首季15新盤8千單位登場 新盤戰開打
綜合各大發展商部署計劃，農历年后至首季底，約15個全新盤有望相繼登場，涉及7889個單位。當中，啟德區為主戰區之一，嘉華旗下「嘉匯」及建灝地產「天寰」已預告最快季內開賣，加上農历年前已率先賣樓的中海外(688)「啟德1號(II)」，區內即將出現三盤對撼。競爭激烈下，地價高企的啟德區未來新盤價格加幅，可能未必重演早前般凌厲，惟實用尺價卻未見回落可能。記者曾浩榮鄭達偉
農历新年假期期間，不少發展商急不及待預告未來推盤部署，截至目前，已起碼有6盤計劃緊接着農历年后推出，包括啟德「嘉匯」、恒地(012)北區「高爾夫狺御苑」、新地(016)南昌站「匯璽」1期、新世界發展(017)清水灣「傲瀧」，以及長實(1113)牛潭尾「意花園」與北角「維港頌」，涉及超過3500伙;當中以新地「匯璽」占1050個單位最多。綜觀今年首季，啟德新盤戰事最令人關注，除了因為其新盤數目與涉及單位為眾區之冠，該區未來尺價走勢備受市場關心。自2013年至今，該區私人屋宇供應仍只有中海外兩個「港人港地」項目，即是「啟德1號(I)」及「啟德1號(II)」，而前者2016年8月開價，首批110伙折實平均實用尺價約14471元，其后發展商持續提價加推，至去年9月，平均實用尺價已超過1.7萬元。
啟德戰况激烈
「啟德1號(II)」今年月初開價，首批125伙折實平均實用尺價，更已高達17589元，較「啟德1號(I)」首批單位高出約22%。「啟德1號(II)」實用尺價絕對是為區內新盤定下新指標。嘉華「嘉匯」及建灝「天寰」定價時，難以避免會考慮「啟德1號(II)」定價，加上兩者并不會受限「港人港地」賣地條例，定價更高於「啟德1號(II)」，亦是合情理。不過，香港是自由市場，新盤價格受買賣雙方因素影響，發展商定價愈來愈高，往往因為市場需求迫切。以「啟德1號(I)」為例，雖然發展商持續提價加推，結果仍然是短短2個月之間，已沽出絕大部分單位。在多盤競爭、貨比貨下，啟德新盤價格加幅，雖未及早前般凌厲，惟實用尺價卻未見回落可能。至於最快發售新單位新盤，卻是新世界(017)夥拍內房萬科發展的荃灣「柏傲灣」，該盤新加推的105伙，本周五(2月3日)發售，絕大機會為鸡年首個公開發售新單位的新盤。新世界發展營業及市務高級總監楊文早前亦表示，集團西貢「傲瀧」預計短期內批出滿意紙，有望緊接最快2月底至3月推出。另市場消息指出，「柏傲灣」已累收逾700票，超購逾5.6倍。
訂價料克制
由於新盤市場反應繼續升溫，業界普遍料一手樓市交投量將持續活躍。仲量聯行資本市場部亞太區董事莫凱杰表示，由於二手市場缺乏措施抵銷入場門檻，一手市場仍然會是市場主導，二手住宅交投將維持低水平。不過，他又認為，發展商面對競爭加劇，訂價將會克制。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，一手樓市銷情暢旺，下月起陸續有多個新盤推售，包括啟德嘉匯，相信2月一手成交會持續活躍，預期3月氣氛會更熱鬧。美聯物業統計顯示，1月首26日，一手私人住宅註冊量達638宗，較去年12月全月高出約四成，并且為連續下跌3個月后回升。
中資競投多幅招標地
兩地財團爭霸戰開鑼
本屆政府任內最后一個財季的推地計劃未有放軟手腳，據最新資料顯示，連同早前新增的鴨昪洲住宅地，本財季(今年1月至3月)將招標推出3幅住宅地。然而須留意的是，上述三幅用地同區目前均有着中資身影，故不排除中資公司為謀協同效應，日后將與本地發展商於投地活動上一較高下。有關地皮分別位於沙田馬鞍山白石、九龍啟德第1L區2號地盤，以及鴨昪洲利南道的鴨昪洲內地段第136號，共提供約2450個單位，當中以鴨昪洲用地規模最大，地盤面積涉約1.18萬平方米，最高可建樓面約7.08萬平方米，預計可提供約1420個單位。
中資早着先機
然而，翻查資料得知，上述用地周邊目前有不少住宅項目，屬中資公司早年投得，當中以啟德發展區情况最為明顯。區內自2013年6月推出的9幅用地，就有5幅落入中資公司手中，中標率雖然僅僅較本地發展商多出5%，但累計金額卻較后者多約84.74億元(共約227.12億元)，相當於近4幅2013年由中海外(688)投得的「港人港地」1H區1號地皮(約22.7億元)，由此可預見本財季登場的九龍啟德第1L區2號地盤項目，勢掀兩地發展商的角力。相比啟德發展區，沙田馬鞍山白石地皮的競爭程度雖然有所不及，但區內近年仍不乏中資公司高價投地例子，包括中國城市建設於2014年與本地發展商俊和(711)組團，以約21.38億元投得馬鞍山白石耀沙路住宅地皮，創當時區內地價新高。往后一年，內房中信泰富(1813)亦以14.69億元，購入同區落禾沙里地皮，中標價同樣高出市場預期上限逾8%。而香港鴨昪洲方面，早已展開銷售的「南區左岸」項目，該地皮亦由中海外早年投得，基於預計是次推售的鴨昪洲利南道的鴨昪洲內地段第136號地皮，為港島區內罕有大型住宅項目，加上已有中資公司進駐，故不排除吸引更多中資公司來投。事實上，以上個案僅屬部分中資公司的中標例子，隨着人民幣持續貶值等因素影響，中資近年在港投地的勢頭明顯增加，單是去年土地市場就涌現不少中資生力軍，包括創騰國際、建滔置業(香港)等等。值得留意，除3幅招標住宅地外，港鐵(066)亦將於本財季分別推出西鐵錦上路上蓋首期項目(涉約1600伙)，以及黃竹坑站上蓋首期項目(涉約800伙)，而市建局位於中環的重建項目(涉約115伙)亦快將登場，中資公司與本地發展商間的較量勢必一觸即發。
