內地樓市怪象叢生 (大題)
適時調控免失控
【香港商報訊】記者鄭達偉報道：今年內地樓市異常熾熱，價格漲速太急，情況若持續，樓市列車隨時失控。由於樓價瘋漲，買家為炒樓奇招盡出，衍生多種怪現象，如為買樓辦離婚，手法令人驚訝。在樓市狂升背後，不禁讓人憂慮重演1997年香港樓市泡沫爆破的危機。◎據國家統計局數據，8月份內地70大中城市中，有64個的新建商品住宅售價錄得升幅，按月平均上升1.3%，升幅較前月擴大0.6個百分點，創2010年5月後最大。數據亦顯示，樓價升勢由一二線城市蔓延至三四線城市。上月仍未重啟限購措施的鄭州及無錫，一手樓價更分別按月飆升5.6%及4.9%，較前月的2%及2.7%擴大，前者升幅為70大中城市之冠。
多個城市樓價齊齊上漲，情況仿如脫韁之馬。樓市亂局非只如此，下半年各地「地王」頻頻湧現，而「日光盤」趨勢亦由一線城市延伸至二線，甚至乎不少準買家為規避政策限制，紛紛衍生出「離婚潮」等亂象，令樓市進一步朝極端方向發展。
●部分售樓員誇大銷情
從銷售手法看，內地部分地產從業員，時而失實誇大樓市狀況，圖加劇市民恐慌性入市情緒，令樓市氣氛火上加油。如9月中旬便有兩名從業員，捏造浙江商人一次過豪擲約1.3億港元，購入成都某樓盤60間單位，刺激準買家入市的需求，情況與香港當年的「發水票」類似。
銷情被誇大，準買家自然為之瘋狂。最經典一幕絕屬近期某杭州樓盤開售時，準買家蜂擁「搶閘」進場連門也撞破，荒誕程度絕不亞於2003年新地(016)劈價推售天璽貨尾，引來全城千萬富豪逼爆售樓廠，甚至有買家因「排隊排到嘔」。歸根究底，樓市情緒已被扭曲，買家惶恐買不到樓更甚於買不起樓。
●房抵貸款成樓市炸彈
從投資角度看，內地與香港同樣面對投資渠道狹窄的窘局，尤其人民幣持續面對貶值壓力，加上A股市場一蹶不振下，令苦無出路的資金紛鑽進房地產市場，加速樓市泡沫膨脹。人行數據顯示，今年8月份人民幣新增貸款共達9487億元人民幣，當中來自住戶部門貸款增加6755億元人民幣，換言之，用於買樓的按揭貸款就佔整體新增貸款比例高達71%，相比今年上半年僅佔39%增長逾八成。
影響樓市的因素實質不離利率及金融支持度，而內地盛行的房產抵押貸款正正成為樓價狂飆的元兇。此類貸款透過以各種方式繞過監管流進樓市，變相導致市場信貸得以保持寬鬆，若然日後樓價下跌，物業價值因槓桿而大幅縮水，屆時買家要達致銀行抵押率標準，會被追加抵押、減少貸款或被強行平倉，勢掀起巨大衝擊。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑坦言，許多香港市民對本港高昂樓價叫苦連天，但「一山還有一山高」，百城樓價指數顯示，深圳樓價已按年上升43%，部分新盤價已直逼香港市區樓價。他續指，超級豪宅樓價雖暫時追不上香港豪宅，但大型屋苑樓價已出現貴過香港例子，無形中顯示本港樓價相較深圳變了「低水」。
現時深圳一線屋苑折實呎價已突破逾萬港元，樓市更因而衍生出「港式怪象」。最矚目是早前南山區就爆出罕有的「劏房盤」個案，有關單位計及廚房及廁所實質面積僅約130平方呎，儘管交易已被深圳市規劃和國土資源委要求整改，這種以往只會於香港出現的單位，如今卻現身深圳，正正折射了高樓價效應正扭轉內地樓市生態。
●不同城市樓市兩極化
無可否認，當下內地樓市氣氛狂熱，但實質不少三四線城市仍淪為「鬼城」，甚至乎部分未出售項目仍有賴「零首置」等廣告標語吸引買家，反映各城「冷暖」差異甚大，絕不利樓市長遠發展。因此，要令樓市長遠穩定而非曇花一現的「熱鬧」，中央除須利用限購及限制土地供應外，亦要積極拓闊投資渠道，包括促進股市公開透明化及保證人民幣穩定，長線深化實體經濟繁榮。
