科技對房地產行業帶來的衝擊

環球科技巨企的崛起將會對房地產投資產生愈來愈大的影響，從環球經濟的角度分析房地產的前景未必準確，因為較難知曉好消息或壞消息將會來自何處，以及市場會作出什麼反應。

推動城市形成

我們認為，目前全球正處於自工業革命以來最快速的增長時期，已對我們居住的地點以及使用建築物的方式產生深遠的影響。

當全球於19世紀中期實現工業化時，新建的工廠需要依靠資本形成以保持增長。重要的是，促成資金流動的銀行家、律師及會計師不需要居住在工廠附近，這些從事白領工作的專業人士開始組成較大型的城區，即「城市」。

新科技的誕生(低廉的郵資、電話及電燈)意味城市中的建築物能夠在更遙遠的地方繼續為重工業提供服務。科技發展推動城市的形成，是城市發展史上的重要轉捩點，而我們現時正處於第二個轉捩點。

形成贏者通吃局面

現時與19世紀之間的差別，是當時最大規模的僱主是位於城市以外的地方，如今的大型科技公司卻需要位於城市之內，導致公司對某些地點的需求會增加或減少，稱之為重新中心化效應。

這些科技龍頭是大型僱主，對受過良好教育的勞動力有龐大需求，與工業革命時期的大型僱主(工廠)不同，科技公司需要建立在城市中，從而吸引具備合適才能的僱員，並利用城市的公共交通系統供僱員往返工作地點，科技行業是重新中心化的重要原因。

這方面的科技需求，會對城市的發展表現產生影響，隨更多區域中心被邊緣化，環球城市的經濟實力已出現分化，只有少數城市能夠容納最大型的僱主，從而形成贏者通吃的局面。

重塑實體零售業格局

另外，科技公司不僅會提供大量的就業職位，亦對城市的經濟狀況產生影響，同時也能改變這些城市的房地產的需求模式，所以科技正在改變我們使用房地產的方式。

以商業為例，目前網上交易佔美國零售銷售總量的比例為16%，這種轉變影響了零售商並重塑了實體零售業的格局。由於傳統商店需要採用電子商務技術取代實體店用戶，若尚未使用電子商務形式的零售開支佔零售銷售總量的84%，實現全面網上交易仍需要經過一個漫長的過程。目前，已有許多百貨商店關閉，而眾多其他企業紛紛臣服於Amazon的強大力量。

同樣，現時的狀況與工業革命時期的共同點非常明顯。在維多利亞時期，製造業的進步開啟了眾多全新的需求領域，並導致社會發生巨變。回到當今的情況，科技正對我們生活的幾乎所有領域產生影響，並重新劃定各領域之間的邊界，我們購物、旅行、溝通及獲取資訊均是透過手持式設備進行操作，這種改變帶來的影響正為投資回報帶來的動力。

重塑房地產行業格局

新科技的使用及應用正在重塑房地產行業的格局，舉例指，隨網上購物帶來的快遞包裹不斷增加，倉儲的需求持續上升，數據傳輸及儲存的需求增長已推動數據中心的需求上升，為滿足不同工作模式的需要，靈活辦公場所(共享辦公空)供應商的需求不斷增長，導致實體零售店的需求下降，而去中心化寫字樓空間的需求亦下降，證明若企業未持有適當類型的物業，則企業的投資極有可能已經面臨科技方面的實質性危險，正如Amazon改寫了書籍交易市場的格局，以及Uber正在對計程車服務行業帶來巨大衝擊。

行業之間的邊界正在改寫，「攪局者」正在湧入各行各業，房地產行業無法倖免。我們認為這種改變尚未到達盡頭，這種趨勢遠未結束，一系列廣泛的改變僅是剛剛開始。

一個有趣的悖論是遠程工作能力並未造成去中心化的結果，靈活辦公場所供應商的崛起證明，技能的集結對於構建網絡比以往更為重要，因為差異在於每天工作的地點並非位於同一處建築物，不同於在家辦公，科技令我們能夠在幾乎任何地方辦公，我們正在進入遠程工作的時代，而靈活辦公場所供應商WeWork正在推動這種趨勢。

目前，大型公司正在將更多人員集中在較少的地方，而科技正在改變需求模式，這會為某些類型的房地產帶來巨大價值，並會令其他物業變得過時。

施羅德環球地產股聯席主管　Hugo Machin