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一線城二手房冷熱不均的背後
2017年 12月 25日 00:00    香港商报
 

    上海外環9折樓盤不鮮見,統計顯示,上海、北京部分區域二手房成交價格環比跌幅達10%以上。不降價就賣不掉,是目前北京和上海二手房市場的普遍現象。伴隨議價空間的拉大,成交量也明顯呈萎縮之狀。

    經濟中心南移帶動

    但成交低迷并非一線城市的普遍現狀,深圳11月各區二手成交皆大幅上升,其中羅湖增幅高達44.2%;鹽田也上升31.8%。與深圳二手房成交熱鬧幾乎同步的是,廣州樓市也在11月走出了量增價穩的走勢,甚至創下了今年廣州一手住宅網簽量月度第二的位置。

    一南一北的內地一線城市,在二手房成交上卻出現了冷熱不均的情况,這多少給人有反常的感覺。為什麼會出現這種狀况?有人將原因歸結為,北京是目前中國樓市中調控最嚴格的城市,雄安新區也分流了北京部分職能,房價下行不值得奇怪。而廣州在一線城市中,是上一輪樓市大漲啟動最晚的,2016年,當京滬樓市輪番大漲的情况下,廣州樓市卻顯得异常的理性、平穩,慢了好幾拍,因此被視為一線城市的價格洼地,有一定價格優勢的廣州,今年來也是一線城市中表現最搶眼的。

    對於這樣的分析,筆者以為只是在就事論事,而沒有看到一些趨勢性的變化。普華永道每年都會出《機遇之城》中國區報告,回顧近幾年的報告發現,中國的經濟中心在南移,北方的機遇之城不論從數量還是質量上來說,都明顯不濟南方。人才隨機遇而走,當南方的機遇明顯多過北方的時候,那麼人才就會更多流向南方。深圳之所以11月二手房成交旺盛,相當程度上是與人才需求相呼應的,每到冬季北方霧霾盛行的時候,北方的一些研發團隊蜂擁南下,到深圳安營紮寨,成為中國人才一種候鳥式遷移的真實寫照。

    粵港澳大灣區影響廣

    經濟重心南移,再伴隨著粵港澳大灣區由概念不斷變化現實,今年兩會,大灣區首次寫入總理工作報告。7月,習近平主席親自見證三方簽署大灣區框架協議,十九大以后,大灣區城市群規劃公布,未來還會推出多個細化的方案,在大灣區啟動以及發展的整個過程中,誰會是其中最大受益者?眼下可以看到的是,廣州和深圳在大灣區背景下,其所處的國家戰略地位都有明顯提升。并且,作為對接海上絲綢之路樞紐的大灣區,深圳和廣州被賦予了更多的想象空間,一些在別的灣區短時間難以推行的試驗,都有可能在粵港澳大灣區先行先試,這一切都讓大灣區始終處於中國改革開放的最前沿。這種時代的機遇將帶來大灣區巨變,作為其間中心城市的廣州、深圳,當然是近水樓台先得月。

    作為中國國際化程度最高的大灣區,這里是接軌國際,以及引入國際成功經驗最佳的試驗場。從這個角度上來說,廣州和深圳將始終處於中國經濟焦點的位置。加上粵港澳大灣區的目標是打造成國際的創新科技中心,目前深圳在這方面最有產業基礎和市場潜力,完全有可能充當領跑者的角色。這樣一來,深圳就不只是中國的深圳,它是全球的深圳,就如同硅谷是領先全球科技的硅谷,對於這樣能讓創業者和技術革新者熱血沸騰的城市,深圳樓市想冷都不容易。

    但這不代表筆者由此就以為深圳樓價會來一次暴漲,因為就在一年多前,筆者就說過,高樓價深圳你拿什麼留住人才。因此深圳要成為全球科技中心,不讓樓價飛起來,是其中關鍵因素之一。

 
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