港資掃英國商廈成風

鎊匯弱推高英資產回報

相比於內地地產商以「癲價」來港搶地，近年不少港資企業紛紛出走海外，投資英國商廈市場。有分析指，英鎊自去年起貶值，降低投資成本，加上英國資產升值能力高，因此不少港資選擇投資當地。例如遠東發展(035)管理層計劃下半年推出英國曼徹斯特Angel Meadow地產項目，同時計劃在英國擴充集團酒店組合。

香港商報記者林展鋒

除了遠東發展外，今年還有不少港企投資英國物業，當中李錦記7月以15.45億美元(約120.79億元)購入位於倫敦市中心、俗稱The Walkie-Talkie的商廈20 Fenchurch Street回響最大，皆因此成交打破了年初中渝置地(1224)以13.59億美元(約106.25億元)購置Leadenhall大廈的成交紀錄。其他有投資倫敦物業的公司，還有英皇集團(163)、華人置業(127)、爪哇控股(251)等。

香港商廈回報較低

大部分投資英國房地產市場的港企都是中型規模的發展商，市場相信這些發展商「出走」，與香港商廈的回報有關，還與中資在港瘋狂購買商廈有關。研究全球地產市場趨勢的萊坊，早前發表研究報告《中國對外房地產投資》(Chinese outbound real estate in-vestment)，其中一個章節就提及中資投資香港商廈的情况，并綜合了2010至2016年中資在港投資房地產的資金總額，由6年前全年只有1.8億美元(約14.07億元)，到去年單計上半年已有16億美元(約125.09億元)。

要數中資涌港搶購商廈的例子，可謂比比皆是，每宗都是天價成交。恒大地產(3333)於2015年11月斥資125億元購入灣仔美國萬通大廈，創下本港單一商廈歷來成交價最高的紀錄。中國人壽(2628)及深圳祥祺集團以58.5億元及45億元購入非核心商業區的One HarbourGate東西座更是震驚地產界。

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅接受本報訪問時指出，香港核心區甲級寫字樓供應不足，而且越炒越高，令港資企業轉投價格合理而且回報理想的英國商廈，「現在買香港商廈回報不高，核心區都只有1%至2%回報率，但同樣作為門戶城市的倫敦卻不同，一般商廈回報率超過2%，如果早幾年購入商廈，回報率更可達5%。」

至於為何企業選擇購入商廈，而非住宅物業項目，紀言迅解釋購入現成的寫字樓回報高且快，基本上購買資產后就可以收取租金收入。此外，商舖及商場回本期亦不比寫字樓差。

英鎊貶值投資成本降

不過，香港商廈價格高企只是原因之一，英國投資成本低亦增加港資的投資意欲。英鎊自去年起貶值超過10%，英鎊兌美元去年同期在1.5水平，惟現在已跌至1.28至1.30水平。以李錦記購入的The Walkie-Talkie為例，集團今年7月以15.45億美元(約120.79億元)成交，但若去年同期購入此商廈，以同一個成交價計算，折合價高達140.7億元，一年間匯兌差額多達20億元，故港資企業投資倫敦房地產市場并不意外。

從升值潜力來看，倫敦商廈也比香港商廈高，因為即使英國脫歐，倫敦的國際金融中心地位暫時不會被取代，故除了香港投資者感興趣外，不少俄羅斯、美國、中東及東南亞投資者亦喜歡投資當地商廈，將來若各地投資者繼續蜂擁而至，倫敦商廈的價格可能越炒越高。