納米樓興起緣由

近年發展商「落重藥」興建「納米樓」，單位面積雖然愈趨狹窄，但仍被市場瘋搶，過去數年該類物業樓價錄得的升幅，跑贏了豪宅等類別物業，為何「納米樓」如此盛行？

發展商將呎就價

「納米樓」來源，必須由樓市的發展過程談起。樓市過去數十年節節上升，本已昂貴的樓價仍無間斷地爬升，並進一步脫離市場購買力。而「納米樓」的出現，正正是因發展商為量度出適合市民承擔能力的單位面積，於是乎諸多面積愈來愈細的單位應運而生，目的對應因呎價上升對總售價的影響，從中捕捉每個購買力，同時亦可把總樓價能控制在較低水平，讓置業者「享受」繳付較少印花稅的優惠，成「納米樓」大行其道成因之一。

其二，政府去年推出的第七輪逆周期措施，未有壓抑樓價，反過來催谷了「納米樓」湧現。有關措施進一步收緊住宅按揭措施，令可承造九成按揭的住宅樓價由上限600萬元降至400萬元，換言之，只有400萬元樓可獲得高成數貸款，變相增加了財力有限的市民對細單位、尤其納米盤的需求，同時提高了發展商興建細單位的誘因，以應付首期有限的買家上車，從中增加項目的銷售速度。

細應付按揭需要

上述措施的影響於納米樓設計上可見一斑，以九龍建業(034)旗下紅磡「環海．東岸」為例，項目屬遠期樓花，發展商刻意把舊式洋樓的發展模式重新包裝，打造出每層多達36伙，逾九成為蚊型單位的設計，「滿足」市場需要。

至於早前才創全港新盤面積新低的屯門「菁雋」，雖然發展商至今仍未開價，但憑項目住宅部分樓高13層、全盤356伙計，平均每層多達27伙，「伙數多面積自然較細」，變相能壓低入場費，方便承造按揭，盡顯發展商繞過新按揭限制的功架。

諷刺的是，往屆政府早年提出了「限呎樓」，以防發展商為追逐利潤，而集中興建豪宅物業，如今豪宅供應氾濫情況不再，卻湧現出一批又一批的「納米樓」，樓市問題猶如空氣污染一樣，要解決並不容易。