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香港商報

細化「因城施策」 樓價無大漲基礎
2018年 01月 12日 01:57    香港商报
 

    細化「因城施策」 樓價無大漲基礎

    【香港商報訊】記者伍敬斌報道:2018年新年伊始,就有不少機構對2018年的房地產走勢進行了預測,總體上,機構們認為2018年是房地產長效機制建立的關鍵一年,是一個新的起點。專家認為,2017年開始,中央對於房地產的長效機制就已開始推進,土地制度、信貸、租賃市場都正在完善中,房地產稅則或將在2020年推出試點。2018年如果能堅持既定的方向,那麼房地產市場將朝著越來越健康的方向發展。房地產調控政策不會放松,從蘭州的例子來看,「因城施策」或將進一步細化,在各個城市內部「因區施策」。從目前政府的態度來看,目前全中國的房地產都沒有走出調控通道,所以2018年樓價大漲的基礎是不存在的。

    構建長效機制關鍵年

    2017年,中國政府對於房地產的表態和政策層出不窮,「房子是用來住的,不是用來炒的」為未來的房地產調控奠定了基調。多家機構的報告都認為,2018年是房地產行業的新起點,也是長效機制的關鍵年。

    深圳綜合研究院旅游地產研究中心主任宋丁在接受本報采訪時表示,2017年下半年開始,一直到「十九大」再到中央經濟工作會議,透露出來的信息,就是從2018年開始要大規模推進房地產的長效機制建設。首先包括土地制度,現在越來越多的土地出讓已經不再走以前「招拍挂」的商品房路線了,而是大規模建設保障房與租賃住房,固定土地用途出讓價格便宜。然后是信貸制度,它的長效機制表現在商品房領域利率逐步穩定在一個高點來避免信貸爆發式增長,另外還有大量的信貸轉向租賃信貸。而整個房地產開發當中的長效機制表現就是,國家已經把發展租賃市場形成一個大戰略,所以今年各個城市,特別是一二線城市,租賃土地存儲率上升和租賃房的開放會成為一個大潮流,租賃土地的供應量每年可能會達到整個土地供應量的50%。

    宋丁還表示,其他的還有投融資模式已經由單一的銀行信貸轉向債券市場、資產證券化、房地產信託基金等模式,來支撐房地產的長效機制。還有大家一直關注的房地產稅,雖然此稅短期內不會推出,但現在已經明確將其納入立法程序了,今年與明年應該是完善立法程序的重要階段,有可能2020年就會推出試點。2018年是房地產長效機制全面鋪開的第一年,沿著既定道路推進,對於房地產的健康發展尤為重要。

    因城施策繼續細化

    今年伊始,蘭州與南京等一些城市調控似乎放松了,有很多人解讀為2018年樓市調控將有所放開。不過,宋丁認為這應該是看走眼了,因為2018年沒有整體調控放松的理由。不過,2018年會有一個顯著的表現,就是「因城施策」會變成「因區施策」或「一城多策」。即一個城市的不同片區,會一定程度地定向放開。因為一些城市的偏遠郊區,與主城區的成交量根本不可同日而語,如果采取同樣的調控政策,對於這些區域的經濟是有所損傷的。整體背景應該仍然是嚴厲調控,但具體城市的具體區域,仍然會有寬松之處。

    中原地產首席分析師張大偉也認為,從未來趨勢看,在房價出現波動的情况下,調控政策過嚴的城市,政策加碼的必要性已經不復存在。以最典型的蘭州為例,庫存過多的區域松綁政策,庫存少的區域加碼調控,符合調控的大方向。后續還會有更多城市會出現類似政策調整,以往部分城市的「一刀切」限購并不利於市場平穩,未來更多的城市將執行一城多策,調控形勢趨向多樣化。

    樓價幾無可能大漲

    近來,有言論稱2018年房地產仍將大漲,對此宋丁認為,這種言論此次不一定準確。去年,在銀行信貸對三四線城市去庫存的扶植下,三四線城市樓價的上漲是看得見的。如果今年一些城市的局部區域調控還有松動的話,也不排除這些區域還會有補充性的增長,拉高當地城市的均價。但樓價大漲是不可能了,這不符合中央近來透露出的各種信息。如果有某地房地產出現大漲的話,不排除會對當地采取追加調控的政策。目前,全中國的房地產都沒有走出調控通道,所以大漲的基礎是不存在的。 

 
(來源: 香港商报) 編輯: 肖静文