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長三角限購政策分析
2017年 04月 11日 00:00    香港商报
 

    經歷了近兩年的「去庫存」后,大多數城市已經恢復供求平衡。典型如長三角地區,三年來主要城市消化周期全部變成「綠燈」,地方政府也更有底氣去執行調控政策。這些限購限貸政策究竟會對哪些人造成影響,影響範圍究竟有多大呢?

    滬非本地戶籍人口限制最嚴

    就市轄區常住人口和外來人口總量而言,長三角地級市可分為四大檔次:第一檔是上海,常住人口達到2351萬,其中外來人口全市占比41%,常住人口總量、外來人口總量、外來人口占比均為長三角首位,調控政策最嚴,尤其是「外地單身限購」政策,更是將大量的非本地戶籍人口排除在購房門檻之外,對於「放松調控」也抓得最緊,即使是在限購全國解綁的2014年也沒有松動。

    第二檔是南京、杭州和蘇州,市轄區常住人口在500萬至1000萬,外來人口在150萬至220萬的範圍內,蘇州最多,杭州其次,南京最少,這也在一定程度上反映了三市的需求人群結構。

    第三檔是常州、無錫和寧波,市轄區常住人口在300萬至400萬,外來人口均在百萬左右,也都是典型的民營經濟發達的城市,具有較強的人口吸納能力,其市轄區更是集聚了大量的外來人口。其餘城市歸入第四檔。

    就「限購」政策而言,外地人占比越大,總量越高的城市所受影響更大。在這一邏輯下,調控影響也可以更好地理解:一如南京、蘇州,對於這類外地人過多、供不應求的城市而言,限購必然是調控政策的首選。

    社保年限調控最適合杭州

    再看參保情况,依舊是上海參保人數最多,參保人數總量達到1411萬人,占比60%;但是杭州參保比例更高,市轄區人口養老保險參保率達到了70%,如果再考慮到青少年人口的比例,可以說已經基本「全覆蓋」了養老保險。

    「繳納若干年社保」是當下常見的限購加碼形式,也是與「參保人數」相關性最強的調控手段。其中,杭州是最有底氣調整社保年限的城市,市轄區養老保險參保率達到了70%。常州也就成了最應審慎規定社保年限的城市,養老保險參保率僅為24%,養老參保人數僅為單位及私營員工人數的40%,一旦地方政府規定社保年限,勢必會過多地「錯殺」外地置業需求,如果常州市政府一定要出台「限購」政策,還是不要規定社保年限為佳。

    易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇

    (逢周二刊出)

    

 
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