今年4月份，上海世茂廣場的資產證券化產品成功落地，成為境內首單銀行間市場的商業地產抵押貸款支持票據（CMBN），該產品規模達到了65億元，為當前渴求資金的房企提供了想像空間，進一步拓展了資產證券化的業務渠道。資產證券化以其盤活存量、豐富融資渠道、突破企業信用評級限制等優勢被越來越多企業運用，如今CMBN的試水將給這個市場帶來什麼樣的改變呢？
對比CMBN、CMBS和REITsCMBN是一種資產支持票據，與CMBS最大的不同在於CMBN在銀行間註冊發行，采取公募模式，因此未來的流動性比較可觀，其發行利率也將低於同類型資產的私募證券化產品。可以說，目前CMBN繼承了CMBS現有的多數優點，同時在融資成本上還略勝一籌。除了CMBN和CMBS之外，國內的資產證券化業務中，REITs也發展得比較成熟。REITs即房地產信託投資基金，以發行收益憑證的方式來匯集資金，用於投資各類物業，然后按照憑證將收益回報給投資者。房企可將其物業借由REITs出售進行證券化融資。值得注意的是，REITs屬於權益類融資工具，需要發起人交出項目所有權；另外，它受土地增值稅、所得稅影響較大，因此前期的資產重組、交易結構也更加复雜，面臨產品未來發行成本高、難度大，周期長的問題。而CMBS與此次的CMBN一樣，屬於商業抵押貸款的證券化，證券化的基礎資產為債務的收益權，房企仍然保留物業的所有權。
CMBN綜合優勢最強
通過以上對比，我們認為房企投資物業資產證券化方式的優先順序應該是CMBN>CMBS>REITs。首先從融資成本來看，CMBN和CMBS的發行利率要普遍低於REITs，同時因CMBN的公募性質，其流動性更強，發行利率更低，再加銀行間協會開始對資產證券化政策的積極推動，未來對CMBN還會有進一步的發展。
其次，從可复制性方面來看，CMBN和CMBS的操作難度較REITs小，同時我國關於商業抵押貸款的法律法規也比較完善，利於前兩種產品搭建交易結構。而REITs因屬於權益類融資，涉及到資產重組，交易結構的可复制性低。但是隨着未來政策對國內REITs的支持，其未來可產生的能量也不可小覷。三是CMBS和CMBN均屬於商業抵押貸款的證券化，可以借用底層資產產生的現金流進行融資，同時也可保留自家的優質物業，這點也優於REITs。在今年各類房企融資政策的限制下，房企未來也有必要積極拓寬融資渠道，尤其是CMBN這類證券化方式非常值得嘗試。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇(逢周二刊出)
