降虛火防風險回歸住房屬性樓市掀調控潮

在防風險和抑泡沫，以及「房子是用來住的，不是用來炒的」的總體調控思路下，內地熱點城市的樓市調控政策雨後春筍般地出現。值得注意的是，除了此前較為火熱的一二線城市出台或升級調控政策外，一些名不見經傳的三四線城市這番也紛紛加入了調控大潮，凸顯出內地房地產市場仍然延續火熱行情。受訪專家認為，中國政府這輪樓市調控的思路非常明確，決心和力度不可謂不大，一方面政府既不希望樓市過快過熱上漲，另一方面也不願看到樓市的過度回調給經濟造成巨大的衝擊。專家指出，目前炒樓風盛行，市場已經形成了樓市只漲不跌的預期，政府應該根據市場供求關係，從需求和供給側同時發力，並通過土地、財稅、戶籍、信貸等方面輔以配套政策，才能確保樓市的平穩健康發展。

香港商報記者朱輝豪

樓市調控不斷加碼

為了抑制樓市過快過熱增長，進入3月份以來，內地樓市調控潮一浪接一浪，各個熱點城市紛紛出台或升級了樓市調控政策。從全國範圍來看，此次的樓市調控潮從一線城市、環一線周邊城市、熱點二線城市，蔓延至三四線城市。據記者不完全統計，截至目前，約有50個城市出台了加強版的樓市調控政策。

從各地陸續出台的調控政策來看，雖然政策有所分化，但限購限貸仍是這一輪樓市調控潮中普遍使用的手段，這些政策包括限制購買套數、增加限購區域、提高首付比例、延長個稅或社保繳納時間、縮短貸款年限等等。

如果要數出台政策最嚴最密集的城市，自然非北京莫屬。北京自3月17日至4月20日，不足1個月出台了多達13項的升級調控政策，「認房認貸又認離」、新建商辦類項目只能賣給企業、遏制學區房炒作等政策步步收緊，一系列「組合拳」行動被稱為「史上最嚴」。廣州、廈門、福州等城市也出台了之前沒有過的新政，調控範圍已經不僅局限於住宅類項目，調控手段逐漸多樣化，調控力度前所未有。

中原地產華南區總裁李耀智在接受本報採訪時表示，春節過後的這一輪調控實際上是去年「9.30」政策的延續，是對之前政策出台後沒能起到很好效果後的一個補充。他指出，去年10月份以來，各地「因城施策」後的市場反應情況不一，但這種非全面性的調控政策收效甚微，因此在開春以來不得不加大了調控力度，力圖給火爆的市場降降虛火。

資金外溢調控擴圍

去年國慶，就有22個城市通過限購限貸，收緊杠杆、提高准入門檻等調控手段來給樓市降溫。但如今看來，「9.30新政」雖在一定程度上抑制了投資、投機需求，但是力度不夠，致使市場持續火爆。

日前，國家統計局公布的商品房成交數據顯示，兩項銷售指標繼續處於回落當中。1月-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1月-2月份回落5.6個百分點;商品房銷售額23182億元，增長25.1%，增速回落0.9個百分點。而樓價環比上漲還在繼續。3月份70個大中城市新建商品住宅均價環比上漲0.71%，漲幅較上月明顯擴大，各線城市漲幅均「抬頭」。

值得注意的是，不同於以往的調控政策集中於一二線熱點城市，此輪出台調控政策的城市中有許多過去聞所未聞的三四線城市，如三河市、涿州市、淶水縣、贛州市、滁州市等，這些縣市在過去歷次房地產調控中從未被納入過。分析人士指出，今年在一部分城市仍在去庫存背景下，這些所謂名不見經傳的三四線城市，其實都是2016年國慶節前後啟動限購的核心熱點城市的衛星城，而其他偏遠的三四線城市目前依然苦於去庫存，凸顯內地樓市目前仍是冰火兩重天。

李耀智分析認為，今年以來，三四線樓市快速上漲，一方面是本身沒有任何限購的政策;另一方面是一二線城市的資金「外溢」湧向三四線城市，使得這些城市的樓市一下子火爆起來，而最終不得不加入調控行列。

