內地樓市怪象叢生適時調控免失控

【香港商報訊】記者鄭達偉報道：今年內地樓市异常熾熱，價格急速上漲，加劇樓市列車失控風險。樓價瘋漲亦導致買家為炒樓奇招盡出，衍生各種怪現象，不少手法令人驚訝。在樓市狂升背后，不禁讓人憂慮重演1997年香港樓市泡沫爆破的危機。

香港商報記者鄭達偉

國家統計局數據，8月份內地70大中城市中，有64個的新建商品住宅售價錄得升幅，按月平均上升1.3%，升幅較前月擴大0.6%，創2010年5月后最大。數據亦指，樓價升勢由一二線城市蔓延至三四線，當中鄭州及無錫兩地一手樓價更分別按月飆升5.6%及4.9%，較前月的2%及2.7%擴大，前者更奪70大中城市之冠。

內地樓價猶如脫韁之馬，非但如此，下半年各地「地王」涌現，而「日光盤」趨勢亦由一線城市延伸至二線，甚至乎不少準買家為規避政策限制，紛紛衍生出「離婚潮」等亂象，令樓市進一步朝極端方向發展。

部分售樓員誇大銷情

從銷售手法看，內地部分地產從業員時而失實誇大樓市狀况，圖加劇市民恐慌性入市情緒，令樓市氣氛火上加油。如9月中旬便有兩名從業員，捏造浙江商人一次過豪擲約1.3億港元，購入成都某樓盤60間單位，刺激準買家入市的需求，情况與香港當年的「發水票」類似。

銷情被誇大，準買家自然為之瘋狂。最經典一幕當屬近期某杭州樓盤開售時，準買家蜂擁「搶閘」進場連門也撞破，荒誕程度絕不亞於2003年新地(016)劈價推售天璽貨尾，引來全城千萬富豪逼爆售樓處，甚至有買家因「排隊排到嘔」。歸根究底，樓市情緒已被扭曲，買家惶恐買不到樓更甚於買不起樓。

房抵貸款成樓市炸彈

從投資角度看，內地與香港同樣面對投資渠道狹窄的窘局，尤其人民幣持續面對貶值壓力，加上A股市場一蹶不振下，令苦無出路的資金紛鑽進房地產市場，加速樓市泡沫膨脹。人行數據顯示，今年8月份新增貸款共達9487億元人民幣，當中來自住戶部門貸款增加6755億元人民幣，換言之，用於買樓的按揭貸款就占整體新增貸款比例高達71%，相比今年上半年僅占39%增長逾八成。

無疑影響樓市的因素實質不離利率及金融支持度，而內地盛行的房產抵押貸款正正成為樓價狂飆元凶。此類貸款透過各種方式繞過監管流進樓市，變相令市場信貸能保持寬松，惟若日后樓價下跌，物業價值因槓桿而大幅縮水，屆時買家要達至銀行抵押率標準，會被追加抵押、減少貸款或被強行平倉，勢掀起巨大冲擊。

部分城市已實施調控

不過，因應有關風險增加，內地逾20個城市最近已陸續發布新樓市調控政策，似是要為火熱樓市急速降溫，如深圳就公布，除對深圳戶籍居民家庭繼續執行限購2套住房的政策外，亦將購房人的家庭名下在市內擁有1套住房的貸款首付款比例，提高至70%以上等多項措施。

新政有助壓抑樓價升勢，但樓價過高的局面卻未有根本改變。中原地產亞太區住宅部總裁陳永杰坦言，百城樓價指數顯示，深圳樓價已按年上升43%，部分新盤價已直逼香港市區樓價，其中大型屋苑樓價更已出現貴過香港例子，無形中顯示本港樓價相較深圳變了「低水」。

不同城市樓市兩極化

無可否認，當下內地樓市氣氛狂熱，但實質不少三四線城市仍淪為「鬼城」，甚至乎部分未出售項目仍有賴「零首置」等廣告標語吸引買家，反映各城「冷暖」差异甚大，絕不利樓市長遠發展。因此，要令樓市長遠穩定而非曇花一現的「熱鬧」，中央除須利用限購及限制土地供應外，亦要積極拓闊投資渠道，包括促進股市公開透明化及保證人民幣穩定，長線深化實體經濟繁榮。

近來內地樓市出現的怪象

（一）杭州某新盤開售引來大批買家擁擠進場，將連銷樓處的木門也撞脫。

（二）上海民政處連月出現市民排隊登記離婚的情况，目的為規避限購措施。

（三）成都有地產從業員虛構浙江商人一次過斥1.3億港元購入成都某樓盤60個單位，圖催谷買家入市。

（四）深圳南山區罕有出現實際面積只有約130平方尺的單位。

（五）上海某新盤於中秋節假期開賣期間，開售僅2分鐘便售出442伙。

（六）鄭州大學城某新盤，要求買家須在120秒內作出購樓決定，逾時將被視為放弃購買資格。