房地產泡沫如何評斷
【香港商報訊】記者鄭達偉報道：內地樓價暴漲，一線城市如深圳的新盤售價更於一年內攀升近四成，熾熱程度遠超香港歷來樓市周期。無疑樓市發展可以拉動經濟增長，然而將經濟太依賴房地產之上，亦會帶來經濟危機。
縱觀歷來各地房地產泡沫危機，無不由市場過度炒賣房地產資產，導致樓價及地價大幅攀升所致。以1990年日本樓市最熾熱之時為例，當年房地產佔本國GDP高達約200%，相比下2006年美國樓市爆破前夕，房地產總值佔其GDP僅約170%。惟時至當下，中國房地產總值卻佔上國家GDP250%，當中北京、上海、深圳三個城市的房地產總值，就相等於整個美國GDP總值約七成。
●發展商已提高警覺
樓市被資金瘋炒，一、二城線市樓價首當其衡，深圳8月份一手樓價就按年大升37.3%，而廈門升幅更達44.3%。回顧香港80年代至今，差餉物業估價署樓價指數，樓價按年急升超過三成的情況僅發生過三次，分別於1991、1992及1997年，即使屬近年樓價升勢最凌厲的2010年，樓價按年升幅亦只有逾24%。
對於內地樓市的泡沫，九倉(004)第一副主席周安橋早前接受內地媒體訪問就直言感到有些不安。他說：「房地產不可能每年保持25%、35%甚至55%的增長速度，就像股票一樣，這個就是泡沫。」他坦言，公司已逐步調整於內地的布局，計劃從15個城市縮減至10個以內，然後再集中於7至8個。
無可否認，樓市陷入投機炒賣，猶如於「刀鋒上起舞」，泡沫程度令人聯想到日本當年房地產泡沫爆破情景，難怪中國首富王健林亦指，「現時內地樓市出現史上最大泡沫」。
內房債重將影響派息
【香港商報訊】記者曾浩榮報道：內地房地產市場大波動，對香港其實亦有相當衝擊，尤其有近22隻內房企在香港主板上市，直接影響香港股市。事實上，在內房市道變化加劇下，不少內地地產公司將戰線蔓延至香港情況愈見明顯。
即使內房今年上半年銷售絕大多數向好，惟「麵粉貴過麵包」下，大部分內房仍債台高築，有可能減弱未來派息能力。例如恒大地產(3333)早前遭美銀美林狠批，指出其總借貸按年升28%至3812.6億元人民幣，連同其永續債1160億元人民幣，總債務已升至4972億元人民幣，淨負債率升至432%，為內房「債王」。同樣在香港上市多年，深受股民歡迎的碧桂園(2007)及潤地(1109)等，亦被美銀指總借貸增約一成。
●內房高管：不追求地王
綜合市場分析，賣樓銷情回籠資金大增，內房借貸卻愈來愈高，主要是因為地價高企下，內房唯恐「今天價格，明天已買不到地」，從而趁市好而大舉借債買地。而內房借貸高企，在銷情向好時當然可仍對營運影響不大，但一旦銷情轉慢，內房龐大利息支出就能會令內房盈利減少，從而削減派息。
為應對地價高企，不少內房高管於8月在香港舉行中期業績會時直言，「不會買地王」。當中，富力地產(2777)董事長李思廉曾強調，對於地王，集團是連拍賣都不會參與，只會購買毛利率達三成的地皮，主要集中在華東、北京和天津等地。
遠洋地產(3377)總裁李明亦稱，目前對地王無興趣。「我們曾拿過地王，也犯過錯，今天這個行情，我們過往也很熟悉。我們寧可錯過這個機會，也不能再犯錯，我們堅持面向城市中心地段舊改項目」。部分內房商更見轉移陣地至香港。例如五礦建設8月就以40億元首次在港投得地皮。五礦建設是次出價，比本港市場原先估值高2倍，並高於多家本地地產巨頭如新地(016)及信置(083)的出價。有關個案更揭開了本港多幅地皮高價成交浪潮的序幕。