接受本報記者採訪的深圳房地產研究人士半球同樣認為，這輪樓市調控的邏輯跟以前差不多，不一樣的地方在於不再像以前採取「一刀切」的手法，而是各個地方根據自己的情況做出決策。他指出，這一輪調控中湧現出的這些所謂的三四線城市實際上處於大城市的周邊，仍是屬於大城市的範疇，而偏遠的三四線城市沒有限購，仍以去庫存為主。

遏制炒風穩定經濟

除了樓市本身交投火爆外，各地爭先恐後出台抑制樓市過熱政策一個很大的背景是，中央明確提出「房子是用來住的，不是用來炒的」的總體調控思路，並且中國多位高層官員也在多個重要場合反覆強調此點。由此定位和原則出發，希望在全國範圍內通過分類指導、因城施策，控制信貸資金過度流向房地產業，穩定市場預期，進一步抑制投資、投機性需求，促進市場回歸理性。

業內人士指出，在中央指導背景下，今年樓市調控範圍之廣、力度之大，絕不亞於此前幾輪房地產調控。從市場表現來看，一面是市場上對房市投資的熱度不降反升，另一面是地方政府調控出手的頻率越來越高，反應速度也越來越快。

中國腦庫綜合開發研究院旅遊研究與策劃中心主任宋丁在接受本報採訪時表示，這輪調控背後的邏輯其實很清楚，就是中央希望整個樓市保持穩定，因為國民經濟剛剛有點起色，政府想要穩住這種局面。他指出，如果重點城市的樓市不加以控制、盲目擴張的話，大量貨幣流入一些熱點城市就會促使樓市暴漲，結果就是破壞了中國經濟的穩定性。「美聯儲目前處於加息通道，不能讓內地房地產配合美國加息影響中國經濟。另外，今年年末還有十九大的召開，在這些情況下，樓市不能亂。因為去年10月份沒控制住，樓市在3月份的勢頭又開始往高走，所以就追加一輪調控來確保樓市的穩定增長。」他說。

「調控目標非常明確，就是不希望樓市過快過熱增長對經濟和改革造成不良影響，同時也不希望因為調控力度太大而造成樓市斷崖式的下滑。」李耀智說，政府的初衷是希望房地產市場能夠平穩增長，抑制市場非理性的投機行為，打擊炒家，回歸居住屬性。

只調需求或留後患

縱觀中國此前幾輪的樓市調控史，在樓價過高的時期，政府往往只從抑制需求端下手進行調控，採取限購限貸這種已被市場認為是「不痛不癢」的調控手段，往往只能短暫地抑制過熱的需求，結果是樓價越調控越高。分析人士指出，事實證明這種單一的調控手段只能起到「治標不治本」的作用，調控結果反而是刺激了樓價上漲的預期。從治本上講，調控樓市的短期重點在於改善供求關係，抑制不合理需求，同時增加土地供給。因為供給調控更側重於中長期，且有助於穩定公眾預期。

「限購限貸或限價等手段，短期會有一定的效果，這些政策打壓手段在短期內把市場需求給壓住了，但這種通過行政的手段的調控往往會有後遺症。」宋丁說，只從需求端來控制，結果都不盡如人意，因為市場需求客觀存在，需求短暫受到遏制後會在後期釋放出來，調控一旦放鬆就會出現新一輪的上揚，這就是調控產生的後遺症。

中國住房和城鄉建設部4月6日發布通知，強化住宅用地供應「五類」調控目標管理，通知指出，住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。對消化周期在36個月以上的，應停止供地;36-18個月的，要減少供地;12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

中國指數研究院的最新數據顯示，受市場供應不足影響，一二線城市住宅用地推出量大增，尤其是一線城市，今年一季度共推出508萬平方米，為近兩年同期最高水平，同比大幅增長98.0%，其中北京推出148萬平方米，同比增長約2倍，環比增長50%;上海推出177萬平方米，同比增長超八成。中國指數研究院常務副院長黃瑜認為，今年一季度，地方政府加大推地力度，特別是熱點一二線城市為緩解緊張的供不應求矛盾，住宅用地推地力度較大，其中一線城市推地量幾乎翻倍增長。

