受制於熱點一二線城市從嚴限購限貸，市場熱度漸向三四線城市轉移，核心城市周邊的三四線城市顯著受益。近期徐州土地市場熱度明顯提升，新晉出讓多宗高溢價地塊。作為典型的內陸三四線城市，徐州并不在核心城市輻射範圍，土地市場為何率先回暖？
徐州是江蘇省第一大人口城市，地處江蘇、山東兩省交界處，自古以來便是重要的交通樞紐。目前，徐州已成為全國南北向、東西向交通大動脈必經之地，物流、人流快速流通，助推徐州經濟更好更快發展。但長期以來，徐州經濟發展水平相較於蘇錫常等蘇南地區存在較大差距，出於就業機會、收入水平等多方面因素考慮，徐州人口外流嚴重。
人口出現回流趨勢
但是，隨着淮海經濟圈建設持續推進，徐州作為經濟圈中心城市，近年來產業結構不斷優化，2016年第三產業對GDP貢獻度近50%，服務業成為拉動經濟增長的重要動力。「十三五」時期更是徐州市政建設高峰期，城市吸附力顯著增強。徐州人口也開始出現回流迹象，常住人口轉向正增長。
徐州近年房地產市場發展歷程，可以簡單劃分為兩個階段：2011至2014年，房地產市場長期處於供過於求的狀態，期間尽管成交量有所增長，但是供應量持續高位運行，明顯高於同期成交量。尤其是2014年樓市調整期，成交量高位大幅回落，進一步加劇了供過於求的局面，徐州也成為典型的高庫存城市。2015年至今，受益於中央去庫存新政持續鋪開，徐州房地產市場明顯轉暖，成交量逐年走高。2017年上行趨勢未改，前5月成交總量同比增長39%，全年成交量創新高已是大概率事件。與此同時，「有供有限」新政持續發力，地方政府逐步調降供地指標，房地產市場新增供應量明顯回落，由前期的供過於求穩步過渡至供不應求的階段，去庫存成效顯著。
可觀需求維持房價上漲預期
2017年1至5月，徐州房地產市場成交火爆。究其原因主要有以下兩點：一方面，去庫存新政接連落地，有效激發居民自住型需求，且市民購買力相較於仍處於低位的房價有明顯提升，刺激住房消費升級，改善性需求持續釋放，舒適型三房戶型漸成樓市成交主力。與此同時，本地投資性需求大量進場，進一步助推市場熱度；另一方面，土地市場明顯轉暖，高溢價地塊頻出，房價依舊面臨着較大的上漲壓力。
為了更好地推動蘇北地區經濟均衡發展，淮海經濟圈建設有望上升為國家戰略，徐州必將發揮中心城市的龍頭作用，抓緊老工業基地振興這條主線，打造區域經濟、金融服務、商貿物流、科教文化四個中點，房地產市場可高看一線。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
