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香港商報

反價成風 盤源勁減 市民上車難上加難
2016年 09月 15日 00:49    香港商报
 

     反價成風 盤源勁減

    市民上車難上加難

    政府最新數字雖然顯示未來數年本港私樓潜在供應中,有七成來自中小型住宅,但由於新供應落成需時,加上市場「上車」需求強勁,近月市况回暖下吸引不少買家重新入市,令上車盤源大減。業界人士更指,隨着樓價止跌回升,業主叫價態度進取,預料今年餘下時間上車盤將出現「買少見少」情况。香港商報記者鄭達偉

    嘉湖上車盤半年勁減九成

    本報統計,現時全港主要上車屋苑中,售價400萬元或以下的上車盤源明顯較早前「縮水」。以天水圍嘉湖山莊為例,截至本月9日,中原地產共錄約400個買賣放盤,當中400萬元或以下盤源只餘約30個,按月減少10%之餘,亦較今年2月份樓市低谷時約300個大減九成。

    中原地產嘉湖銀座第一分行區域營業經理馬斯力對本報表示,雖然嘉湖山莊現時未見「封盤潮」,但屋苑向來是用家主導,市况好壞均有買家追捧,加上業主提供的議價空間明顯收窄,400萬元或以下的上車盤源愈趨減少。

    事實上,該屋苑近來交投強勁,上月已錄59宗買賣成交,按月增加28%,創今年單月次高水平,而新錄實用平均尺價,則被數宗高價成交拉高至7950元的去年8月水平,即較今年3月份的低位約6700元增加19%,而按月尺價升3.9%。

    上月更不乏買家高價追入單位個案,如嘉湖山莊賞湖居4座中層E室,新買家僅議價7萬元后即購入單位,成交價377萬元,以實用面積448平方尺計,尺價高達8415元,創今年兩房戶新高,對比去年兩房戶低位反彈約45%。

    馬斯力坦言,隨着樓市見底回升,屋苑近乎每個月都出現破頂成交個案(以今年計算),帶動屋苑尺價節節回升,現時該屋苑入場費已需約340萬元,較年內同類型單位最低成交價288萬元,增加約18%。

    沙田第一城10客爭一盤

    至於另一主力上車屋苑沙田第一城,更近乎陷入「盤荒」。今年3月份曾有約60至70個售價400萬元或以下的買賣放盤,中原地產沙田第一城首席分區營業經理陳怸豪接受本報訪問時指出,該屋苑400萬元樓下盤源現僅餘10個,當中更包含了連租約及與凶宅同層的單位。

    「買家想考慮,但業主等耐少少都唔想,怕轉頭就蝕蒙個價。」陳怸豪又稱,現時屋苑有「反價潮」及「破頂潮」趨勢,令準買家明顯加快入市步伐,不時出現放盤半日便售出單位情况,更試過「10個客爭1個盤」的個案。以屋苑40座高層F室為例,業主早上放低鎖匙予代理放盤,下午即獲洽購,并獲上車客以416萬元承接,實用尺價1.46萬元,創屋苑今年新高。

    400萬以下市區盤絕無僅有

    放眼市區上車難度無疑更大。作為九龍上車三寶之一的淘大花園,兩房入場費早已突破400萬關口,新錄平均實用尺價更由今年低位約9900元反彈24%至12300元。

    美聯營業經理謝德生接受本報訪問時指出,隨着屋苑樓價於6月份止跌回升,售價400萬元或以下的放盤隨即銷聲匿迹,目前375平方尺的F座低層3室,業主亦叫價450萬元,平均尺價達1.2萬元,同類單位年初僅售370萬元,差幅達19%。

    至於港島區上車盤更價值不菲,即使「蚊型單位」亦索價逾300萬元。Q房網柏傲山一分店聯席營業董事林子雯透露,該行上月促成一宗北角金山閣中層B室買賣成交,實用面積180平方尺,買家連租約以322萬元購入,尺價約1.79萬元,目前該盤僅剩下「一千零一個」400萬元或以下的放盤,叫價380萬元,尺價高達逾2萬元。

    代理料盤源買少見少

    無可否認,近半年買家爭相入市下,中小型住宅樓價反彈力驚人,令入市難度日增。翻查中原地產資料,(中小型單位)領先指數最新(8月29至9月4日)報137.5點,對比今年3月初低位的126.47點,已反彈約8.7%,超越今年初的133.9水平,表現明顯跑贏大型單位指數年初至今的約1.5%升幅。