房產稅出台尚需時

業內人士指出，實際上，房地產調控涉及諸多領域，包括土地、財稅、信貸、戶籍、教育等多領域的改革，如果僅僅從調控樓價著手，效果必定不理想。考慮到房地產行業在中國的經濟發展中扮演著極其重要的角色，政府必須防範樓市泡沫越吹越大所帶來的風險。如果樓市瘋狂非理性的局面無法抑制住，泡沫一旦刺破，隱藏的風險將給中國經濟帶來巨大的衝擊。從這一輪各地密集出台的調控政策來看，政府儼然已經意識到這種資產價格泡沫風險，所以在穩增長和防風險之間，高層這次毫不猶豫地選擇了防風險。如果樓市繼續瘋漲，不排除政府還會出台更為嚴厲的儲備政策。比如，增值稅和印花稅等，擴大房產稅的試點也勢在必行。

今年年初，市場關於中國何時將出台房產稅的討論甚囂塵上，不過全國人大常委會表示今年並沒有與此相關的立法安排。而近日，關於房地產的最大消息是：在今年年底之前，全國所有市縣的「不動產統一登記」的房源信息，將全部接入國家級平台。最遲從2017年12月開始，一個人在全國買過幾套房，只要進行過登記，都可以在平台上查到。

對此，國土資源部有關負責人表示，實施不動產統一登記並不是開徵房產稅的前提條件，不過，不動產登記信息管理基礎平台建成並全面運行後，能夠為徵收房地產稅提供更加充分的依據和基礎信息，能更加有效支撐房地產稅收改革。實施不動產統一登記並不意味要開徵房地產稅，更談不上將面臨高額稅費。

「房產稅應該不會那麼快出台，雖然房產稅對樓價有調控作用，但畢竟不能因為調樓價就把房產稅推出來。」宋丁說，因為房產稅更多的不是解決樓價的問題，而是進一步完善稅制，以達到增加國家財政收入和調節收入不平衡的公共目的，從這個角度來講，還有一個市場成熟度的問題，如果現在市場還不成熟，急急忙忙地推出來可能連帶負面效應比較大。所以說，房產稅肯定要推出來，但出台的時間可能要延遲一兩年。

樓市走勢仍待觀察

至於未來樓價走勢如何，外界看法也開始分化，樂觀者認為樓市在經過短暫的調整後仍將持續走高，而目前看空樓市的人士也越發增多。融創中國董事長孫宏斌此前在接受媒體採訪時表示對市場預期非常悲觀，「房地產行業下行風險特別大。政策收緊厲害，現金流收緊。樓價不一定會暴漲，樓價不暴漲買的地就有問題。本輪調控會超過任何想象」。

在今年的業績發布會上，萬科董秘朱旭表示，已做好準備，迎接很快到來的樓價下跌。除了「對三四線城市保持謹慎，並為存貨跌價準備了13.8億元」，萬科年報還列出了「樓價下跌城市名單」，分別為煙台、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營口、鎮江、寧波、撫順、大連、南充、南通。萬科董秘朱旭還表示，儘管國內房地產市場十分繁榮，但背後卻存在著隱憂，快速的發展其實並不適合房地產的健康發展。

不過，在各地密集出台樓市調控政策的背景下，目前房企仍在積極拿地。中原地產研究中心的最新統計數據顯示，截至3月30日，中國50個熱點城市土地出讓金合計為5885.8億，同比2016年同期的3689.1億上漲了59.6%，武漢、合肥、南京、鄭州、杭州等城市賣地收入超過200億。

然而人行最新數據顯示，3月份居民部門中長期貸款增加4503億元，較上月多增699億元，且佔同期新增貸款總額的比重超過44%，接近去年全年的水平。個人住房貸款餘額19.05萬億元，同比增長35.7%，增速比上年末低1.1個百分點。

2017年一季度末，人民幣房地產貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末低0.9個百分點;一季度增加1.7萬億元，同比多增1970億元，佔同期各項貸款增量的40.4%，比上年佔比低4.5個百分點。

同期，房產開發貸款餘額6.13萬億元，同比增長17.3%，其中，保障性住房開發貸款餘額2.75萬億元，同比增長47.7%，比上年末高9.4個百分點;地產開發貸款餘額1.41萬億元，同比下降21.5%，降幅比上年末擴大16.6個百分點。