加息陰霾密布
投資Reits要留神
現任聯儲局理事鮑威爾獲提名為聯儲局主席。市場估計，鮑威爾將會緊守現任主席耶倫的路線，溫和加息、縮表，意味下月美國加息勢在必行。再且，金管局頻頻增發外匯基金票據，令本港資金池流動性大減，市場料銀行同業拆息(Hibor)將會緊隨美國上調，一眾息口敏感股要留神，尤其是大受保守投資者歡迎的房託基金(Reits)，惟陽光產業信託(435)及置富產業信託(778)防守性強，不妨納入觀察名單。香港商報記者 林展鋒
受低息環境帶動，今年Reits股價普遍向好，尤其領展(823)及冠君產業信託(2778)頻頻出售旗下物業，釋放價值。不過，隨着市場預料港息將會隨美息上調，料將不如今年吃香，皆因息口對房託的影響，市場一般有兩種解讀。首先是「機會成本」因素，加息增加了持有Reits的機會成本，雖然Reits的息率較高，但間接減低了買入其他更高回報產品的機會，這也是市場普遍對息口敏感股的解讀。
加息增借貸成本
另一個因素則與房託的獨特企業結構有關，由於根據《上市規則》，所有房託都需要將收入的90%用作派息，故房託要有業務增長，幾乎只能靠借貸及發行更多基金單位，但它們又不能只靠發行基金單位支持業務增長，而加息意味增加借貸成本，故對房託的負債有不少影響。
參考在港交所(388)上市的10隻房託基金，不難發現凡是物業主要分布於內地的房託，其資產負債比率會較以本港物業為核心的房託高，包括越秀房產基金(405)及匯賢產業信託(87001)，兩者的資產負債比率分別達53.98%及43.7%，當中前者的借貸占總負債接近70%，故估計其資金成本受加息影響最大。反觀本港房託的財務狀况比較穩健，其中陽光產業信託(435)的資產負債比率僅24%，而且所有借貸都是在2年后及5年內償還的非流動負債，資金壓力明顯較少。
不宜當作增長股
從發展潜力而言，以本港物業為核心的房託多數是由大地產商分拆而來，而最核心和最有價值的投資物業大部分都不會分拆到房託中，多數的做法都是以一個核心物業加上其他乙級寫字樓或零售商場「打包」分拆。
另外，本港商廈不斷創新高，商廈的租金即使不斷上漲亦難以追上其售價，以近日天價成交的中環中心為例，全幢售價402億元，平均尺價約3.3萬元，以該區平均尺租200元計算，其資本收益率僅0.6%，與港元活期存款息率相若，因此即使本港房託出售旗下物業，也難以在港尋找高回報併購機會。因此其升值潜力難與地產股相提并論，不宜將其當作增長股。
話雖如此，房託大受保守投資者歡迎非空穴來風，本港上市的房託多數以零售商場及寫字樓為主。前者與民生相關度高，即使經濟陷入低潮，其租金仍有一定支持，后者則受惠商廈「去中環化」，不少中環以外地區的寫字樓租金不斷創新高，最新金鐘商廈平均尺租已突破100元，相信租金升幅會輻射到其他地區，故對零售商場及寫字樓為主的Reits仍有一定支持。
不過，須小心上述提及的財務狀况及其息率，息率一般有5%至6%為佳，故陽光及置富正正符合上述條件，投資者不妨吸納。至於酒店類的房託，雖然本港旅游業有復蘇迹象，但與數年前的全盛期比較仍有一段距離，即使息率有6%至8%，投資者仍不宜將其納入觀察名單。
