香港20年樓市跌宕起伏
施永青：現時無可能再爆煲
隨着今年香港樓市氣氛持續高漲，個別人士將其與1997年回歸前市况相提并論，憂慮將出現類似當年的爆破危機。不過，見證了香港回歸祖國前后樓市演變的中原集團主席兼總裁施永青接受香港商報專訪時直言：「當年買樓多是投機;現時，在政府多番辣招下炒家已基本絕迹，單是這樣分別，已無可能重演所謂『爆煲』。」香港商報記者曾浩榮
炒家少了投資客多了
就今年樓市與1997年回歸前差別，施永青說主要從4個方面看，包括炒賣活動多寡、業主供款負擔能力、按揭門檻及銀行儲蓄存款。當中，不少差別是特區政府措施促成，例如樓市需求壓制措施及金管局按揭審慎監管措施。
施永青指，1997年香港樓市充斥炒家，他們買樓只為「投機」。為求將利益最大化，部分炒家更會同時購買多項住宅，將絕大部分資金用於支付訂金上，在交易完成前便會用更高價轉售他人獲利，即是「摸貨」。早幾年，政府已在印花稅措施上杜絕了有關行為，至此炒家已基本絕迹，防止了如當年那種因大批炒家急套現而引發的樓價崩盤式暴跌。
炒家不再，取而代之的是投資者。施永青稱，當年，業主如果不是炒賣，就要貼錢供樓;現時息口低，租金回報高過供樓，空置率又低，找租客容易，買樓收租變相是「找人幫你供樓」，長線投資者因而涌現。有關投資者持貨能力高，并為租賃市場供應貨源，成為支撐樓市的主力之一。
現時抗壓能力遠比當年高
施永青進一步指，即使是自住，現時上車的人供樓亦會比1997年時輕松。雖然市面上有個說法稱，樓價中位數約等於家庭收入中位數的18倍，即等於一個普通家庭要「不吃不喝」工作18年才能買到樓，但現時每月供款占入息比率其實只有約六成，1997年卻是100%以上。同時，亦有數據顯示，目前已有約六成業主「供斷」按揭，反映整體樓市未有出現過度借貸。
至於為何供款比例會較1997年低，施永青稱主要是由於金管局近幾年為增強樓市抗壓力，持續收緊對銀行按揭監管，例如降低按揭成數上限及要求對申請人進行壓力測試等。當中，銀行會要求在當前息率，供款對申請人入息比例不超過五成才可批出按揭，保障了業主抗加息能力，有助供款比例維持合理水平。
施永青又說，1997年，香港銀行系統只有不足3萬億港元的儲蓄存款，今時今日卻有近12萬億，比那時多了3倍，而樓價卻只是比1997年升了六成。若是有關資金全部流入香港房地產市場，樓價絕對可以進一步上升，某種程度上亦反映了樓市現時抗壓能力遠比當年為高。
后市仍有動力再冲一段
根據中原地產研究部數據，反映香港二手樓價的中原城市領先指數(CCL)6月份已升至159點，較1997年7月份的100點高出近六成，已是有史以來高位，并曾創出連續17個星期破頂的紀錄。
對於樓價愈升愈有，施永青略帶唏噓地表示：「我都不想樓價再升，早幾年試過唱淡又賣樓，以為市場會跟風齊齊賣樓，令市場供應增加，誰料你賣幾多，市場都吃蒙你，激到人想打心口。」
樓價高企，買家卻仍蜂擁入市，近期有新盤開賣約500伙，單日卻已沽清，反映買家情緒高漲，亦是部分人士視為1997年「瘋市」重臨迹象之一。施永青卻強調，新盤即日售罄景象非1997年獨有，2004年以來經常都有出現。最近的一次是2014年4月推出的將軍澳「緻藍天」，740個單位即日售罄。
施永青又指，現時樓市相信仍有動力再冲一段才遇阻力，維持早前「CCL升過前高位(147點)點后仍有10%至15%升幅」預期，即相信樓價下半年仍有5%至10%的升幅。「我年初又再睇跌，但后來想清楚，享受了升市『甜頭』的業主，當然會心雄再買多幾間，當正自己是『樓神』，需求多蒙，供應未見跟上，樓價自然有得再上」。
歡迎新特首「首置盤」新構思
香港樓價越升越高，市民入息增長卻未能跟上，造成年輕人置業困難。新任行政長官林鄭月娥於上任前就提出，研究以公私營合作模式推出「港人首置盤」協助市民上車。對於有關提議，施永青表示歡迎政府展現新構思，而非嘗試用壓制樓價的方式助青年人上車。
過往樓策常常逆周期
對於特區政府已經實施的房屋措施，施永青稱，過去20年，政府措施往往與樓市周期相反，1997年時樓價太高，政府便提出「八萬五」長期房屋供應目標，其后樓價急瀉，政府就出「孫九招」撐樓市;近年樓價再升，政府又出多項「辣招」抑制需求。雖然事出有因，但難免予人搖擺不定的印象。
施永青指，如果要整體樓價降至青年人可負擔水平，就起碼要從現價大劈六成，惟屆時香港經濟絕對會「出問題」，因此他并不贊成用壓制樓價以助上車定的方向。相反，新特首提出「首置盤」概念，是在供應上加多一層階梯，目的是令盡量多的人可以置業，符合市民希望盡可能置業的心態。
