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二線城市成房企必爭之地
2017年 06月 22日 00:00    香港商报
 

    2017年3月,全國再次開啟了一輪全面調控,多個核心一二線城市已經連續出台多次政策。面臨全方位的圍追堵截,房企的買地策略和城市布局有何變化呢?

    土地市場量價齊升

    2017年1至4月,40家典型房企的拿地總量和總價較同期均有所上升。可以看出,調控的升級并未打擊房企的拿地積極性,多數房企還是對未來持樂觀預期,因而呈現出「政策向左,市場向右」的情况。究其原因,第一,2016年項目大賣,良好的銷售表現促進了大量現金回籠,也推動了房企積極補倉的熱情。第二,近幾年房地產市場快速發展,一二線城市的供地數量越來越有限,尤其是城市核心區域,房企不惜高價相爭;雖然近期政府也出台了「最高限價+抽籤競得」等多重方式為土地市場降溫,但效果有限。加之,隨着核心一二線城市相繼被限,需求外溢,也促使許多「外環」城市崛起,如環上海的嘉興、昆山等地,土拍競爭同樣激烈。

    第三,拿地方式趨於多元化,各類成本收購、合作的方式也客觀上分散了拿地風險,因而部分房企也選擇在政策調整期加大投資力度。

    房企轉戰核心二線

    加碼核心二線城市,是房企2017年布局的一個看點。其中,合肥、鄭州、重慶、武漢、太原、南京都成為了投資熱門,拿地體量均在300萬方以上,且有多家房企在當地擴容土儲。一方面,一線城市土地價格的不斷攀升,讓房企拿地成本與后期風險不斷增加;另一方面,三四線城市二手住房價格或上漲緩慢或有所下跌,且庫存積壓嚴重,又讓房企對其望而卻步。在兩難境地下,擁有發展潜力的二線城市無疑成為了性價比最高的選擇,諸如碧桂園(2007)、恒大(3333)都在不斷加強其在二線城市的布局。除此之外,在全方位多層次的調控下,環都市圈的三四線城市還是逐漸進入了房企的視線。這主要是因為城市群已經成為中國未來城鎮化的主體形態,房地產市場格局也更趨向於城市群模式。在這樣的大格局下,一方面,房地產行業中的供應方即房企,已經確立了深耕城市群的發展戰略,城市群視角下的布局策略正在快速推進;另一方面,隨着時空距離的快速拉近,房地產行業中需求端的置業範圍也逐步擴大到城市群。

    易居(中國)企業集團研究總監洪聖奇

    

 
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