高樓價值得警惕

夏言冰

本港樓價高企置業艱難，可不少市民對「有樓?手」仍有期盼，財政司司長陳茂波日前表示，放寬按揭成數助市民上車，是完全可探討和配合的。政府願意想辦法協助市民置業，政策本意是好，惟當前樓市仍處於上升階段，與市民收入及購買力明顯嚴重脫節，令人擔心升幅已被過分透支，與此同時，一些潛藏的負面因素正在逐漸顯現，例如家庭供款負擔比率持續上升，美聯儲縮表加息等，樓市風險不斷累積。放寬按揭成數吸引更多人入市，無異於催谷樓泡，而能力有限的市民即使在政府的幫助下勉強上車，一旦樓市出現調整，家庭的財政壓力隨時會爆煲，出現負資產。為免好心辦壞事，港府不可不慎。

小心好心辦壞事

香港樓價持續破頂，去年更大漲逾13%，升幅為接近5年最大，眼見樓市連續多年長升長有，買家擔心今天不買明天更貴，當然是人人趨之若鶩，排隊買樓盛況依然，希望能享受資產增值一邊住一邊賺的好處。然而現時樓價動輒500萬元以上，要儲夠首期上車愈益困難，因此社會有聲音希望放寬按揭，讓更多人可以負擔首期置業。陳茂波在出席財委會會議時稱，政府對年輕人「難上樓」、沒有足夠首期置業非常上心，亦注意到不少人供得起樓卻首期不足，明言政府有意放寬按揭成數，正等待合適時機推出有關措施。

不過，綜觀特區政府每推出放寬按揭成數，樓價隨之推高，現時本港樓市負擔指數已經是全球最高，明顯超出普羅大眾的負擔能力，尤其投資氣氛仍熾熱，推出任何刺激需求的措施前必須三思，否則就是給市場火上澆油，倍增風險。

值得高度警惕的是，2017年11月香港樓價已較1997年高峰時高出一倍，按揭供款對收入比率達至68%，顯示市民的負擔能力在減弱；目前雖然按揭息率低企，但不論是自住或投資，買樓都是一項高槓桿和大額的財務交易，置業人士要承擔市場價格及利率改變帶來的風險，美國聯儲局已加息5次，相信今年加息1至2次，或2至3次也不足為奇，港息最終會跟隨美息上調，若息口上調至三厘，供樓人士的置業供款負擔比例有機會升至88%，情況會進一步惡化，加之周邊環境也有太多不穩定因素，樓市周期一旦逆轉，經濟實力不足者往往首當其衝；此外，近年愈來愈多為人父母者，以加按自住物業來幫助子女交付首期上車，以及不少買家取用發展商提供的額外按揭，供款負擔的問題會更為嚴重，隨時影響兩代家庭。

加快拓地建屋

國際貨幣基金組織（IMF）早前揭示本港面臨的四大風險，其中以樓價被高估幅度上升的風險居首，認為一旦樓市調整失序，可能觸發樓價、償債能力與消費減少之間的惡性循環，導致經濟增長減慢，銀行資產負債表將受到衝擊，實非危言聳聽。如今再入市的市民，無論是投資還是自住，都必須計算清楚經濟可能逆轉的還款能力，量力而為。如果放寬按揭成數，難免提供誘因，讓市民可以在樓市熾熱的氛圍下「賭上一鋪」，盲目追高，到時恐怕會跌得越重，類似的慘痛經歷，港人過去不是沒有經歷過。政府出發點是善意，未必能落好，還是將精力放在加快拓地建屋上來，這是最能對症下藥，協助市民置業安居的方法。