「居屋只售首次置業者」
被問到個人對助青年人置業建議時，施永青強調，相信將青年人首置市場分離出來，限制首置市民以外購買力進入該類市場，發展商自然會將物業價格調整至首置市民可負擔的水平，而無需政府資助。至於如何分離，他建議，在部分土地條款中加入3個新規定，包括建成的居屋只能售予首次置業市民、單位只能
自住而不能出租，及單位只能轉給合資格人士(并受同樣條文限制)。
不過，施永青又笑言：「如果分離后，父母都要『幫助』青年人上車，這就無辦法了。」他認為，父母助力子女上車亦是近年樓價高企不下的原因之一，他們用子女之名買樓，負擔能力卻遠高於買家(子女)實際能力，因而造成市場購買力強勁的假象;發展商見到市場承擔得到樓價，自然不會平賣。
「我沒有買樓畀兒子」
施永青直言，不少父母更是以買樓畀子女為名、投資買樓收租為實，因此，不相信近年有近九成買家是首置客的數據，認為有關首置客大多是投資者。他又強調，其個人現時好少再做業主，亦沒有買樓畀兒子，「如果他(兒子)有本事，就會自己買;如果他不去打工，我是一分錢都不畀距」。
事實上，施永青細仔施俊嶸早年已投身香港地產代理界，目前已經是中原數據科技董事，前些日子更現身推廣公司運用VR(虛擬實境)科技的客戶服務。
樓市幾經起伏中原屹立依然
回歸20年來，香港樓市幾經起伏，代理行業亦遇不少風霜。施永青1978年已與夥伴開創中原地產代理公司，多年擔任中原舵手的角色。雖然不少次帶領中原走出低谷，他卻認為自己只是「慢過人縮，無畀老虎吃掉」。
被問及1997年前的全民炒樓，代理行業輝煌一時，施永青苦笑一聲后回應稱：「邊有生意是送上門?無論市好市壞，前線同事都要努力找生意。」他又指，1997年金融海嘯后幾年，很多代理行就隨即迅速倒閉。
施永青指，當時大家就好似森林遇到老虎的人，有人好快畀老虎吃了，餵飽了老虎，讓其他人有喘息空間捱到下來。中原當時「慢人一步」，沒有即時收縮規模，等到對方倒閉后，做埋對方原來的生意。
生存技巧：「慢過人縮」
至於地產行都差不多倒閉后發展，他則指出，當時決定慢慢收縮分行規模，直到賺到盈利為止。在那幾年間，中原由200多間減到約150間，最大對手更已剩下100間。當時，他都無信心捱下來，只是想跑快過對手就行。
隨后，香港樓市重新活躍起來，代理行步入了擴張期。據地產代理監管局數字，截至2017年5月底，持牌人數目約40815個;而2004年3月份，牌照總數只有18575個，當中大增超過1.1倍。
對於代理行業人數多，但樓市成交量卻不增反跌，施永青指，現時前線員工開單無疑是少了很多，但「如同金融海嘯時，我都只須跑快過對手，不畀老虎吃就行」。他又指，現時只提出市占率目標而不是盈利;如此，同事容易達成，亦有助士氣提升。
中資投地更進取
被問及中資地產商近年更加積極在港投地，部分更已有樓花或現樓出售，施永青直言，中資賣樓對其生意影響不大，因「對方都是找我賣樓」，早年亦有香港本地發展商自組代理行，但受限分行規模及物業類型，始終難成威脅。
施永青更指，中資地產商現時全是「富一代」，肯拼肯搏，為買地可負債幾百百分比，而香港本地發展商已多是第二三代接手，負債三成都可能「心挂挂」，出手難免保留，投地上自然出現中資更進取的情况。
施永青還認為，中資與港資投地計數思維亦都有出入。中資投地考慮因素排第一位可能是「打響名氣」或「學習香港模式」，「賺錢」應是后幾位，因此他們願意在毛利上讓步;港資排第一位卻可能是「賺錢」，出價一定是確保一定的毛利率，一來一去，兩者出價有分別就很正常了。
施永青觀點
樓價走勢CCL破到高位后，相信仍有15%至20%升幅(目前已錄8%升幅);業主享受到升值，自然心雄再想入市，推動樓價上升。
與97年比完全不同：當年是買樓多是投機，現在炒賣已絕迹，爆煲可能低;樓價是升了，但供款比入息比率現在是六成，當年是100%，負擔細了;當年業主要貼錢供樓，現時息口低，買樓收租讓人幫自己供。
美加息及縮表大眾看法未必與聯儲局同步，美元現在都未見走強。政府辣招辣招下，除了發展商，無人想賣樓，資金當然涌入新盤;相信無「官商勾結」，發展商都反感辣招。
年輕人上車開心新任特首都有興建首置房計劃;深信一旦「首置市場」獨立，辣招便可逐步放松。
施永青簡歷
商界職務中原集團董事局主席兼總裁
1949年生於上海，祖籍浙江寧波1950/60年代定居香港(從4歲起)
1970年代從事教育工作8年
1978年開創中原地產代理公司
1992年中原挺進內地市場
2011年卸任中原集團董事局主席一職
2015年重掌中原集團主席一職分擔工作
