反價成風 盤源勁減
市民上車難上加難
政府最新數字雖然顯示未來數年本港私樓潜在供應中，有七成來自中小型住宅，但由於新供應落成需時，加上市場「上車」需求強勁，近月市况回暖下吸引不少買家重新入市，令上車盤源大減。業界人士更指，隨着樓價止跌回升，業主叫價態度進取，預料今年餘下時間上車盤將出現「買少見少」情况。香港商報記者鄭達偉
嘉湖上車盤半年勁減九成
本報統計，現時全港主要上車屋苑中，售價400萬元或以下的上車盤源明顯較早前「縮水」。以天水圍嘉湖山莊為例，截至本月9日，中原地產共錄約400個買賣放盤，當中400萬元或以下盤源只餘約30個，按月減少10%之餘，亦較今年2月份樓市低谷時約300個大減九成。
中原地產嘉湖銀座第一分行區域營業經理馬斯力對本報表示，雖然嘉湖山莊現時未見「封盤潮」，但屋苑向來是用家主導，市况好壞均有買家追捧，加上業主提供的議價空間明顯收窄，400萬元或以下的上車盤源愈趨減少。
事實上，該屋苑近來交投強勁，上月已錄59宗買賣成交，按月增加28%，創今年單月次高水平，而新錄實用平均尺價，則被數宗高價成交拉高至7950元的去年8月水平，即較今年3月份的低位約6700元增加19%，而按月尺價升3.9%。
上月更不乏買家高價追入單位個案，如嘉湖山莊賞湖居4座中層E室，新買家僅議價7萬元后即購入單位，成交價377萬元，以實用面積448平方尺計，尺價高達8415元，創今年兩房戶新高，對比去年兩房戶低位反彈約45%。
馬斯力坦言，隨着樓市見底回升，屋苑近乎每個月都出現破頂成交個案(以今年計算)，帶動屋苑尺價節節回升，現時該屋苑入場費已需約340萬元，較年內同類型單位最低成交價288萬元，增加約18%。
沙田第一城10客爭一盤
至於另一主力上車屋苑沙田第一城，更近乎陷入「盤荒」。今年3月份曾有約60至70個售價400萬元或以下的買賣放盤，中原地產沙田第一城首席分區營業經理陳怸豪接受本報訪問時指出，該屋苑400萬元樓下盤源現僅餘10個，當中更包含了連租約及與凶宅同層的單位。
「買家想考慮，但業主等耐少少都唔想，怕轉頭就蝕蒙個價。」陳怸豪又稱，現時屋苑有「反價潮」及「破頂潮」趨勢，令準買家明顯加快入市步伐，不時出現放盤半日便售出單位情况，更試過「10個客爭1個盤」的個案。以屋苑40座高層F室為例，業主早上放低鎖匙予代理放盤，下午即獲洽購，并獲上車客以416萬元承接，實用尺價1.46萬元，創屋苑今年新高。
400萬以下市區盤絕無僅有
放眼市區上車難度無疑更大。作為九龍上車三寶之一的淘大花園，兩房入場費早已突破400萬關口，新錄平均實用尺價更由今年低位約9900元反彈24%至12300元。
美聯營業經理謝德生接受本報訪問時指出，隨着屋苑樓價於6月份止跌回升，售價400萬元或以下的放盤隨即銷聲匿迹，目前375平方尺的F座低層3室，業主亦叫價450萬元，平均尺價達1.2萬元，同類單位年初僅售370萬元，差幅達19%。
至於港島區上車盤更價值不菲，即使「蚊型單位」亦索價逾300萬元。Q房網柏傲山一分店聯席營業董事林子雯透露，該行上月促成一宗北角金山閣中層B室買賣成交，實用面積180平方尺，買家連租約以322萬元購入，尺價約1.79萬元，目前該盤僅剩下「一千零一個」400萬元或以下的放盤，叫價380萬元，尺價高達逾2萬元。
代理料盤源買少見少
無可否認，近半年買家爭相入市下，中小型住宅樓價反彈力驚人，令入市難度日增。翻查中原地產資料，(中小型單位)領先指數最新(8月29至9月4日)報137.5點，對比今年3月初低位的126.47點，已反彈約8.7%，超越今年初的133.9水平，表現明顯跑贏大型單位指數年初至今的約1.5%升幅。
