自去年四季度樓市緊踩煞車后，合肥樓市這架瘋狂的「過山車」，從2016年的最高峰直接進入低谷，作為曾經的「黑馬」，其市場波動尤為受到各方關注。政策不斷收緊，合肥樓市「量價齊跌」之勢能否再次反轉騰飛？
投資客退潮本地需求透支
去年火熱的合肥市場吸納大量投資需求。特別是近一年政府搬遷、地鐵通車及國家新區的落地，投資投機群體快速涌入。濱湖區尤為明顯，在一系列利好之下，根據不完全統計，去年區域內部分項目投資客占比甚至超過50%。然而在政策迅猛攻勢之下，濱湖區房價一路下滑，2017年5月住宅均價為1.59萬元/平方米，較去年12月下滑9%。這是由於投資客對政策更為敏感，出逃更快。
其次，部分區域住宅和土地的存量均較大。雖然去年合肥市場整體銷售火熱，呈現供不應求的態勢，但部分區域存量較大、土地較多的格局并未改變，尤其是新站區、高新區、濱湖區。政策一經調整，銷售停滯，庫存效應顯現，市場預期迅速下降，觀望情緒持續增加，二手房成交也一路下滑。另外，未來潜在入市的土地庫存也將緩解市場供求關系，進一步降低房價攀高的動力。
此外，去年火熱態勢下需求過度透支，甚至外溢至部分郊縣，以及土地市場降溫等均是導致合肥市場迅速轉冷的原因之一。
住宅市場將持續低迷
在短期政策持續高壓之下，合肥住房市場仍將持續相對低位運行。「量跌價滯」后市場必將迎來價格進一步下滑，但幅度不會太大。
長期來看，我們認為仍可對合肥樓市看高一線。首先，作為安徽省的省會，經濟發展、人口流入等指標向好；其次，作為長三角城市群的副中心城市，接下來一系列規劃上利好仍將持續，例如國家新區的落地等；最后，合肥目前的房價在二線核心城市中仍處價值窪地。但值得注意的是，合肥目前潜在庫存較高，消化周期已超過20個月。因此，未來土地供應調整走向將是合肥樓市能否再度騰飛的關鍵。
易居(中國)企業集團研究總監 洪聖奇(逢周二刊出)
