另類上車盤掀炒風
車位索價動輒逾百萬
反映二手樓價的中原領先指數(CCL)上月尾再次突破歷史高位160點，但除了傳統住宅物業外，近年非住宅物業亦錄得顯著升幅，其中之一就是車位。事實上，近年車位越炒越高，皆因供不應求。有熟悉車位市場的人士指出，加上近日發展商拆售車位，情况火上加油，車位索價高企的情况預期還會持續。
香港商報記者林展鋒
據土地註冊處資料顯示，8月非住宅物業註冊量，較7月份增加約17.1%，若按類別劃分，純車位及其他類別表現最為亮麗，8月錄得1208宗註冊，較7月大增58.7%領漲大市。現時一個車位最誇張可達400萬元，即使是十大屋苑的車位，業主動輒開價就過百萬，而且亦不愁無買家。車位能有價有市，離不開「供不應求」四字。
政府望以車位遏抑汽車增幅
從運輸及房屋局公開的資料所見，在2006年至2016年的10年間里，車輛數目不斷增加，領牌車輛的總數由約55.3萬部增加至約74.6萬部，增幅為35%，每年平均增長率達3%(而私家車為3.8%)，但同期各類車輛泊車位的總數，卻從2006年約6.78萬個，增加至2016年約7.43萬，增幅僅9.5%，幅度較領牌車輛數目為低，期內總體車位與車輛的比例，由1.32下降到1.05，如果趨勢持續，汽車數目將超越車位數目。
投資車位的暢銷書作者洪龍荃接受本報記者訪問時指出，車位升幅追不上汽車升幅主要是和政府政策方針有關，「其實政府知道問題所在，但從過去的文件及發言所見，政府似乎傾向透過控制車位數量來遏抑汽車增幅，因此政府近年亦不會增建大型公眾停車場。」的確，翻查當局5月呈上立法會交通事務委員會的討論文件，當中一段直接指出，「政府會在整體發展容許之下提供適量的私家車泊車位，但同時不希望誘使原擬乘搭公共交通工具的乘客轉用私家車而令道路更加擠塞」，可見政府對增加車位態度謹慎。
洪龍荃：發展商沒誘因建車位
除了政府的政策外，洪龍荃認為現在發展商興建車位的誘因亦較以往低。以往發展商興建露台、窗台、停車場等設施，可獲100%豁免計入建築面積，但自從政府於2011年限制「發水樓」后，發展商興建停車場的意欲大減。
他又指，市場一般以住宅單位與車位的比例來判斷車位多寡，以70年代末開始入伙的太古城為例，這個位於港島東的大型屋苑有約1萬個單位，配置車位約2000個，單位與住宅比例為5:1，惟現時的新盤卻鮮有如此高比例的車位數量。近日聲名大噪的荃灣西新盤「全·城」，雖然發展商提供952個單位，但卻只有87個車位，比例為11:1，至於同區長實新盤海之戀亦不遑多讓，屋苑有970個單位，但卻只得118個車位，比例約9:1，與舊式屋苑相差甚遠。
陳海潮：放租回報3%和味
利嘉閣地產研究部主管陳海潮接受本報記者查詢時則指，除了宏觀供求問題外，從投資者角度出發，投資車位比投資住宅物業的入場費低，即使現時車位最「癲」可達數百萬，但市場仍有為數不少價值數十萬的車位。另外，自從政府在2010年推出額外印花稅(SSD)及在2013年推出雙倍印花稅后，投資住宅物業的成本大增，令大量資金需另謀出路，不用額外交稅的車位就成了他們的「救生艇」。事實上，現時放租車位一般都有3%回報，相比放租物業只有2%回報，而且還要付上巨額稅項，明顯是前者較為吸引，難怪車位價格越炒越有。
陳海潮又指，近日亦見發展商乘勢部署下半年大舉拆售車位，期內多個大型新盤將啟動車位推售攻勢，合共推售多逾千個車位，當中新地何文田天鑄上周起發售車位，最貴售價400萬元，該盤合共提供約370個車位，市值高逾12億元，而僅5分鐘路程的另一個新盤ONE HOMANTIN，發展商會德豐亦計劃本月底拆售車位，首推86個車位，售價由300萬至350萬元，價錢好比上車盤，可見在發展商推波助瀾下，預期車位價格會繼續穩步上揚。
投資車位防中伏
即使車位價格屢升，首期亦只需20多萬元，難怪投資車位成為另類資金出路。然而，車位的價值和車位的位置、所在的屋苑均有很大關系，萬一業主買錯車位，不但未能升值，就算放租也無人問津，因此投資者要小心選擇車位。
筆者認為，車位的升值能力和當區對車位的需求有莫大關系，例如近年何文田有不少貴價新盤放售，一個單位動輒就需要過千萬元，可見這些屋苑的住客非富則貴，以車代步者比比皆是，故對車位的需求亦很大。一般來說，屋苑單位對比車位數量的比例，若高於5比1，求過於供情况通常較明顯。
其次是車位的位置，即使業主沒有開車的習慣，亦要明白普遍車主會如何選擇泊位，否則只會白白交管理費。為安全計，筆者建議沒有開車經驗的投資者在購買車位前，最好先和有開車習慣的朋友一起看看心儀車位。此外，買家亦要留意車位有否設使用權限，有些車位會標明是「住戶車位」，或只限業主購買，若投資這些車位，未來潜在租客及轉售車位的彈性便明顯減少，同時亦會影響其升值能力。
林展鋒