以香港仔中心為例，平均實用尺價約1.07萬元，雖然比去年高位約1.26萬元錄14.5%跌幅，但較今年初低位9016元，已回升約19.2%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮直言，「樓市依浸升浪由細單位帶動」，隨着更多人問盤，業主因應市况調高叫價，令細單位反彈幅度及速度明顯較中大型單位強勁，變相導致上車盤盤源日趨減少。他預計，今年餘下時間樓市將保持穩中向好發展，料「升浪無甘快完，至少維持到今年底，平均每個月有1%升幅」，屆時售價400萬元或以下上車盤數量肯定買少見少。
新盤PK二手盤
樓市持續反彈，業主反價「成癮」，令最近二手上車盤價再度水漲船高，阻礙準買家入市。相比下，不少新盤近來開價相對「親民」，并提供多元化付款辦法，成為買家上車「出路」，但定價優惠背后，新盤又是否比二手物業更值得上車？
新盤管理費嚇人
以上車熱點屯門區為例，新盤「豐連」低過200萬元開售。不過，新盤樓花期往往較長，若是租樓族入伙前難免須持續應付昂貴租金，連同供樓負擔變相形成雙倍支出。「豐連」預計關鍵日期為2018年第3季，樓花期長達逾20個月。撇除上述因素，現時新盤每平方尺管理費動輒高達3至4元，即普遍一個300平方尺單位每月管理費亦逾千元，而「豐連」管理費則每平方尺3.97元，最細253平方尺單位每月管理費1004元，更莫說即將開售的北角新盤每尺5.7元。另一方面，代理透露以建築面積計，目前屯門區屋苑管理費則每平方尺介乎1.2至1.6元。
本報又統計了「豐連」附近屋苑近期平均實用尺價，介乎約7200元至8000元，當中與「豐連」屬同街的盈豐園，新錄實用尺價約6433元至7984元，毗鄰的寶怡花園則約7542元至9012元，取其中位數約7700元。至於屯門市中心一帶，屋苑平均實用尺價稍高，約介乎9500元至1.2萬元，其中以上車指標屋苑時代廣場計，尺價為每平方尺約9545元。
與之比較，「豐連」計盡最高20.8%折扣優惠后，售價介乎197.05萬至約688萬元，尺價7713元至10979元，定價看似相當貼市，但記者翻查價單數據，發現其中折實尺價低於8500元單位僅得46伙，占全盤370伙約12%，定價是否優惠有待讀者自行判斷。
單位越起越細
有趣的是，近年新盤面積亦走向極端，例如發展商「中城建」旗下屯門井財街項目，消息指最細開放式單位的樓面面積僅71平方尺，連廚廁牆身總面積約140平方尺，即使市場估計入場費僅約150萬元，但作為準買家未知你又會否考慮上此車？
當年400萬可買2.3個三房戶
過去十年，投資者購樓轉售幾乎大多能獲利離場，尤其手握樓價升幅驚人的細單位，差估署資料顯示，該類物業售價指數由2006年9月至今暴漲2.5倍。有人歡喜有人愁，作為普羅用家則須捱貴忍痛上車，未上車者甚至只可望梅止渴。本報翻查指標上車屋苑近十年情况，發現不少售價經已「翻幾番」。以新界區嘉湖山莊為例，中原地產成交紀錄顯示，一個實用面積546平方尺單位(7期景湖居1座31樓C室)，2006年成交價為160萬元。撇除樓層及座數有別因素，事隔10年后的今日，同類型單位上月5日成交價飆升至457萬元(7期景湖居4座高層C室)，10年差價高達297萬元或1.85倍，尺價由約2930元升至約8370元，若業主屬投資者，持貨至今經已賺得盆滿缽滿。
上車客萬般滋味
換上車客角度看則是另一滋味。舉例說若買家以400萬元作為置業預算，今時今日最多僅能購買約440平方尺的最細單位，同樣價錢十年前則可購買約2.3個實用面積636平方尺的三房連套房單位，當中此單位成交價僅為175萬元(3期翠湖居3座31樓A室)。若然換上港島區指標屋苑太古城，今時今日手持400萬元更只可購半個實用面積503平方尺單位。
