內房黃金時代過去

造就龍頭勝者全取

為遏抑樓市，近月內地不斷加強樓市調控，年初調控觸及限購、限貸、限價和限售，被形容為史上最嚴厲的調控，以北京、廣州、東莞為首一二線城市最早實行有關措施，其后又在9月將調控措施蔓延至六個二三線城市，令「金九銀十」落空。國家統計局公布最新數據，內房銷售金額增速繼續放緩，顯示內房高速增長的黃金時代不再，但一眾內房龍頭反而銷量節節上升。香港商報記者林展鋒

國家統計局周四公布1至10月份全國房地產開發投資和銷售情况的一系列數據，當中全國商品房銷售面積及銷售額增速繼續下降，1至10月份商品房銷售面積及銷售額同比增長只有8.2%和12.6%，增速比1至9月份回落2.1和4.3個百分點；與去年全年銷售面積及銷售額增速分別達到34.8和22.5%比較，增速放緩更見明顯。

三四線城市升勢回落

按地區看，西部地區的銷售面積及銷售額增速回落最多，銷售面積增速下降3.2個百分點，銷售額則回落4.6個百分點。按國家統計局的地理劃分，西部地區包括內蒙古、廣西、貴州、雲南、西藏等地，大部分都是三四線城市，剛好與內地傳媒報道指，8個省會城市在9月22日及23日兩天內密集出台樓市調控措施的時間和地區澸合。回顧調控措施成果，北京自今年3月「四限」政策出台后，10月北京商品住宅供應同環比大降，跌至年內最低位，新盤和二手樓成交同比也雙雙大幅回落超過七成，相信上述西安、重慶、南昌等地調控措施出台后，亦會有類似情况。

內房龍頭勝者全取

然而，面對內房黃金時代的過去，一眾於香港上市的內房股卻連番報捷。在全國房地產銷售面積及銷售額增速繼續下降同時，個別龍頭卻繼續造好，十大房企10月份銷售額增幅不但未跟隨大市放緩，反而強勁增長，參考碧桂園(2007)最近三個月來的累積銷售額，其1至10月銷售額4847.7億元(人民幣，下同)，環比增幅13.2%，更比1至9月份環比增幅的12.47%高出0.73個百分點。

反觀另一邊廂的中小型房企，單是今年第二季度，內房行業併購金額已達967億元，創歷來新高，全年計應可打破去年的1598億元紀錄，中小型房企面對調控不斷加碼，中央也不再繼續放水，令內房的入場門檻提高，加上有時地皮操作變得复雜，當局在賣地時會附帶林林總總的要求，令以往貨如輪轉的營運方法不再可行，中小型房企始終難逃被大型房企吞併的命運，這正反映「勝者全取」的現象。

據內地研究機構克而瑞發布的《2017年1-9月中國房地產企業新增土地TOP30》，房企在新增土地規模上，集中度在高位運行，首五位的房企的新增土地價值已占去所有新增土地價值的一半，可見龍頭房企為滿足銷售增長的需求，在新增土地儲備上十分積極。恒大(3333)1至9月新增土地建面已達到去年全年的71%，雖然恒大中期業績會上表示將采取更加謹慎的買地策略，但在遇到「心水」土地上，卻未見松手，可見傳統內房龍頭為保增長，必會繼續大力增加土地儲備，以增加市占率。