    以香港仔中心為例,平均實用尺價約1.07萬元,雖然比去年高位約1.26萬元錄14.5%跌幅,但較今年初低位9016元,已回升約19.2%。利嘉閣地產研究部主管陳海潮直言,「樓市依浸升浪由細單位帶動」,隨着更多人問盤,業主因應市况調高叫價,令細單位反彈幅度及速度明顯較中大型單位強勁,變相導致上車盤盤源日趨減少。他預計,今年餘下時間樓市將保持穩中向好發展,料「升浪無甘快完,至少維持到今年底,平均每個月有1%升幅」,屆時售價400萬元或以下上車盤數量肯定買少見少。

    新盤PK二手盤

    樓市持續反彈,業主反價「成癮」,令最近二手上車盤價再度水漲船高,阻礙準買家入市。相比下,不少新盤近來開價相對「親民」,并提供多元化付款辦法,成為買家上車「出路」,但定價優惠背后,新盤又是否比二手物業更值得上車?

    新盤管理費嚇人

    以上車熱點屯門區為例,新盤「豐連」低過200萬元開售。不過,新盤樓花期往往較長,若是租樓族入伙前難免須持續應付昂貴租金,連同供樓負擔變相形成雙倍支出。「豐連」預計關鍵日期為2018年第3季,樓花期長達逾20個月。撇除上述因素,現時新盤每平方尺管理費動輒高達3至4元,即普遍一個300平方尺單位每月管理費亦逾千元,而「豐連」管理費則每平方尺3.97元,最細253平方尺單位每月管理費1004元,更莫說即將開售的北角新盤每尺5.7元。另一方面,代理透露以建築面積計,目前屯門區屋苑管理費則每平方尺介乎1.2至1.6元。

    本報又統計了「豐連」附近屋苑近期平均實用尺價,介乎約7200元至8000元,當中與「豐連」屬同街的盈豐園,新錄實用尺價約6433元至7984元,毗鄰的寶怡花園則約7542元至9012元,取其中位數約7700元。至於屯門市中心一帶,屋苑平均實用尺價稍高,約介乎9500元至1.2萬元,其中以上車指標屋苑時代廣場計,尺價為每平方尺約9545元。

    與之比較,「豐連」計盡最高20.8%折扣優惠后,售價介乎197.05萬至約688萬元,尺價7713元至10979元,定價看似相當貼市,但記者翻查價單數據,發現其中折實尺價低於8500元單位僅得46伙,占全盤370伙約12%,定價是否優惠有待讀者自行判斷。

    單位越起越細

    有趣的是,近年新盤面積亦走向極端,例如發展商「中城建」旗下屯門井財街項目,消息指最細開放式單位的樓面面積僅71平方尺,連廚廁牆身總面積約140平方尺,即使市場估計入場費僅約150萬元,但作為準買家未知你又會否考慮上此車?

    當年400萬可買2.3個三房戶

    過去十年,投資者購樓轉售幾乎大多能獲利離場,尤其手握樓價升幅驚人的細單位,差估署資料顯示,該類物業售價指數由2006年9月至今暴漲2.5倍。有人歡喜有人愁,作為普羅用家則須捱貴忍痛上車,未上車者甚至只可望梅止渴。本報翻查指標上車屋苑近十年情况,發現不少售價經已「翻幾番」。以新界區嘉湖山莊為例,中原地產成交紀錄顯示,一個實用面積546平方尺單位(7期景湖居1座31樓C室),2006年成交價為160萬元。撇除樓層及座數有別因素,事隔10年后的今日,同類型單位上月5日成交價飆升至457萬元(7期景湖居4座高層C室),10年差價高達297萬元或1.85倍,尺價由約2930元升至約8370元,若業主屬投資者,持貨至今經已賺得盆滿缽滿。

    上車客萬般滋味

    換上車客角度看則是另一滋味。舉例說若買家以400萬元作為置業預算,今時今日最多僅能購買約440平方尺的最細單位,同樣價錢十年前則可購買約2.3個實用面積636平方尺的三房連套房單位,當中此單位成交價僅為175萬元(3期翠湖居3座31樓A室)。若然換上港島區指標屋苑太古城,今時今日手持400萬元更只可購半個實用面積503平方尺單位。

 
(來源: 香港商报) 編輯: 陈明汉