭1張單情況，引發業界「減辣」情緒持續高漲。土地註冊處資料顯示，上半年二手市場僅錄14288宗住宅買賣登記，涉及金額864.14億元，成交宗數雖然只較去年下半年回落約8.5%，涉及金額回落18%，但按年同期則大跌近四成，並連續兩次創下有紀錄以來的半年度新低，情況比2003年沙士爆發期更惡劣。
二手市場氣氛雖然疲弱，但期內價值約100萬元至500萬元內的3個細價樓類別買賣登記，卻仍錄得升幅，反映樓市前景不明朗，但剛性需求主導下，部分買家亦趁樓價回落入市。反之，其餘5個價格類別則全數告跌，當中尤以中高價物業登記量跌幅較顯著。以價值介乎1000萬至2000萬元以內的登記計算，只錄898宗，較去年下半年急跌30%，為上半年跌幅最大類別。
內地富豪淡市搶超級豪宅
此外，中大碼樓交投僵化，但超豪物業卻不乏資金追捧。綜合市場消息，上半年市場至少錄10宗逾5億元的豪宅買賣成交，當中近半買家傳為內地富豪，包括深圳祥祺集團主席陳紅天，於今年6月斥資21億元購入山頂歌賦山道15號大屋，每平方呎樓價高達22.8萬元，破全球豪宅呎價新高。
至於相對「輕量級」的山頂施勳道3號施勳別墅，全幢共6伙單位亦於短短半年時間，以逾11億元易手，消息指買家為深圳鴻榮源集團賴氏家族或有關人士。事實上，同區施勳道29號全幢6伙物業，早在3月份亦被內地買家收歸旗下，當時市場估計成交價高達10億元。
學者料下半年一手續搶二手
展望下半年，中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，一手市場會維持搶二手的格局，主因現時二手市場受「辣招」影響，增加買賣交易成本，導致大批購買力被凍結，但基於樓市未出現恐慌性下跌，加上政府有需要保障樓價不會大幅反彈，因此預期今年餘下時間亦不具「減辣」機會。
至於新盤按揭貸款方面，他指發展商以高成數按揭吸客非長期性策略，坦言「金管局開始睇得好緊」，惟情況會否持續於下半年出現，就要視乎「市場購買力會唔會出番嚟，因為發展商要睇住個市場去做，如果有番購買力，都唔使借咁多」。
