一線城二手房冷熱不均的背后

作者：灵童

上海外環9折樓盤不鮮見，統計顯示，上海、北京部分區域二手房成交價格環比跌幅達10%以上。不降價就賣不掉，是目前北京和上海二手房市場的普遍現象。伴隨議價空間的拉大，成交量也明顯呈萎縮之狀。

經濟中心南移帶動

但成交低迷并非一線城市的普遍現狀，深圳11月各區二手成交皆大幅上升，其中羅湖增幅高達44.2%；鹽田也上升31.8%。與深圳二手房成交熱鬧幾乎同步的是，廣州樓市也在11月走出了量增價穩的走勢，甚至創下了今年廣州一手住宅網簽量月度第二的位置。

一南一北的內地一線城市，在二手房成交上卻出現了冷熱不均的情况，這多少給人有反常的感覺。為什麼會出現這種狀况？有人將原因歸結為，北京是目前中國樓市中調控最嚴格的城市，雄安新區也分流了北京部分職能，房價下行不值得奇怪。而廣州在一線城市中，是上一輪樓市大漲啟動最晚的，2016年，當京滬樓市輪番大漲的情况下，廣州樓市卻顯得异常的理性、平穩，慢了好幾拍，因此被視為一線城市的價格洼地，有一定價格優勢的廣州，今年來也是一線城市中表現最搶眼的。

對於這樣的分析，筆者以為只是在就事論事，而沒有看到一些趨勢性的變化。普華永道每年都會出《機遇之城》中國區報告，回顧近幾年的報告發現，中國的經濟中心在南移，北方的機遇之城不論從數量還是質量上來說，都明顯不濟南方。人才隨機遇而走，當南方的機遇明顯多過北方的時候，那麼人才就會更多流向南方。深圳之所以11月二手房成交旺盛，相當程度上是與人才需求相呼應的，每到冬季北方霧霾盛行的時候，北方的一些研發團隊蜂擁南下，到深圳安營紮寨，成為中國人才一種候鳥式遷移的真實寫照。

粵港澳大灣區影響廣

經濟重心南移，再伴隨著粵港澳大灣區由概念不斷變化現實，今年兩會，大灣區首次寫入總理工作報告。7月，習近平主席親自見證三方簽署大灣區框架協議，十九大以后，大灣區城市群規劃公布，未來還會推出多個細化的方案，在大灣區啟動以及發展的整個過程中，誰會是其中最大受益者？眼下可以看到的是，廣州和深圳在大灣區背景下，其所處的國家戰略地位都有明顯提升。并且，作為對接海上絲綢之路樞紐的大灣區，深圳和廣州被賦予了更多的想象空間，一些在別的灣區短時間難以推行的試驗，都有可能在粵港澳大灣區先行先試，這一切都讓大灣區始終處於中國改革開放的最前沿。這種時代的機遇將帶來大灣區巨變，作為其間中心城市的廣州、深圳，當然是近水樓台先得月。

作為中國國際化程度最高的大灣區，這里是接軌國際，以及引入國際成功經驗最佳的試驗場。從這個角度上來說，廣州和深圳將始終處於中國經濟焦點的位置。加上粵港澳大灣區的目標是打造成國際的創新科技中心，目前深圳在這方面最有產業基礎和市場潜力，完全有可能充當領跑者的角色。這樣一來，深圳就不只是中國的深圳，它是全球的深圳，就如同硅谷是領先全球科技的硅谷，對於這樣能讓創業者和技術革新者熱血沸騰的城市，深圳樓市想冷都不容易。

但這不代表筆者由此就以為深圳樓價會來一次暴漲，因為就在一年多前，筆者就說過，高樓價——深圳你拿什麼留住人才。因此深圳要成為全球科技中心，不讓樓價飛起來，是其中關鍵因素之一。