2017年上半年，土地市場成交面積持續回落。各能級城市熱度輪動，一二線城市土地市場由於供應緊張、政策收緊而有所降溫，而部分三四線城市量價快速增長。下半年土地市場又會如何變化呢？
土地成交規模降至低位
2017年上半年土地成交收窄，5月達到年內最低位。第一季度土地市場受春節假期影響成交相對冷淡，第二季度在第一季度的基礎上進一步走低，主要是由於供應收緊，只有三四線城市逆勢上漲。同時，大量城市公布2017年供地計劃，一二線熱點城市宅地供應力度增大，一線城市土地收儲力度明顯加強。
土地價格上行勢頭遏制，一二線城市土拍價格受限。第一季度樓板價連續上漲，在4月份達到峰值，隨后5、6月份價格有所回落，價格的回落主要是受土拍限價和三四線城市成交占比增大兩方面影響。其中二線城市土地價格環比微降3%，其餘能級土地價格均持續走高。
一二線土拍有望回歸理性
第二季度，住建部和國土局聯合發文，強調了嚴防高地價擾亂市場預期，強化住宅用地供應「五類」調控，要求各省級國土資源主管部門根據商品住房消化周期調整住宅用地供應規模和結構。調控發布后，北京自住型商品房用地供應顯著增加，上海「十三五」規劃增加中小套型商品房供應，熱點二線城市如蘇州、南京等建設用地計劃均增加住宅用地供應總量。5、6月住宅用地供應有所增加，預計第三季度全國土地成交規模有望回升。
從地價角度來看，熱點城市有望進一步回歸理性，一方面是因為調控仍在收緊，在土地與商品房「雙限價」的基礎上，快速蔓延的「限售」政策進一步降低了銷售預期。另一方面則是由於土地供應增加，第三季度的供應預期上漲主要還是在熱點城市，再加上在土地競拍中競自持、限競拍幅數、要求一次性對外出售等細則的限制，也在一定程度上緩解了土拍競爭的激烈程度。從近期土拍表現來看，第二季度末蘇州、廈門土拍的冷靜收場也已經預示了這一點，參與房企減少，競拍熱度下降，競價時間明顯縮短，以往一觸即及的「封頂價」也不再是常態。
但三四線城市地價仍會持續提升，2017年以來，三四線城市行業銷售占比快速攀高，并已成為了推動全國交易規模上漲的最主要動力，在今年的企業規模競爭中，大規模布局三四線的碧桂園也顯示出了極強的業績增長能力。在此形勢下，越來越多的房企開始考慮向三四線城市布局，再加上2017年三四線城市房價的快速上漲推動，更受青睞的核心城市周邊，如環京、環滬、環廣深等區域地價還會持續提升。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇
(逢周二刊出)
