經歷了近兩年的「去庫存」后，大多數城市已經恢復供求平衡。典型如長三角地區，三年來主要城市消化周期全部變成「綠燈」，地方政府也更有底氣去執行調控政策。這些限購限貸政策究竟會對哪些人造成影響，影響範圍究竟有多大呢？
滬非本地戶籍人口限制最嚴
就市轄區常住人口和外來人口總量而言，長三角地級市可分為四大檔次：第一檔是上海，常住人口達到2351萬，其中外來人口全市占比41%，常住人口總量、外來人口總量、外來人口占比均為長三角首位，調控政策最嚴，尤其是「外地單身限購」政策，更是將大量的非本地戶籍人口排除在購房門檻之外，對於「放松調控」也抓得最緊，即使是在限購全國解綁的2014年也沒有松動。
第二檔是南京、杭州和蘇州，市轄區常住人口在500萬至1000萬，外來人口在150萬至220萬的範圍內，蘇州最多，杭州其次，南京最少，這也在一定程度上反映了三市的需求人群結構。
第三檔是常州、無錫和寧波，市轄區常住人口在300萬至400萬，外來人口均在百萬左右，也都是典型的民營經濟發達的城市，具有較強的人口吸納能力，其市轄區更是集聚了大量的外來人口。其餘城市歸入第四檔。
就「限購」政策而言，外地人占比越大，總量越高的城市所受影響更大。在這一邏輯下，調控影響也可以更好地理解：一如南京、蘇州，對於這類外地人過多、供不應求的城市而言，限購必然是調控政策的首選。
社保年限調控最適合杭州
再看參保情况，依舊是上海參保人數最多，參保人數總量達到1411萬人，占比60%；但是杭州參保比例更高，市轄區人口養老保險參保率達到了70%，如果再考慮到青少年人口的比例，可以說已經基本「全覆蓋」了養老保險。
「繳納若干年社保」是當下常見的限購加碼形式，也是與「參保人數」相關性最強的調控手段。其中，杭州是最有底氣調整社保年限的城市，市轄區養老保險參保率達到了70%。常州也就成了最應審慎規定社保年限的城市，養老保險參保率僅為24%，養老參保人數僅為單位及私營員工人數的40%，一旦地方政府規定社保年限，勢必會過多地「錯殺」外地置業需求，如果常州市政府一定要出台「限購」政策，還是不要規定社保年限為佳。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
(逢周二刊出)
